3 nghịch lý tiếp tục thách thức thị trường nhà ở

Tình trạng thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao; nhà ở xã hội nơi cháy hàng nơi ế ẩm và giá nhà ngược chiều nền kinh tế dự báo tiếp tục diễn ra năm nay.

Bất động sản vừa trải qua một năm khó khăn ở đa số phân khúc. Trong đó thị trường nhà ở đối diện với không ít thách thức về nguồn cung, thanh khoản. Những nghịch lý từng xuất hiện giai đoạn trước được nhiều chuyên gia dự báo tiếp tục kéo dài sang năm 2024, đòi hỏi giải pháp bền vững để gỡ khó cho thị trường nhà ở.

Thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao

Dữ liệu của Savills cho thấy cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2023 khi phần lớn các dự án mới ra mắt từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP HCM.

Khảo sát của VnExpress với hơn 1.000 độc giả cho thấy nhu cầu mua nhà dưới hai tỷ đồng chiếm phần lớn. Khoảng 41% phản hồi cho biết ngân sách đủ mua chung cư 1-2 tỷ đồng và 25% đủ mua phân khúc dưới một tỷ đồng. Tuy nhiên giá cao khiến nhiều kế hoạch mua nhà trong năm nay phải tạm hoãn. Một nửa phản hồi cho biết không muốn mua vì giá chung cư hiện quá cao, vượt qua khả năng tài chính.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở ngày càng mất cân đối khi thị trường thiếu vắng hẳn nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu như năm 2019, phân khúc này chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới thì hiện nay chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2 chỉ có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, nguồn cung khó có thể bật tăng trong ngắn hạn nên nghịch lý thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao có thể tiếp diễn trong năm nay. Nút thắt pháp lý khiến cơ quan quản lý thận trọng hơn trong phê duyệt dự án nhưng cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.

Nhà ở xã hội nơi thiếu nơi ế

8 tháng trước, hơn 1.300 người diện thu nhập thấp đã phải bốc thăm giành 149 suất mua nhà ở xã hội NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá bán của chủ đầu tư là 19,5 triệu đồng mỗi m2, đã gồm thuế giá trị gia tăng VAT.

Tình trạng này không hiếm gặp ở những đô thị lớn. Cuối năm 2023, tỉnh Đồng Nai cũng tiến hành bốc thăm cho người lao động tại Chung cư A6 - A7, phường Quang Vinh, TP Biên Hòa. Số hồ sơ cao gấp hai lần số căn mở bán. Giá bán dự án này khoảng 18,8 triệu đồng một m2.

Trái ngược với cảnh "đắt hàng" trên, nhiều dự án nhà xã hội lại rơi vào cảnh mở bán chục lần vẫn ế. Điển hình như dự án AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội mở bán 27 lần trong 9 năm nhưng chưa hết. Hay Bắc Ninh mới bán được hơn 350 căn nhà ở công nhân giữa năm 2023 nhưng còn "ế" hơn 1.300 căn, dù đây là tỉnh đông khu công nghiệp, công nhân hàng đầu miền Bắc.

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết vị trí quỹ đất sẽ quyết định thanh khoản của các dự án nhà ở trong đó có nhà xã hội. Theo ông, không nhất thiết tất cả các khu đô thị từ loại I đến loại III đều phải dành quỹ đất xây nhà ở xã hội. Việc phát triển các dự án cũng cần quy hoạch hợp lý, nằm ở khu vực có mức độ đô thị hóa cao, tập trung đông dân cư, tránh tình trạng quy hoạch "miếng ngon đem bán, miếng xấu làm quà".

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho hay cảnh nghìn người xếp hàng để có suất mua căn hộ xã hội là trường hợp cá biệt ở một số dự án có vị trí trung tâm - vốn là một lợi thế không phải dự án nhà ở xã hội nào cũng có. Khi quỹ đất ở trung tâm đô thị ngày càng khan hiếm trong khi mục tiêu xây nhà xã hội của nhiều địa phương ở mức cao, nghịch lý nơi thiếu nơi ế nhà xã hội có thể tiếp diễn nếu không được quy hoạch hợp lý.

Giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế

Khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc từ giữa năm 2022, kỳ vọng về các đợt điều chỉnh giá nhà giống thời kỳ 2008-2009 xuất hiện. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao.

Tuy nhiên, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chào bán chung cư và nhà liền thổ vẫn tăng liên tục và neo cao, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế. Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giá chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 đạt khoảng 56 triệu đồng mỗi m2, tăng 27% theo năm. Tương tự, nhà liền thổ cũng tăng 9% theo quý, đạt khoảng 142 triệu đồng một m2. Tại TP HCM, phần lớn các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho biết trái ngược với kỳ vọng bất động sản giảm giá mạnh trong năm 2023, mặt bằng chung thị trường tăng nhẹ 6% so với đầu năm. Tình trạng này có thể tiếp tục thách thức thị trường nhà ở 2024 do nguồn cung khó được khơi thông trong ngắn hạn. Trong khi đó, có nhiều lý do khiến giá nhà leo thang như yếu tố khách quan (chi phí đầu vào gồm đất đai, nguyên vật liệu, lãi vay tăng) và yếu tố chủ quan (chủ đầu tư chỉ ưu tiên nhà cao cấp, hạng sang).

Chuyên gia cảnh báo giá nhà liên tục tăng, vượt qua khả năng chi trả của phần đông người dân có thể để lại những hệ lụy xấu cho thị trường như hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu và sụt giảm thanh khoản. Giải pháp về lâu dài vẫn là xây dựng hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt để thúc đẩy nguồn cung dự án giá hợp lý và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.