3 kịch bản cho thị trường bất động sản

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản quý 2/2024 có thể rơi vào một trong các kịch bản: Lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức.

Theo báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS -FERI) vừa công bố, thị trường bất động sản hiện có nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá đang trên đà phục hồi.

Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Những động thái tích cực

Theo đó, trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 8% - 10%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%. Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20% - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35%. Với kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 25% - 30%.

Các chuyên gia của DXS-FERI cho biết nghiêng nhiều về kịch bản kỳ vọng. Theo đó, thị trường bất động sản quý 2/2024 sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 20 - 30%, giá bán cũng tăng nhẹ 3-5%, và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30% - 35%.

Dự báo về thị trường quý 2/2024, DXS-FERI cho biết về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn về tổng cung bất động sản. Theo đó, tất cả các loại hình bất động sản đều ghi nhận có sự cải thiện về nguồn cung mới.

Đối với văn phòng cho thuê, dự báo nguồn cung sẽ đạt mức khoảng 2,15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý, và khoảng ~2,7 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 4% theo quý.

Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định theo quý ở khu vực Hà Nội với mức giá thuê khoảng 21,5 USD/m2,giá thuê ở khu vực TP.HCM dự báo sẽ tăng 5% đến 34 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận sự gia tăng nhẹ ở cả 2 thị trường với 86% (tăng 1 điểm % theo quý) ở thị trường Hà Nội và 91% (tăng 1 điểm % theo quý) ở thị trường TP.HCM

Trong khi đó, với nguồn cung mặt bằng bán lẻ sẽ duy trì mức khoảng 1,8 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội và tăng lên khoảng ~1,53 triệu m2 sàn ở khu vực TP.HCM, tăng 3% theo quý. Giá thuê bình quân vẫn duy trì ổn định ở cả 2 khu vực với mức giá thuê khoảng 46 USD/m2 ở thị trường Hà Nội và 53 USD/m2 . Tỷ lệ lấp đầy bình quân ghi nhận sự gia tăng nhẹ ở thị trường Hà Nội với 86% (tăng 1 điểm % theo quý) và duy trì mức 90% ở thị trường TP.HCM.

Nguồn cung mới đáng chú ý sẽ đến từ TTTM Vincom Mega Mall tại KĐT Vinhomes Grand Park, TP.HCM. Các dự án khả năng chưa hoàn thành kịp trong quý 2/2024 nên nguồn cung sẽ chưa biến động nhiều.

Cải thiện nguồn cung

Bất động sản bán lẻ được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi sớm và sôi động hơn khi tình hình kinh tế đang khởi sắc và nhu cầu mua sắm, giải trí có sự hồi phục nhẹ. Các chủ đầu tư ngày càng quan tâm nhiều đến phân khúc bất động sản bán lẻ và đang tích cực chuẩn bị các quỹ đất phù hợp. Trong ngắn và trung hạn, các tên tuổi lớn như Lotte, AEON, Vincom… vẫn là những doanh nghiệp dẫn dắt thị trường bên cạnh những cái tên mới như THACO, Central Pattana…

Về bất động sản công nghiệp, DXS-FERI dự báo thị trường này sẽ tiếp tục đà tăng trưởng ổn định, khu vực miền Bắc dự kiến có thêm khoảng 15.000 ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến được bổ sung thêm khoảng 27.900 ha, tăng 1% theo quý. Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập của nhiều doanh nghiệp FDI mới.

Tỷ lệ lấp đầy dự kiến duy trì ổn định tại khu vực miền Bắc và tăng rất nhẹ (khoảng 1 điểm %) tại khu vực miền Nam. Giá thuê dự báo tiếp tục duy trì ổn định và vẫn ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực là yếu tố giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức cao của các KCN.

Đáng chú ý, với bất động sản nhà ở, quý 2/2024, ước tính nguồn cung mới tăng thêm khoảng 25% so với quý 1/2024, chủ yếu là từ các dự án đã mở bán hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy của toàn thị trường quý 2/2024 lên 45.200 sản phẩm.

"Nguồn cung tăng giúp cho khách hàng có thêm đa dạng sự lựa chọn và cũng góp phần cải thiện mức hấp thụ, cũng như tình hình giao dịch chung trên thị trường" - các chuyên gia DXS-FERI kỳ vọng.