5 lưu ý giúp quyết định thắng bại trong đầu tư bất động sản

Hầu hết những người giàu thuộc TOP trên thế giới đều đầu tư bất động sản. Và nhiều người nhờ đầu tư bất động sản mà trở nên giàu có. Tuy nhiên, cũng không ít nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư F0. Sự tương phản này đã để lại nhiều bài học đắt giá trên thị trường bất động sản.

1. Cẩn trọng khi dùng đòn bẩy tài chính

Trong đầu tư bất động sản, nếu không dùng lực đòn bẩy tài chính thì bạn đã bỏ qua cơ hội để gia tăng tài sản của mình. Bởi lực đòn bẩy tài chính có thể giúp chúng ta không bị thiếu tiền, bị động, hoặc bỏ qua cơ hội đầu tư bất động sản. Có thể nói lực đòn bẩy tài chính là công cụ giúp nhà đầu tư nhân tài sản và nắm bắt được cơ hội kịp thời. Đấy chính là sự tuyệt vời của lực đòn bẩy tài chính.

Nhưng, mọi thứ đều có tính hai mặt. Nếu chúng ta dùng đúng cách sẽ giúp nhà đầu tư nhanh chóng nhân tài sản cách biệt trong thời gian ngắn. Nếu không dùng lực đòn bẩy tài chính thì cơ hội nhân tài sản là rất chậm chạp. Đôi khi còn bỏ qua cơ hội tốt mà sau này khó có thể có thêm lần thứ hai. Trái lại, nếu dùng sai thì hậu quả của nó không lường, có thể làm cho nhà đầu tư trắng tay, thậm chí là con số âm. Vì thế, đòn bẩy tài chính luôn được xem là con dao hai lưỡi trong đầu tư bất động sản.

Để tối ưu hoá lợi nhuận và hạn chế rủi ro khi sử dụng lực đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản, ngoài các nguyên tắc cơ bản như 2 lần 50%, tập trung vào dòng tiền, các phương pháp huy động vốn… Nhà đầu tư cần nắm bắt được xu hướng tăng giảm của thị trường. Từ đó xác định thời điểm tham gia và thời điểm rút khỏi thị trường. Bởi thị trường bất động sản có tính chu kỳ, nên đúng thời điểm đôi khi quan trọng hơn đúng vị trí, phân khúc, sản phẩm...

2. Tập trung vào tính thanh khoản

Dù là đầu tư vào loại hình bất động sản nào, ở trung tâm thành phố hay các vùng ven, nhà phố hay căn hộ chung cư, lãi vốn hay dòng tiền... Thì khả năng chuyển đổi thành tiền mặt hay còn được gọi là tính thanh khoản luôn là yếu tố được đặt lên hàng đầu trước khi ra quyết định đầu tư.

Nên nhớ rằng, mua bất động sản thì dễ nhưng để bán ra thì lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Nếu tình trạng chôn vốn xảy ra, bạn sẽ mất đi cơ hội tái đầu tư, thậm chí là rất nhiều cơ hội tái đầu tư. Trong trường hợp dùng đòn bẩy tài chính, việc gồng lãi suất kéo dài rất có thể sẽ khiến bạn lỗ vốn hoặc bán tháo bất động sản của mình. Và tệ hại nhất là kịch bản bán không có người mua nhưng mỗi tháng còn phải chịu lãi vay.

Trong thực tế, có rất nhiều bất động sản vẫn được các nhà đầu tư săn đón bất kể thị trường nóng sốt hay đóng băng. Đó là những bất động sản có vị trí đẹp, giá tương xứng với tiềm năng hiện có, khả năng hoặc tiềm năng khai thác dòng tiền tốt (đối với bất động sản dòng tiền thì phải có dòng tiền dương), hệ thống tiện ích phong phú, nổi bật, pháp lý đầy đủ, phong thủy tốt,… Những bất động sản này được giới đầu tư ưu ái gọi với nhiều cái tên như: “đắt xắt ra miếng”, “con gà đẻ trứng vàng”, “đáng đồng tiền bát gạo”...

Tóm lại, với bất động sản không quá quan trọng loại hình nào, phân khúc nào, thị trường nào. Mà quan trọng là bất động sản nhà đầu tư mua phải có thể bán ra được ngay cả khi thị trường suy thoái đóng băng. Đây gọi là bất động sản có tính thanh khoản cao. Đừng vì tham rẻ, giá đang tăng mà mua vào để rồi khi thị trường hết sốt hết tăng giá thì không bán ra được.

3. Ảo tưởng về lợi nhuận

Nhiều nhà đầu tư F0 lần đầu tiên tham gia vào thị trường bất động sản. Hoặc thậm chí là những nhà đầu tư chuyên nghiệp lâu năm, cũng vẫn mắc phải sai lầm về việc đánh giá sai tiềm năng lợi nhuận của bất động sản. Có những ảo tưởng về lợi nhuận sẽ đạt được, đặc biệt là trong ngắn hạn.

Đầu tư bất động sản tuy có thể giúp nhà đầu tư thu về mức lợi nhuận khổng lồ nhưng đó là với điều kiện thành công. Ở kịch bản ngược lại, việc thu hồi vốn đã là điều may mắn.

Thực tế, nếu nhà đầu quá ảo tưởng và đặt mục tiêu, kỳ vọng quá cao rằng sẽ thu được một khoản lợi nhuận “khổng lồ” gấp xxx lần mà không loại trừ những rủi ro sẽ rất dễ dẫn đến thiếu tỉnh táo khi ra quyết định đầu tư.

