3 luật liên quan bất động sản có giúp thị trường tìm lại thế cân bằng?

Thị trường bất động sản nhiều năm trong tình trạng lệch pha, nhà ở cao cấp áp đảo. Giới chuyên gia kỳ vọng 3 luật liên quan bất động sản giúp căn hộ bình dân, nhà ở xã hội quay trở lại.

Cung - cầu thị trường tiếp tục mất cân đối

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết việc hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng dẫn đến thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung sản phẩm trên thị trường. Giá nhà gia tăng liên tục nhiều năm, khoảng 70% nguồn cung thuộc nhà ở cao cấp, thiếu căn hộ bình dân, vừa túi tiền.

Quý đầu năm nay, thị trường TPHCM cũng chỉ có một dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) được hoàn thành, 7 dự án cũ khác đang triển khai. Đại diện HoREA cho rằng năm nay, thị trường bất động sản tại thành phố này tiếp tục mất cân đối cung - cầu, nhà ở cao cấp áp đảo nguồn cung dẫn đến tình trạng "lệch pha". Người có thu nhập thấp, trung bình khó tiếp cận với nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Bảng tổng hợp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016 - 2023 tại TPHCM (Nguồn: HoREA).

Nhiều đơn vị nghiên cứu cũng tiếp tục ghi nhận tình trạng nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm lĩnh nguồn cung thị trường căn hộ tại TPHCM. Cushman & Wakefield Vietnam thống kê nửa đầu năm TPHCM có 1.200 căn hộ mới, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm phần lớn tổng nguồn cung, giá bán cũng tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Báo cáo của DKRA Group chỉ ra trong nửa đầu năm, TPHCM có khoảng 85% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp (từ 70 triệu đồng/m2 trở lên), còn lại là phân khúc trung cấp. Toàn bộ thị trường tiêu thụ khoảng 70% nguồn cung thuộc sản phẩm cao cấp và hạng sang. Điều này tiết lộ phân khúc cao cấp đang áp đảo nguồn cung toàn thị trường.

Savills Việt Nam cũng bày tỏ lo ngại tình trạng nhà ở bình dân trở nên cạn kiệt. Đơn vị này cho biết căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng hạn chế ở TPHCM, chủ yếu nằm cách trung tâm trên 10km. Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn với người dân khi chưa đến 5% nguồn cung trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Trong bối cảnh thị trường lệch pha, mới đây Quốc hội thông qua cùng lúc 3 luật liên quan bất động sản, gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Nhiều quy định liên quan ở các luật này được đánh giá sẽ tạo điều kiện cho nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội gia tăng trở lại.

Luật Nhà ở đã điều chỉnh và mở rộng các chính sách để thu hút đầu tư, trong đó quy định về quy hoạch quỹ đất nhà ở xã hội thuộc trách nhiệm của từng địa phương. Chủ đầu tư được lợi nhuận là 10% phần đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; đối với 20% đất để xây dựng nhà ở thương mại hoặc kinh doanh công trình dịch vụ thương mại, chủ đầu tư sẽ phải nộp tiền sử dụng đất nhưng được kinh doanh tự do và hưởng lợi nhuận.

Điều kiện về thu nhập để được mua, thuê mua nhà ở xã hội cũng đi theo hướng thông thoáng hơn, không chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại. Ngoài ra, Luật Nhà ở cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Các chính sách mới liên quan đến nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến nguồn cung nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - bày tỏ dù có độ trễ chính sách nhưng khi vướng mắc được tháo gỡ, nguồn cung tăng lên, nhà ở xã hội được xây dựng, giá nhà trở lại trạng thái hợp lý... thì thị trường sẽ tự động điều chỉnh bền vững.

Khó để thị trường cân bằng nguồn cung

Dưới tác động của các luật mới, thị trường kỳ vọng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ quay trở lại. Cùng với đó, nhiều người cũng đặt hy vọng vào tương lai thị trường bất động sản đạt được trạng thái cân bằng, không còn tình trạng "lệch pha", nghiêng về nhà ở cao cấp, hạng sang. Tuy nhiên, điều đó không hề dễ dàng.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nói cùng lúc 3 luật liên quan bất động sản được thông qua, tạo hành lang pháp lý cho thị trường thông suốt hơn. Tuy nhiên, thời gian để các luật này đi vào đời sống cần ít nhất 6 tháng đến 1-2 năm, khi các Nghị định, Thông tư được ban hành. Từ đó, nguồn cung thị trường mới được cải thiện.

Tuy nhiên, ông cho rằng câu chuyện giá bất động sản không dễ giảm, thậm chí còn tiếp tục tăng. Bởi, cấu trúc giá bất động sản là phép cộng của chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí pháp lý, lợi nhuận và chi phí khác.

Các chi phí đều đang ở mức cao, nhiều dự án đã tắc nghẽn pháp lý kéo dài 5-6 năm, chi phí lãi vay cũng đã gia tăng… Chưa kể, tiền sử dụng đất là biến số, là nút thắt với các chủ đầu tư lúc này, thậm chí nhiều doanh nghiệp chưa thể đóng tiền sử dụng đất hoặc xác định đóng xong là lỗ.

"Các yếu tố chi phí đều tăng cao, doanh nghiệp muốn giảm giá cũng giảm không được. 5 năm nay, bất động sản TPHCM không có căn hộ mới với giá bán từ 35 triệu đồng/m2", ông Thắng nói. Do đó, vị này cho rằng nhà ở cao cấp, hạng sang vẫn còn chiếm lĩnh nguồn cung thị trường trong thời gian tới.

