5 lý do khiến giá nhà Hà Nội cao hơn TP. HCM

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, đây vừa là thách thức, vừa là cơ hội tái định vị cho thị trường bất động sản TP. HCM.

Theo ông Tuấn, sau khi sáp nhập mở rộng đô thị, TP. HCM trở thành siêu đô thị lớn nhất cả nước về quy mô dân số và diện tích. Tuy nhiên, giá căn hộ tại TP. HCM lại thấp hơn đáng kể so với Thủ đô Hà Nội, thậm chí đã có thời điểm chỉ bằng một nửa, khi so sánh cùng phân khúc.

Chuyên gia này chỉ ra 5 nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch ngày càng lớn:

1. Tác động sâu của đại dịch Covid-19: TP. HCM là địa phương chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong giai đoạn dịch bệnh, dẫn đến làn sóng rút vốn, doanh nghiệp đóng cửa, nhu cầu mua nhà sụt giảm nghiêm trọng. Dòng tiền đầu tư vào nhà phố, bất động sản cho thuê bị đứt gãy khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái "găm hàng dài hạn" mà không có dòng quay vòng.

2. Khủng hoảng niềm tin do trái phiếu: Giai đoạn 2021–2023 chứng kiến nhiều "ông lớn" bất động sản vỡ cấu trúc tài chính do đáo hạn trái phiếu hàng loạt. Nhiều dự án chậm bàn giao, vướng pháp lý, treo sổ hồng khiến nhà đầu tư mất niềm tin, đặc biệt tại TP. HCM.

3. Xu hướng dịch chuyển dân cư: Người dân TP. HCM sau dịch sẵn sàng chuyển ra vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai để tìm giá hợp lý, trong khi người Hà Nội vẫn có xu hướng giữ đất nội đô, tạo nên lực cầu bền vững trong khu trung tâm.

4. Đô thị TP. HCM phát triển phân tán: Không như Hà Nội phát triển theo mô hình tập trung quanh các trục chính hoặc đại đô thị, TP. HCM mở rộng theo chiều ngang, khiến giá khó được "neo" tại các điểm cao.

5. Tâm lý tích sản của người Hà Nội: Người dân Thủ đô thường chuộng giữ đất, mua nhà gần bố mẹ, tạo lực cầu thực vững chắc, trái ngược với xu hướng dịch chuyển và đầu tư ngắn hạn của TP. HCM.

Trong giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản ghi nhận mức giá căn hộ sơ cấp tại TP. HCM luôn cao hơn Hà Nội. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn và dữ liệu từ báo VnExpress, giá trung bình căn hộ tại TP. HCM dao động từ 63–70 triệu đồng/m2, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 45–55 triệu đồng/m2.

Các tổ chức tư vấn quốc tế như Savills cũng xác nhận xu hướng này: Trong năm 2024, giá sơ cấp căn hộ tại TP. HCM đạt trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, còn Hà Nội vào khoảng 75 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, từ nửa cuối năm 2023 đến đầu 2024, thị trường Hà Nội bắt đầu tăng tốc. Theo báo cáo từ VnBusiness và Theleader.vn, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã có thời điểm tăng mạnh, đạt mức trung bình 53 triệu đồng/m2, trong khi TP. HCM chững lại quanh mức 60 triệu đồng/m2.

Tính đến đầu năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một giai đoạn tăng giá rõ rệt, với mức giá trung bình sơ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1,6% và ổn định so với cuối năm trước.

Trong khi đó, TP. HCM có xu hướng hạ nhiệt hơn, với mức giá khoảng 57 triệu đồng/m2, giảm 5% so với cuối năm 2024 . Như vậy, vào đầu năm 2025, giá căn hộ Hà Nội đã cao hơn TP. HCM khoảng 9%, đánh dấu lần đầu tiên trong một thời gian dài Hà Nội vượt TP. HCM về giá sơ cấp.