4 yếu tố tác động đến thị trường bất động sản 2024

Thị trường bất động sản sẽ bước vào pha phục hồi giữa năm 2024 do dân số trẻ và thu nhập đang được cải thiện, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ...

Đánh giá về triển vọng của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong năm 2024, Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam cho biết, có 4 yếu tố tác động:

Thứ nhất, dân số trẻ và thu nhập đang được cải thiện qua các năm thúc đẩy nhu cầu về bất động sản. Theo Tổng Cục Thống kê, Việt Nam đang trong giai đoạn dân số vàng với 70% số người trong độ tuổi lao động. Cơ cấu dân số này được dự báo sẽ duy trì đến năm 2038. Trong đó, độ tuổi bình quân của người Việt hiện vào khoảng 34 tuổi. Đây là độ tuổi người Việt có nhu cầu cao về nhà ở để an cư lạc nghiệp.

Với việc dân số lao động đông đảo cùng với xu hướng di cư đến các thành phố lớn để làm việc, cấu trúc gia đình Việt Nam bị phá vỡ với quy mô trở nên nhỏ hơn, linh hoạt hơn (gia đình hạt nhân). Theo GSO, quy mô gia đình Việt Nam giảm từ 3,9 người/hộ gia đình năm 2010 xuống còn 3,6 người/hộ gia đình.

“Chúng tôi kì vọng với việc dân số trẻ cao và cơ cấu gia đình phân mảnh, chuộng sự riêng tư, nhu cầu bất động sản để ở sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới”, Shinhan Việt Nam đánh giá.

Bên cạnh đó, GPD bình quân đầu người tăng trưởng qua các năm. Năm 2022, GDP bình quân đầu người năm 2022 đạt 4.164 USD, tăng 10,84% so với cùng kì, đứng thứ 6 của khu vực Đông Nam Á. Euromonitor dự báo đến năm 2040, GDP bình quân đầu người trung bình khoảng 6.300 USD. Thu nhập tăng góp phần tăng sức mua và cũng gia tăng nhu cầu chỉ cho nhà ở.

Theo báo cáo của Batdongsan.com, tỷ lệ người sẵn sàng bỏ ra 40% thu nhập để trả góp mua nhà tăng từ 25% ở mức thu nhập dưới 40 triệu VND/tháng lên 41% khi mức thu nhập là trên 100 triệu VND/tháng.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và lan tỏa thúc đẩy các dự án BĐS phát triển. Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng liên tục được đầu tư với vốn đầu tư công tăng qua các năm. Cụ thể, vốn đầu tư công thực hiện năm 2022 đạt 593.000 tỷ đồng, tăng 20,3% so với cùng kì và vốn đầu tư công kế hoạch năm 2023 là khoảng trên 700.000 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kì.

Shinhan Việt Nam kì vọng, việc đầu tư dự án hạ tầng giao thông đồng bộ và lan tỏa góp phần gia tăng nguồn cung và giá trị cho các dự án bất động sản vì Quỹ đất phát triển ngoài trung tâm nhưng có kết nối với cơ sở hạ tầng giao thông sẽ trở nên hấp dẫn hơn, thu hút các nhà phát triển dự án; Hạ tầng đầy đủ góp phần tăng giá trị cho các dự án với mức giá cạnh tranh hơn.

Thứ ba, kinh tế tăng trường năm 2024 sẽ là “cú hích” trọng yếu đối với thị trường BĐS. Bước qua năm 2024, nền kinh tế Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng GDP 6.0%, chủ yếu nhờ vào: lãi suất duy trì ở mức nền thấp giúp tăng trưởng tín dụng đạt 13%-14% và nhu cầu các thị trường xuất khẩu phục hồi giúp kim ngạch xuất khẩu tăng trưởng.

Công ty Chứng khoán này cho rằng, ngành BĐS vừa là ngành đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đồng thời cũng là ngành chịu ảnh hưởng trực tiếp và trọng yếu từ các biến động kinh tế bởi các tính chất đặc thù như nhu cầu vốn tín dụng lớn, hoạt động kinh doanh điều tiết bởi pháp lý, nhu cầu khách hàng cuối co giãn cao theo thu nhập... nên triển vọng tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong năm 2024 sẽ là một "cú hích" trọng yếu và tích cực đối với thị trường bất động sản.

Thứ tư, Pháp lý được hoàn thiện kỳ vọng thúc đấy nguồn cung BĐS. Ngày 27/11/2023 và 28/11/2023, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) lần lượt được thông qua. Trong đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đưa ra nhiều quy định nhằm kiểm soát giao dịch BĐS, bảo vệ người mua nhà, góp phần thanh lọc thị trường.

Luật Nhà ở sửa đối gia tăng ưu đãi cho chủ đầu tư, khuyến khích sự phát triển của Nhà ở xã hội. Hai Luật sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý cũng như đồng bộ với Luật đất đai sửa đổi dự kiến được thông qua trong năm sau.

“Theo VARS, có khoảng 70% các dự án vướng mắc về pháp lý. Do đó, chúng tôi kì vọng việc hoàn thiện các cơ chế pháp lý cùng với khơi thông dòng vốn tín dụng bước đầu góp phần cởi trói cho các dự án, thúc đẩy nguồn cung tăng. Đồng thời, đem lại tâm lý tích cực cho nhà đầu tư, và làm tiền đề cho sự khởi sắc của địa ốc vào khoảng giữa năm 2024”, Shinhan Việt Nam đánh giá.

Công ty Chứng khoán này cũng nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của BĐS đã đi qua khi: Chính sách tín dụng đang dần được nới lỏng, lãi suất cho vay giảm (dù biên độ giảm vẫn còn thấp); Nhiều giải pháp và chính sách được đưa ra nhằm tháo gỡ pháp lý dự án; Trái phiếu được gia hạn thời hạn thanh toán.

Đồng thời kì vọng, sau khi Dự thảo Luật được thông qua và tình hình vĩ mô duy trì tích cực thì mất khoảng 6 tháng đến 1 năm để thị trường có thể hồi phục. Điều này xuất phát từ độ trễ chính sách, các văn bản Luật cần thời gian để hoàn thiện hành lang pháp lý (khoảng 6 tháng) và cần thời gian cho các dự án được triển khai và bắt đầu mở bán. Do đó, Shinhan Việt Nam kì vọng, thị trường BĐS có thể bước vào pha hồi phục từ giữa năm 2024.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng chỉ ra những rủi ro vẫn hiện hữu đối với thị trường BĐS như: Dòng tiền phải trả toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp (bao gồm cả gốc và lãi) sẽ rất lớn trong 3 năm tới, đặc biệt cao nhất vào năm 2024, với giá trị đạt 428 nghìn tỷ đồng (gấp 3,89x lần so với năm 2023), trong đó, riêng ngành BĐS sẽ phải trả 184 nghìn tỷ đồng (gấp 3,83x lần so với năm 2023) và chiếm 43,0% toàn thị trường.

“Điều đó cho thấy gánh nặng tài chính của ngành BĐS hiện vẫn chưa đạt đỉnh điểm và các doanh nghiệp trong ngành vẫn có khả năng phải đối mặt với rủi ro về thanh khoản nếu thị trường không diễn biến tích cực trong năm 2024”, Shinhan Việt Nam nhận định.