3 luật liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực sớm, mừng hay lo?

Bộ 3 luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Nhà ở chính thức có hiệu lực sớm hơn 5 tháng, kể từ ngày 1/8, được kỳ vọng sẽ xoay chuyển thị trường địa ốc, gỡ vướng cho doanh nghiệp, mang lại nhiều quyền lợi cho người dân, song cũng còn đó không ít nỗi lo.

Chia sẻ với VnBusiness khi hay tin 3 luật liên quan bất động sản chính thức có hiệu lực sớm (dù không ngoài dự đoán), ông Đăng, đại diện chủ đầu tư chuyên về nhà ở xã hội khu vực phía Nam, cho hay ông chờ đợi điều này sẽ góp phần “cởi trói” pháp lý, tạo đột phá về nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.

Nhiều kỳ vọng

Một trong số những điều được ông Đăng và giới lãnh đạo công ty chờ đợi nhất đó là các vấn đề về thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin hỗ trợ. Những quy định trên trước nay vẫn được doanh nghiệp coi như “hung thủ số 1” khiến dự án chậm tiến độ.

“Thủ tục xin miễn tiền thuê, sử dụng đất từ trước đến nay thường kéo dài, tối thiểu là 3-5 năm. Việc này khiến tiến độ dự án bị ảnh hưởng, kéo theo hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng chi phí phát sinh”, ông Đăng nói, đồng thời tiết lộ công ty ông có những dự án nhà ở xã hội mất tới hơn 5 năm ròng rã đi xin miễn tiền sử dụng đất, nguyên nhân là vì chưa hoàn thành việc tính tiền sử dụng đất.

Chính bởi những khó khăn đã và đang gặp phải, ông Đăng bày tỏ vui mừng khi các luật liên quan có hiệu lực sớm. Đơn cử, Luật Nhà ở 2023 đưa ra quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu, đó là điểm cực mạnh, giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư, tăng tốc dự án nhà ở xã hội.

Không chỉ tháo gỡ nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp, theo vị đại diện doanh nghiệp, việc Luật Nhà ở 2023 nới điều kiện cho người mua, như tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, đồng thời chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội… cũng sẽ tạo điều kiện cân bằng cung cầu cho loại hình này trong thời gian tới.

Không chỉ doanh nghiệp, việc các luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm cũng được giới chuyên gia kỳ vọng tạo ra những thay đổi lớn về môi trường pháp lý, thúc đẩy sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường vốn chỉ vừa thoát khỏi đáy vực và đang trong quá trình phục hồi.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến,Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, đánh giá nếu thực hiện tốt, có hiệu quả các quy định trong 3 luật liên quan bất động sản thì giá nhà sẽ giảm.

Lý do, theo ông Tuyến, xuất phát từ nhiều yếu tố như thị trường công khai, minh bạch, tăng chính sách, nguồn cung về bất động sản hàng hóa và các giao dịch trên thị trường thuận lợi hơn, giảm các tầng nấc chi phí trung gian... “Hy vọng những luật này sẽ nhanh chóng được đưa vào cuộc sống, thực thi một cách quyết liệt, có hiệu quả”, vị chuyên gia nói.

Vẫn còn những nỗi lo

Có thể thấy, từ chuyên gia, doanh nghiệp, người dân và các cơ quan quản lý đều đặt rất nhiều kỳ vọng khi bộ 3 luật liên quan bất động sản có hiệu lực sớm. Tuy nhiên, xen lẫn kỳ vọng vẫn có những lo lắng.

Trước hết là độ “trễ” của luật. Ông Nguyễn Thanh Sơn, CEO của An Gia Group, nhìn nhận với luật mới, người mua sẽ được bảo vệ quyền lợi nhiều hơn, khung giá đất được cập nhật mỗi năm giúp thị trường minh bạch, rõ ràng. Các quy định về đất nông nghiệp sẽ giúp khu vực nông thôn giàu lên, đồng nghĩa với kinh tế tăng trưởng, nhiều ngành nghề cũng phát triển theo...

Tuy nhiên, ông Sơn bày tỏ lo lắng trong quá trình áp dụng các quy định mới sẽ có nhiều vướng mắc, điều này là không thể tránh khỏi, đòi hỏi cơ quan quản lý phải liên tục lắng nghe và kịp thời tháo gỡ.

Bên cạnh tốc độ thẩm thấu của luật, cũng đang có những lo lắng về việc luật áp dụng sớm có thể khiến các văn bản hướng dẫn thiếu hoàn thiện, gây khó cho địa phương, thậm chí xảy ra tình trạng thông tư chờ nghị định, địa phương chờ Trung ương, khiến những vướng mắc chậm vẫn hoàn chậm.

Nhiều chuyên gia cũng đánh giá luật mới chỉ là phần “xương sống”, các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật mới là văn bản chỉ rõ, giải quyết các vấn đề. Vì vậy, cần đẩy nhanh hoàn thiện các nghị định, thông tư hướng dẫn, từ đó giúp giảm “độ trễ” trong quá trình đưa luật vào thực tiễn.

Trước thực tế diễn ra, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng những lo lắng trên là hoàn toàn xác đáng. Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh khẳng định những vấn đề trên đã được cơ quan soạn thảo luật lường trước, đồng thời có giải pháp để tháo gỡ.

Trước hết, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, bộ 3 Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới nhằm khắc phục hạn chế, vướng mắc của các luật trước đây. Đặc biệt, nhiều quy định trong các luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

Với các quy định chưa thể áp dụng ngay, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ chỉ đạo sát sao việc ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành của các bộ, ngành, địa phương. Không để xảy ra vướng mắc do thiếu hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông tư “chờ” nghị định, văn bản của địa phương “chờ” văn bản hướng dẫn của trung ương...

Có thể thấy, như một lẽ tất yếu, mỗi khi có quy định mới được áp dụng, những lo lắng là điều không thể tránh khỏi. Nhưng tựu trung lại, việc bộ 3 luật liên quan trực tiếp đến bất động sản có hiệu lực sớm vẫn đem đến nhiều kỳ vọng hơn là những nỗi lo. Không dễ để thị trường có thể đột phá trở lại trong ngắn hạn, song chắc chắn, với những vướng mắc được tháo gỡ, thị trường sẽ có chuyển biến tích cực.