3 “đòn bẩy“ khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Các doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường BĐS, đặc biệt là những doanh nghiệp dẫn dắt thị trường cần có nguồn vốn tự có lớn và ổn định dài hạn, giữ vai trò trụ cột tài chính...

Thị trường bất động sản Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế khi tỷ trọng hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 4,42% GDP và xây dựng chiếm 6,19% GDP (năm 2020).

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển cả về số lượng và chất lượng ở tất cả các phân khúc đồng thời tiệm cận các chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản trên cả khía cạnh cung lẫn cầu bất động sản.

Thêm vào đó, khó khăn cố hữu trong tiếp cận các nguồn vốn phù hợp để phát triển thị trường bất động sản vẫn còn đó, không những không giảm bớt mà còn có biểu hiện tăng lên cùng với khó khăn chung của nền kinh tế do dịch bệnh cũng như quan điểm khác biệt về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam và mối quan hệ giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản.

Để thị trường bất động sản sớm phục hồi sau đại dịch, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những lĩnh vực kinh tế liên quan đến bất động sản phục hồi thì năm 2022 cần tập trung khơi thông nguồn vốn hỗ trợ thị trường, trong đó tập trung vào 3 yếu tố:

Đặc điểm nổi bật của vốn kinh doanh bất động sản là quy mô lớn và tính chất ổn định dài hạn. Nói cách khác, dòng vốn nóng đổ vào thị trường bất động sản luôn luôn đồng nghĩa với đầu cơ bất động sản và trực chờ rủi ro “sốt nóng” thậm chí đổ vỡ trên thị trường bất động sản.

Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh trên thị trường bất động sản, đặc biệt là những doanh nghiệp dẫn dắt thị trường cần có nguồn vốn tự có lớn và ổn định dài hạn, giữ vai trò trụ cột tài chính không chỉ cho bản thân doanh nghiệp mà còn cho cả thị trường bất động sản.

Năm 2019, theo Tổng cục Thống kê, vốn sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là hơn 5,5 triệu tỷ đồng còn của các doanh nghiệp xây dựng là xấp xỉ 3 triệu tỷ đồng, lần lượt chiếm 13,4% và 7,3% trong tổng vốn sản xuất kinh doanh của tất cả các doanh nghiệp Việt Nam. Cũng trong năm 2019, giá trị tài sản cố định và đầu tư tài chính dài hạn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là gần 2,6 triệu tỷ đồng và của doanh nghiệp xây dựng khoảng 925 ngàn tỷ đồng, chiếm 17,1% và 6,1% của tất cả các doanh nghiệp. Tương tự, doanh thu thuần của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và xây dựng là hơn 600 ngàn tỷ đồng và xấp xỉ 1,5 triệu tỷ đồng, chiếm tương ứng 2,3% và 5,7% doanh thu thuần của tất cả các doanh nghiệp. Lợi nhuận trước thuế năm 2019 của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và xây dựng là 108,7 ngàn tỷ đồng và 16,2 ngàn tỷ đồng, chiếm 12,2% và 1,8% của toàn bộ khối doanh nghiệp, theo đó, tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và xây dựng là 18,11% (thuộc hàng doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận cao nhất, gấp hơn 5 lần tỷ suất lợi nhuận 3,38% của toàn bộ doanh nghiệp) và 1,08% (thuộc hàng doanh nghiệp có tỷ suất lợi nhuận thấp nhất, chưa tới 1/3 tỷ suất lợi nhuận chung).

Xét theo quy mô vốn năm 2019, trong tổng số 18.839 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì có tới 1.636 doanh nghiệp có vốn dưới 500 triệu đồng bên cạnh 985 doanh nghiệp có vốn dưới 1 tỷ đồng và tới 2.930 doanh nghiệp có vốn dưới 5 tỷ đồng còn doanh nghiệp có vốn trên dưới 10 tỷ là 1.766 doanh nghiệp. Số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn dưới 50 tỷ đồng là 5.717 doanh nghiệp, dưới 200 tỷ đồng là 2.687 doanh nghiệp, dưới 500 tỷ đồng là 1.192 doanh nghiệp và trên 500 tỷ đồng có 1.926 doanh nghiệp. Trên đây là số liệu thống kê năm 2019 - trước khi có dịch bệnh xảy ra - nên thực trạng vốn tự có nói riêng và tình hình tài chính nói chung của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chắc chắn còn xấu hơn trong năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh tới thị trường bất động sản.

Phục hồi và cải thiện các chỉ số tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đặc biệt là phục hồi doanh thu và duy trì tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu là chìa khóa để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sớm hồi phục sau đại dịch, thông qua đó củng cố tiềm lực tài chính nói chung, nguồn vốn tự có nói riêng. Chính sách miễn giảm thuế hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua đại dịch có tác dụng giúp cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có điều kiện tích lũy tăng quy mô vốn cho doanh nghiệp.

Bản chất vốn tín dụng ngân hàng không phải là nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản do tính chất cơ bản là ngắn và trung hạn đi đôi với lãi suất nói riêng và chi phí vay vốn nói chung tương đối cao song do đặc điểm thị trường tín dụng ngân hàng Việt Nam có quy mô lên tới trên 100%GDP nên khơi thông nguồn vốn này tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là nhằm phục hồi thị trường bất động sản sau dịch bệnh.

Trước hết về tín dụng thương mại, theo NHNN, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2021 chỉ khoảng 5,5%, thấp hơn mức tăng trưởng chung toàn ngành. Tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã có xu hướng chậm lại rõ rệt, nếu năm 2018 tăng khoảng 26,76% thì năm 2019 chỉ tăng 21% và năm 2020 thậm chí chỉ còn tăng 11,89%.

