3 luật mới về bất động sản dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8

Chính phủ đề nghị các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết ba Luật gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản.

Nhiều cơ chế đảm bảo quyền của người dân có đất bị thu hồi

Vừa qua, Chính phủ đã có Công điện đề nghị các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết ba Luật gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, để triển khai ngay sau khi được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm - dự kiến từ ngày 1/8, thay vì mốc từ đầu năm sau.

Có thể nói, đây là một trong những thông tin được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản mong chờ. Bởi thực tế cho thấy, không ít doanh nghiệp, thậm chí là các địa phương, đều đang chờ đợi các quy định mới để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2024 chính là quyền lợi của người dân có đất trong diện bị thu hồi để làm các dự án được đảm bảo. Còn doanh nghiệp có thể đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Dự án Khu 3 Nam Lý Chiêu Hoàng tại quận 6, TP. Hồ Chí Minh được quy hoạch là khu nhà ở và chung cư cao tầng, có quyết định thu hồi đất vào năm 2004 với khoảng 185 hộ dân bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, đến nay sau gần 20 năm, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong. Sau 20 năm, hiện trạng khu đất đã xuống cấp nghiêm trọng khiến cho hàng trăm hộ dân ở đây sống trong cảnh khó khăn, đi không được mà ở cũng không xong.

Gia đình ông Huỳnh Tấn Mai - người dân quận 6, TP. Hồ Chí Minh - là một trong hơn 150 hộ dân vẫn bám trụ tại khu quy hoạch dự án này hơn 20 năm qua, dù điều kiện sống gặp nhiều trở ngại: nhà xuống cấp, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, thường xuyên bị ngập. Ông Mai chia sẻ, vướng mắc của dự án là do người dân thấy giá đền bù thấp. Lần gần nhất là cách đây 3, 4 năm, chính quyền địa phương có đưa ra mức giá đền bù khoảng 14 triệu đồng/m2.

Ông Huỳnh Tấn Mai - Người dân quận 6, TP. Hồ Chí Minh tâm sự, giá nhà đất trên thị trường cao nên nếu nhận tiền đền bù thấp thì người dân chỉ có thể thuê nhà để sống, không bao giờ xây được nhà. Chính vì vậy, người dân cố ở lại đây để mong có giá đền bù tốt hơn.

Tình trạng dự án treo như tại dự án này được kỳ vọng sẽ được giải quyết khi trong luật đất đai mới 2024, một số điều khoản tại Điều 81, Điều 151 của luật giúp đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Đối với luật đất đai, có quy định khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà quá thời hạn thì được gia hạn không quá 48 tháng. Sau đó, nếu không thực hiện được việc đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất. Và đương nhiên phải bảo đảm quyền, trả lại quyền đầy đủ cho người sử dụng đất trong dự án".

Ngoài ra, trong luật đất đai mới, tại điều 126 quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp chưa có đất sạch. Vai trò của Nhà nước trở thành trung gian để thực hiện việc đấu thầu nhằm lựa chọn nhà đầu tư có năng lực đảm bảo thực hiện được dự án, tránh tình trạng "treo", đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhận định: "Nhà đầu tư có năng lực phải ứng vốn cho Nhà nước để Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng, để hỗ trợ tái định cư cho người dân. Với cơ chế này phải nói rằng giải quyết được hài hoà lợi ích của nhà đầu tư và người sử dụng đất".

Đại diện Hiệp hội Bất động sản kỳ vọng, cùng với Luật mới sớm được thực thi, các Nghị định, thông tư hướng dẫn kèm theo sẽ theo sát kịp thời, đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp.

Doanh nghiệp mong muốn các luật mới có hiệu lực sớm

3 đến 5 năm – đó là khoảng thời gian trung bình để hoàn thiện pháp lý cho một dự án bất động sản, theo khảo sát từ nhiều doanh nghiệp. Thời gian nhanh hoặc chậm hơn còn tuỳ thuộc vào từng dự án, từng địa phương. Nếu Luật Đất đai 2024 đi vào thực thi, một số dự án không phải lập quy hoạch sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thời gian khoảng 6 tháng.

Việc xác định giá bồi thường tiếp cận giá thị trường và được rà soát hàng năm sẽ giúp quá trình vận động người dân thuận lợi hơn. Qua đó có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng từ 6-9 tháng.

Ngoài ra, các quy định liên quan đến phân cấp phân quyền cho cấp huyện sẽ giảm bớt thời gian xin ý kiến giữa các cơ quan chức năng. Như vậy, Luật Đất đai mới có thể giúp dự án giảm được thời gian triển khai khoảng một năm.

Một năm, tức là tương đương với khoảng 1/3 thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án hiện nay. Con số này có ý nghĩa rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, cả về công sức và tiền bạc.

Ông Phạm Minh Đức - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Á Đại Thành nêu ý kiến: "Đối với một doanh nghiệp bất động sản, tiến độ và thời gian là vàng, quyết định hiệu quả của dự án. Các quy định pháp luật mới trong hệ thống Luật Đất đai góp phần thúc đẩy tiến trình phát triển dự án bất động sản, nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư. Khi người dân được đền bù với giá thoả đáng hơn, người dân dễ đồng thuận, hợp tác với chính quyền địa phương trong việc bàn giao mặt bằng, đồng thời giảm tranh chấp khiếu nại rất phức tạp về sau".

Để tạo sự đồng bộ, Chính phủ đã chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, thay vì chỉ có Luật Đất đai được đưa vào thực thi sớm trước, so với các đề xuất trước đây. Cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao sự thay đổi này.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: "Đây là điều thể hiện sự cam kết, thứ hai là giải quyết những tồn đọng mà trong thời gian qua chúng ta chưa giải quyết được. Sự phản ánh của thị trường về những bộ luật mới này thì chúng ta có những điều chỉnh dưới luật để nhằm đáp ứng tốc độ bắt kịp của thị trường bất động sản".

Ba Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, thậm chí các quy định điều khoản khá chằng chịt. Trong đó, Luật Đất đai được xem là xương sống của toàn bộ các luật này. Bởi vậy, việc ba Luật cùng có hiệu lực vào cùng một thời điểm sẽ giúp dòng chảy thị trường bất động sản được khơi thông hơn.

Đại diện Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, công tác chuẩn bị để các Luật đi vào thực thi đang thực hiện gấp rút, nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng đưa ra ý kiến: "Chúng tôi đang xây dựng các Nghị định, cố gắng đưa các hiệu lực sớm hơn, đã tháo gỡ phần lớn các khó khăn. Ngoài ra, các quy định, các luật khác chúng tôi đang nghiên cứu để bàn phối hợp, tiếp tục kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp".

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2023, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về pháp lý. Mỗi dự án bất động sản vướng mắc, kéo dài thời gian sẽ liên quan tới nhiều ngành nghề khác nhau, thậm chí là ảnh hưởng tới cuộc sống của nhiều hộ dân.

Bởi vậy, việc ba Luật liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản dự kiến thực thi sớm, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt. Đại diện Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh đánh giá, đây cũng là yếu tố tác động quan trọng giúp thị trường bất động sản hồi phục ổn định từ cuối năm 2024.