4 "bẫy" câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất gây mất tiền oan

Thiếu kiến thức về pháp lý, kinh nghiệm khi giao dịch nên nhiều người mua nhà đất thường chỉ để ý qua loa phần quyền lợi, nghĩa vụ mà không đọc kỹ các điều khoản còn lại trong hợp đồng. Lợi dụng sơ hở này, bên bán có thể gài 4 bẫy câu chữ dưới đây khiến người mua rơi vào thế bất lợi, đến khi xảy ra tranh chấp mới biết mình không đủ căn cứ pháp lý để khởi kiện, đòi bồi thường.

1. Giá trị hợp đồng ghi không cụ thể

Nhiều người mua nhà thấy giá bán rẻ liền vội vàng ký hợp đồng để "giữ suất" mà không biết rằng số tiền đó có thể chưa bao gồm chi phí bảo trì/ quản lý, VAT... Khi cộng thêm các khoản này, tiền mua nhà sẽ "đội" lên đáng kể, thậm chí tưởng rẻ mà hóa đắt. Trường hợp mua căn hộ, khách hàng càng phải kiểm tra kỹ giá trị hợp đồng, nhất là phụ lục vật liệu hoàn thiện. Bởi nhiều dự án dù không công bố là bàn giao căn hộ xây thô, nhưng lại cắt giảm gần như tối đa phần nội thất, ví dụ trần không trát sơn, nhà vệ sinh không đủ các tiện ích cơ bản, không có tủ bếp, không lắp đặt điều hòa...

Ngoài ra, theo Điều 29 luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Hai bên mua và bán có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì theo quy định của pháp luật, bên bán là người có trách nhiệm phải nộp. Do đó, người mua cần đọc kỹ hợp đồng giao dịch trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận về việc nộp thuế, phí giữa các bên. Tránh trường hợp "bút sa gà chết", bên mua bị "đùn đẩy" trách nhiệm, phải bỏ tiền nộp thuế phí trong khi trên thực tế chưa đạt được thỏa thuận thống nhất với bên bán về vấn đề này.

2. Nhập nhằng giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Việc hợp đồng chỉ ghi chung chung diện tích căn hộ mà không thể hiện rõ đó là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường có thể khiến nhiều người mua nhà nhầm lẫn. Trong khi trên thực tế, hai cách tính diện tích này dựa trên phạm vi và thông số đo đạc hoàn toàn khác nhau. Diện tích thông thủy là cách tính diện tích căn hộ theo những nơi mà nước có thể lan tỏa, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Trong khi đó, diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường, bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Việc lựa chọn đo diện tích căn hộ theo diện tích tim tường hay diện tích thông thủy sẽ có những ưu - nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, chủ đầu tư thường chọn phương pháp tính tim tường bởi cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, qua đó làm giảm đi đơn giá/m2, thu hút người mua. Khi đó, người mua nhà không chỉ bị thiệt về diện tích sử dụng thực tế mà còn phải chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng). Vì vậy, người mua căn hộ cần nắm rõ những đặc điểm của từng cách tính diện tích thông thủy hay tim tường để đảm bảo xác định đúng diện tích sử dụng của căn nhà, tránh bị ảnh hưởng về quyền lợi.

3. Phạt lãi suất 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên khi giao dịch, hai bên thường thỏa thuận các điều khoản chi tiết liên quan đến vấn đề đặt cọc, phạt cọc, phạt chậm thanh toán... Tuy nhiên, việc các thỏa thuận này có được đưa vào hợp đồng hay không và thể hiện bằng câu chữ như thế nào lại là một câu chuyện khác mà người mua nhà cần lưu ý.

Ví dụ trong hợp đồng giao dịch nhà đất, bên bán thường khéo léo đưa vào điều khoản "bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà/đất cho bên mua trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền. Trường hợp quá hạn, bên bán phải trả cho bên mua tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên bán chọn. Trường hợp bên mua quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán".

Thoạt nhìn, có thể thấy điều khoản này là hợp lý, quy định ràng buộc trách nhiệm giao tài sản cũng như thanh toán đối với cả 2 bên bán và mua. Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ thì bên bán mới là người được hưởng lợi bởi kể cả khi không giao nhà đất đúng hạn, người này chỉ cần trả cho bên mua tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do họ chọn. Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới khoảng 36% một năm.

4. "Gài" khái niệm không có trong luật

Trên thực tế đã xảy ra không ít vụ việc tranh chấp mà người mua nhà bị xử thua cuộc, đơn giản vì chủ quan, vội ký hợp đồng mà không đọc kỹ các điều khoản. Chẳng hạn trường hợp tranh chấp do chậm bàn giao căn hộ giữa một số khách hàng với chủ đầu tư dự án M.S. ở Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội hồi 2017. Theo đó, hợp đồng mà 2 bên ký kết có ghi rõ điều khoản "bàn giao nhà vào quý 1/2016", nhưng tới cuối năm 2017, cư dân vẫn chưa được nhận nhà.

Khi khởi kiện ra tòa, người mua mới "ngã ngửa" khi biết trong Bộ Luật Dân sự không hề có khái niệm "bàn giao theo quý" cũng như cách tính thời hạn theo quý. Câu chuyện tương tự cũng đã xảy ra tại vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án chung cư N.A. (Quận Bình Tân, TP HCM) vừa qua, khi chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng là bàn giao nhà trong "quý 1/2019" nhưng tới đầu năm 2020 vẫn chưa thực hiện. Trường hợp người mua đâm đơn khởi kiện, tuy không thể nói trước kết quả phán quyết nhưng chắc chắn bên mua sẽ bị vướng mắc không ít bởi khái niệm "bàn giao theo quý" không có trong luật như trên.