3 luật bất động sản thi hành sớm, hóa giải “nút thắt” thị trường?

Khi ba bộ luật (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản) chính thức có hiệu lực sẽ mang đến lời giải cho những điểm nghẽn lâu nay của thị trường BĐS.

Các phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ riêng lẻ không nhận được đồng thuận của các chủ sở hữu; Thiếu trầm trọng quỹ nhà ở xã hội; Phân khúc nhà ở giá rẻ chưa hấp dẫn nhà đầu tư; Hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai còn thấp; Thị trường bất động sản "nóng - lạnh" thất thường với những cơn sốt ảo... đây đều là những bài toán của thị trường bất động sản chưa có lời giải trong nhiều năm qua.

Chưa đầy 2 tuần nữa, ngày 1/8, ba bộ luật (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản) sẽ chính thức có hiệu lực, hứa sẽ mang đến lời giải cho những điểm nghẽn lâu nay. Cả 3 luật này đều có nhiều điểm mới được sửa đổi, bổ sung, cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn, được kì vọng sẽ tạo chuyển động tích cực cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

Tháo điểm nghẽn chung cư cũ tại Hà Nội

Một trong những "đáp án" để giải bài toán về nhà ở đó là chung cư cũ. Theo thống kê của Bộ xây dựng, cả nước hiện nay có hơn 2.500 chung cư cũ cần được cải tạo, xây mới. 2/3 số này là ở Hà Nội. Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, số lượng chung cư cũ được xây mới trên cả nước là rất thấp.

Luật Nhà ở 2023 sắp có hiệu lực kể từ 1/8 tới được kì vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ này. Với 11 nhóm vấn đề lớn liên quan đến chung cư cũ như kiểm định nhà chung cư, lên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hệ số bồi thường, tỉ lệ đồng thuận. Đáng chú ý, đối với phương án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư riêng lẻ, Luật Nhà ở 2023 đề xuất quy gom, nhằm tăng tính khả thi về tái định cư cho các chủ sở hữu.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, trên địa bàn thành phố, hiện nay có 1.579 tòa chung cư cũ, trong đó chia thành 76 khu và 306 nhà độc lập đơn lẻ. Hiểu đơn giản, khi quy gom các nhà chung cư, sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí để nâng tầng lên, trên cơ sở đó có thể tăng được diện tích cây xanh, diện tích kĩ thuật… cho khu đó. Đồng thời sẽ giúp người dân được tái định cư tại chỗ. Bởi hiện nay, một số nhà chung cư cũ không đảm bảo quy chuẩn sẽ không xây dựng lại được tại vị trí cũ, mà phải xây ở vị trí khác.

"Chúng tôi cho đây là giải pháp để cải tạo các chung cư riêng lẻ, vì các chung cư độc lập riêng lẻ có thể rất nhỏ bị hạn chế chiều cao, có thể sẽ không bao giờ xử lý được. Nếu thực hiện phương án quy gom mà phương án này cũng rất sáng tạo, phường này với phường khác, quận này với quận khác, trên cơ sở đó sẽ giải quyết được bài toán về quy hoạch và bài toán cải tạo chung cư cũ một cách tổng thể", ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch CTCP đầu tư Bất động sản toàn cầu GP.invest đánh giá.

Theo ông Bùi Tiến Thành - Trưởng phòng Phát triển Đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội: "Khi thực hiện toàn khu sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, vì lúc đó phương án quy hoạch chi tiết sẽ tốt hơn".

Theo ý kiến của nhiều bên, việc lập quy hoạch chi tiết tổng thể cho toàn khu chung cư cũ là vô cùng quan trọng, còn đối với phần dự án đầu tư thì phải linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tiễn. Từ đó mới cân bằng, hài hoà lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân, giúp đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây mới chung cư cũ theo chủ trương của Nhà nước.

Trong một toà chung cư cũ là vô cùng đông, để các chủ sở hữu đồng lòng một ý 100% là điều không bao giờ thực hiện được. Vậy vấn đề này sẽ được giải quyết ra sao khi Luật Nhà ở có hiệu lực?

Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: "Các vấn đề về sự đồng thuận của người dân, luật trước đây yêu cầu là 100% nhưng lần này đã gỡ xuống, đa số đồng thuận chứ không phải tất cả".

Cũng theo ông TS Nguyễn Văn Đính, hệ số K chính phủ sẽ quy định ở mức vừa có tính phù hợp với người dân nhưng cũng giúp phù hợp với các phương án của doanh nghiệp trong kinh doanh.

"Phải cân bằng được những lợi ích này thì hệ số K mới được sự đồng thuận của các bên, khi đó mới giải quyết được những vấn đề cơ bản trong việc cải tạ chung cư cũ", TS Nguyễn Văn Đính nói.

Cải thiện thị trường bất động sản

Theo đánh giá từ giới chuyên gia, nhìn rộng ra thì 3 bộ luật áp dụng sớm sẽ là động lực chính giúp thị trường bất động sản tươi sáng hơn. Nhưng lúc này, khi mà chỉ còn chưa đầy 2 tuần nữa là 3 bộ luật này có hiệu lực thì trên thị trường bất động sản lại diễn ra tình trạng người mua bước vào trạng thái "thăm dò", "chờ đợi".

Dự báo trong nửa cuối năm, Hà Nội sẽ có một lượng căn chung cư mở bán lớn nhất ở thủ đô trong 5 năm nay với khoảng 9.000 căn. Còn TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm khoảng 4.000 căn hộ mới. Ba luật mới có hiệu lực được kỳ vọng sẽ làm tăng nguồn cung nhà ở. Chính vì thế mà người mua có tâm lý chờ đợi mặt bằng giá bán giảm so với quý II vừa qua.

Với việc mở bán thành công các căn hộ mới, lượng giao dịch tại TP Hồ Chí Minh trong quý II đã tăng gấp đôi so với quý trước, đạt 2.300 căn. Con số này đã tăng hơn 600% so với năm ngoái. Dù vậy, nếu so với nhu cầu thị trường thì nguồn cung hiện vẫn còn khá hạn chế. Điều này sẽ được cải thiện khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu tháng 8, giúp các doanh nghiệp gỡ khó việc xác định tiền sử dụng đất của dự án, từ đó tăng thêm dự án mới ra thị trường.

Luật Đất đai và các luật các liên quan được áp dụng sớm là cơ sở để tháo gỡ cho 1.200 dự án hiện hữu đang bị vướng pháp lý trên cả nước. Trong đó, riêng tại TP Hồ Chí Minh là 148 dự án.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: "Để tăng tính cạnh tranh, phục vụ nhu cầu thực của họ thì cơ sở hạ tầng rất quan trọng, cơ sở hạ tầng huyết mạch để kết nối với các quỹ đất…".

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, trong 3 tháng đầu năm chỉ có duy nhất một dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư và không có dự án nhà ở xã hội nào được đầu tư mới.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá: "Đây là điều thể hiện sự cam kết, thứ hai là giải quyết những tồn đọng trong thời gian qua chúng ta chưa giải quyết được. Ba bộ luật sẽ giúp một phần trong việc giải quyết các khó khăn.

Bên cạnh đó khi luật áp dụng trong một thời gian thì sự phản ánh của thị trường về các bộ luật mới này sẽ giúp chúng ta sẽ có những điều chỉnh dưới luật để nhằm đáp ứng được tốc độ bắt nhịp của thị trường bất động sản".