Nên nhớ rằng, việc xác định những động lực dẫn đến khả năng gia tăng giá trị của một bất động sản trong tương lai quan trọng gấp nhiều lần những thương vụ đã từng thành công trước đó của bạn, đừng ngủ quên trên chiến thắng!

Bất động sản cần có thời gian để gia tăng giá trị lãi vốn hoặc dòng tiền (đầu tư trung và dài hạn có lợi hơn đầu tư lướt sóng). Nếu thấy thị trường đang tăng, đang nóng sốt mà nghĩ rằng đó là cơ hội, đó là thời cơ để làm giàu nhanh thì hãy cẩn trọng. Bởi thị trường bất động sản mua vào tốt nhất là khi giá còn đi ngang, giá còn tốt. Và thời điểm thị trường mới hồi phục. Còn khi thị trường đã nóng sốt vì cảm xúc quá cao mà mua vào thì có nguy cơ chôn vốn dài dài và dẫn đến tình trạng mua cao bán thấp.

4. Ra quyết định bằng cảm xúc

Ra quyết định nhanh chóng và biết nắm bắt cơ hội là tốt nhưng phải giữ cái đầu lạnh, tránh để cảm xúc chi phối dẫn đến những quyết định không tỉnh táo. Không đầu tư bất động sản chỉ vì thích, chỉ vì “đẹp” mà phải dựa trên lý trí, phải phân tích định tính và định lượng, phải xác định dư địa tăng trưởng, những động lực tăng trưởng dài hạn, các yếu tố tác động đến thị trường trong ngắn hạn...

Không chạy theo tâm lý đám đông, đã có quá nhiều bài học xương máu cho các nhà đầu tư khi chạy theo đám đông. Khi sợ bị bỏ lại phía sau, điển hình như: sốt đất tại Hớn Quản, Bảo Lộc, Bình Ba, Hoà Lạc… Có thể có những nhà đầu tư kịp thoát hàng và vẫn có lợi nhuận. Tuy nhiên, chẳng ai biết được cơn sốt bao giờ sẽ dừng lại và may mắn thì không thể tiếp diễn mãi.

Ngoài ra, đánh vào cảm xúc còn là chiêu bán hàng của không ít những sàn môi giới ăn xổi. Thông qua việc tạo ra những giao dịch ảo diễn ra liên tục tại các buổi lễ mở bán, cùng với tiếng nhạc sôi động sản sinh năng lượng tích cực, những lời hô hào xung quanh và sự ảo tưởng về khả năng tăng trưởng phi mã sẽ khiến bạn tự biến mình thành cừu non vui vẻ từng bước, từng bước đưa mình lên thớt.

5. Thuận theo và đón đầu xu hướng

Chống lại xu hướng hay đi ngược xu hướng của thị trường là tâm lý phổ biến của nhiều nhà đầu tư. Đừng lầm tưởng thuận theo xu hướng là đi theo tâm lý đám đông. Thuận theo và đón đầu xu hướng là tuân theo những quy luật tất yếu của thị trường, là thức thời, là nắm bắt, là tận dụng các yếu tố thời cuộc.

Ví dụ, theo chu kỳ, thị trường có 3 loại xu hướng: Xu hướng tăng (Uptrend), xu hướng giảm (Downtrend) và xu hướng đi ngang (Sideways), nếu tham gia vào thị trường ở giai đoạn đỉnh của xu hướng tăng trưởng đến giai đoạn giảm bạn sẽ lỗ. Nếu đón đầu ở giai đoạn đi ngang hoặc giai đoạn đầu của xu hướng tăng và thanh khoản khi ở đỉnh của xu hướng tăng bạn sẽ lãi cao.

Hoặc, áp lực dân số và vết dầu loang đô thị mở rộng dẫn đến xu hướng bất động sản vùng ven, kéo theo đó là biên lợi khi đầu tư ở các quận, tỉnh vùng ven cao hơn gấp nhiều lần ở trung tâm thành phố, xét trên cùng 1 đơn vị đầu tư.

Minh chứng là, cách đây 10 năm Quận 2 (giờ là Thành phố Thủ Đức) vẫn còn là vùng khỉ ho cò gáy, Quận 1, Phú Nhuận, Bình Thạnh… Mới là trung tâm. Nhưng, nhiều người thích sự tiện nghi và thích “gần” nên đã chọn những bất động sản ở trung tâm thay vì Quận 2. Để rồi với cùng một khoản đầu tư ban đầu, những nhà đầu tư chọn Quận 2 đã gia tăng tài sản của mình lên hàng chục, thậm chí hàng trăm lần, trong khi những bất động sản ở trung tâm chỉ gia tăng vài lần, một số ở hẻm nhỏ gần như không gia tăng mấy.

Hay như quận Thủ Đức (giờ là Thành phố Thủ Đức) cách đây 5 năm, vẫn chỉ là ruộng rau muống và câu chuyện lại tiếp tục tái diễn, trái ngọt tiếp tục dành cho những nhà đầu tư thuận theo và đón đầu xu hướng.

Đến nay, vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư tỏ ra quan ngại, nghi ngờ tiềm năng của thị trường bất động sản vùng ven và câu chuyện “biết thế” sẽ được viết tiếp ở chu kỳ sau và tất cả các chu kỳ bất động sản sau.

Trên đây là quan điểm cá nhân của tôi về một số lưu ý khi đầu tư bất động sản. Hy vọng với những thông tin trên sẽ phần nào giúp bạn tự đưa ra quyết định đầu tư cho mình.