Tín dụng bất động sản tăng thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng nói chung không chỉ do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến cho các hoạt động kinh tế bị hạn chế mà còn do tâm lý e ngại cấp tín dụng cho bất động sản vẫn tồn tại bất chấp tỷ trọng tín dụng bất động sản vẫn ở mức an toàn. Rõ ràng, tăng trưởng tín dụng bất động sản chỉ được phục hồi và thông qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản sau dịch bệnh khi và chỉ khi cơ quan quản lý cũng như các tổ chức tín dụng mạnh dạn hướng dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá chính xác mức độ rủi ro cho vay bất động sản trong mối tương quan với rủi ro cấp tín dụng cho các lĩnh vực kinh tế khác đồng thời áp dụng các biện pháp giãn hoãn nợ tháo gỡ khó khăn do dịch bệnh gây ra đối với khách hàng vay tín dụng bất động sản tương tự như các khách hàng khác của Tổ chức tín dụng.

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 30/9/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng).

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 168.687 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 38.991 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 28.326 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 26.919 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 53.348 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng, chiếm 15,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 186.932 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 27,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tính đến cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản xấp xỉ 700.000 tỷ đồng.

Thực tế trong cho vay bất động sản, có khoảng 2/3 đối tượng vay là người dân mua nhà nên giảm lãi suất vay mua nhà là một trong những giải pháp thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bất động sản sau đại dịch. Việc nhiều tổ chức tín dụng chủ động giảm lãi suất cho vay mua nhà có tác động tích cực hỗ trợ thị trường bất động sản. Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng nên xem xét giảm lãi suất đối với những khoản vay cũ mua nhà hiện đang dao động ở mức 9,5 - 11,5%/năm.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý và các tổ chức tín dụng cần nghiên cứu và triển khai các giải pháp như kiến nghị của HoREA nếu hội đủ điều kiện, chẳng hạn xem xét giảm lãi suất cho vay khoảng 2%/năm cho các doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng vay mua nhà đi đôi với không chuyển nhóm nợ đối với các khoản vay quá hạn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận các khoản vay mới để triển khai thực hiện dự án, cho nhà đầu tư, khách hàng mua nhà, mua sản phẩm bất động sản được tiếp tục vay theo hợp đồng vay tín dụng đã ký và hỗ trợ cho vay tín dụng đối với các khách hàng mua nhà ở thương mại có giá trung bình, giá thấp, hoặc nhà ở xã hội,...

Nói cách khác, để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản sau đại dịch thì tín dụng bất động sản cần được hưởng các điều kiện ưu đãi ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành nghề lĩnh vực khác chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid 19.

Thứ ba, tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản an toàn và lành mạnh.

Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến của các doanh nghiệp trên thế giới, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm cố hữu của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh bất động sản. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất trái phiếu doanh nghiệp còn có thể thấp hơn hẳn so với lãi suất cho vay của các trái phiếu doanh nghiệp do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.

Tuy nhiên, rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp cũng không hề nhỏ nếu doanh nghiệp phát hành không có uy tín hoặc uy tín sụt giảm nghiêm trọng do những khó khăn trong hoạt động kinh doanh (trường hợp tập đoàn Evergrande và nhiều công ty bất động sản Trung Quốc hiện nay là điển hình) do thiếu cơ chế kiểm soát và cảnh báo rủi ro trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Hơn nữa, nếu thị trường thứ cấp của trái phiếu doanh nghiệp kém phát triển thì sẽ không thể phân tán được rủi ro cũng như tạo ra tín hiệu cảnh báo sớm đối với các doanh nghiệp bất động sản và loại trái phiếu doanh nghiệp đã phát hành. Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cũng khó có thể giảm nếu người mua thực sự lại chính là các tổ chức tín dụng, theo đó giảm tác động tích cực của trái phiếu doanh nghiệp về mặt giảm giá vốn đồng thời tăng nguy cơ rủi ro hệ thống khi cơ chế kiểm soát phòng ngừa rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp kém hoàn thiện hơn nhiều so với quản trị rủi ro tín dụng. Đó cũng chính là những điểm yếu cần khắc phục để khơi thông nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thực sự trở thành nguồn lực tài chính an toàn, lành mạnh hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi sau đại dịch.

Báo cáo của Bộ phận phân tích Công ty chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, các doanh nghiệp phát hành tổng cộng 722.700 tỷ đồng trong cả năm 2021, tăng 56% so với năm 2020. Số trái phiếu phát hành ròng, tương ứng lượng phát hành trừ đi lượng đáo hạn và mua lại trước hạn, ước tính là 438.000 tỷ đồng, tăng 63%.

Chia theo đối tượng, doanh nghiệp bất động sản vẫn là nhóm phát hành nhiều nhất, ghi nhận 318.200 tỷ trong năm 2021, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành và tăng 66,3% so với năm 2020. Số lượng các doanh nghiệp bất động sản phát hành tăng từ 141 năm 2020 lên 193 doanh nghiệp trong năm 2021.

Tóm lại, muốn khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh thì quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp.

Các chính sách giãn hoãn, miễn giảm thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách Nhà nước khác có tác dụng tích cực giúp sớm phục hồi tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản cần được hưởng chính sách tín dụng và ưu đãi tín dụng tương tự như các đối tượng khác bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được hoàn thiện cả phía cung lẫn phía cầu, cả thị trường sơ cấp lẫn thị trường thứ cấp, cả người bán, người mua và cơ quan quản lý giám sát thị trường nhằm giảm thiểu rủi ro, biến phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh huy động vốn hiệu quả, an toàn và lành mạnh cho thị trường bất động sản bên cạnh tiếp tục phát triển huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu và chứng chỉ quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản./.