4 điểm nghẽn của thị trường bất động sản Việt Nam

Chuyên gia của Savills Việt Nam vừa có báo cáo chỉ ra 4 điểm nghẽn của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nguồn cầu rất lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn chính của thị trường như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

1. Thiếu quy hoạch tổng thể

Thứ nhất, ông Neil MacGregor cho rằng, hiện nay Việt Nam đang thiếu quy hoạch tổng thể, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt "nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050". Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

2. Nhiều bộ luật còn chồng chéo

Cụ thể, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

Ông Neil MacGregor cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

3. Thiếu hụt quỹ đất tại các thành phố lớn, dẫn đến nguy cơ "bong bóng"

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cũng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ "bong bóng" bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ", ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó, kiểm soát nguy cơ dẫn đến "bong bóng" bất động sản.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Siết tín dụng bất động sản

Nút thắt thứ tư theo ông Neil là việc siết tín dụng bất động sản. Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Vietnam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.