Câu chuyện chi phí cũng là vấn đề mà ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long - nhắc đến tại một sự kiện mới đây của CBRE Vietnam. Vị đại diện của Nam Long nói các quy định mới về số tiền được nhận trước từ khách hàng tác động trực tiếp đến dòng tiền của chủ đầu tư và cách tính tiền sử dụng đất cũng sẽ làm cho các loại phí sử dụng đất tăng lên. Nhưng những tác động này chỉ mang tính ngắn hạn.

Về dài hạn, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh kỳ vọng các luật mới liên quan bất động sản giúp thị trường được quản lý tốt hơn, minh bạch hơn, có tiềm năng tăng trưởng bền vững hơn; tránh được việc hình thành nền kinh tế phát triển "bong bóng", đặc biệt với bất động sản.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam - nói các luật mới đưa ra nhiều điều khoản mới, thay đổi cơ chế để người thu nhập thấp tiếp cận nhà giá rẻ. Nhưng đó mới chỉ là vấn đề hành lang, thực tế cần có quỹ đất, chính sách hỗ trợ của Chính phủ và quyết tâm thực hiện của chủ đầu tư. "Còn quá sớm để nói đến sự cân bằng nguồn cung của thị trường", ông Kiệt khẳng định.

Theo ông này, nguồn cung TPHCM mất cân bằng từ nhiều năm, các sản phẩm cao cấp, hạng sang chiếm phần lớn thị trường, sản phẩm dành cho người có thu nhập cao. Người thu nhập trung bình phải mua chung cư cũ, tuổi đời lâu, nhưng vẫn gặp vấn đề về nguồn tài chính.

Để người có thu nhập trung bình tiếp cận nhiều hơn với nhà ở, ông Kiệt cho rằng cần giải pháp triệt để: Chính phủ là đơn vị điều phối, tạo quỹ đất giá phù hợp, bố trí nguồn vốn cần thiết cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền cũng cần song hành với phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội phù hợp để nhà ở đến tay người dân và hữu ích với cuộc sống. Trên hành trình dài, để nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân gia tăng, ông Kiệt nói cần nhiều bên tác động và thực hiện.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - cũng thừa nhận việc mất cân bằng đã diễn ra nhiều năm nay, vì có mâu thuẫn lợi ích giữa các bên tham gia thị trường. Chủ đầu tư không thể phát triển 1 dự án 2-3 năm rồi điều chỉnh giá thấp hơn khi các chi phí đầu vào đều gia tăng.

Về quỹ đất, giá đất tại các khu vực của TPHCM không thể thấp hơn. Sau này khi luật mới đi vào thực thi, bảng giá đất cập nhật hàng năm còn ảnh hưởng nhiều hơn tới chi phí đầu vào làm dự án của các chủ đầu tư.

Về lợi nhuận, các chủ đầu tư tham gia làm nhà ở xã hội, trung bình 3 năm 1 dự án thì tỷ suất lợi nhuận định mức khoảng 10%. Trong cùng thời gian đó, nếu chủ đầu tư làm nhà ở cao cấp - siêu sang thì tỷ suất có thể lên tới 15-20%. Như vậy về mặt ý chí, chủ đầu tư sẽ không muốn làm phân khúc có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn. Ông Tuấn cho rằng nếu không có sự điều chỉnh của Nhà nước thì chắc chắn sẽ không có nguồn cung từ các đơn vị phát triển dự án với nhà ở xã hội.

Về giá bán, giá căn hộ hiện tại tăng rất nhanh qua nhiều năm. Một người trẻ phải mất khoảng 14-15 năm mới mua được một căn hộ tại TPHCM với diện tích 50m2. Người có thu nhập tốt hơn thì mua để dành nên sẽ có hiện tượng nguồn cung căn hộ rơi vào tay nhà đầu tư chờ tăng giá. Vì vậy, thị trường sẽ tiếp tục mất cân bằng nguồn cung, khi người có nhu cầu mua nhà ngày càng khó, giá càng tăng; còn người đã có nhà thì mua thêm nhà để tiếp tục tích trữ như tài sản cho tương lai.

Câu hỏi đặt ra là làm sao để giảm bớt sự chênh lệch nguồn cung nhà ở cao cấp, hạng sang với nhà ở bình dân, vừa túi tiền? Ông Tuấn đề xuất Chính phủ nên giao nhiệm vụ cho các chủ đầu tư, ví dụ muốn làm dự án thương mại ở trung tâm TPHCM thì phải làm dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương, Đồng Nai hoặc vùng lân cận. Đồng thời, Chính phủ cũng nên có chính sách hỗ trợ miễn thuế phát triển dự án, có cơ chế hỗ trợ để thúc đẩy chủ đầu tư tham gia thêm vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Với đơn vị chuyên xây dựng nhà ở xã hội, ông đề xuất Chính phủ tạo quỹ đất hợp lý, hỗ trợ tài chính để cùng lúc chủ đầu tư có thể làm 2-3 dự án.

Song song với việc tạo nguồn cung nhà ở, ông Tuấn cũng cho rằng cần thiết để có chính sách giãn dân để nhu cầu không chỉ tập trung ở trung tâm mà còn có thể phát triển ra vùng ven TPHCM. Để làm được điều đó, hạ tầng giao thông cần được đảm bảo; cần di dời trường học, cơ sở hạ tầng y tế, xã hội… ra ngoài trung tâm để giảm áp lực. Lúc đó, các địa phương vùng ven như Đồng Nai, Long An, Bình Dương mới thực hiện được sứ mệnh chung vai gánh vác với TPHCM trong việc tạo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.