3 điểm nghẽn cốt tử của bất động sản Phú Quốc

Nguồn cung nguy cơ dư thừa, sản phẩm thiếu bản sắc, hiệu quả kinh doanh thấp là những thế khó của bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc.

Dữ liệu của bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho thấy, tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng tại thị trường Phú Quốc đến tháng 6 hơn 17.600 sản phẩm, gồm cả condotel, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng. Con số này đưa Phú Quốc trở thành thị trường đứng thứ ba về tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng, chiếm 24% tổng tồn kho cả nước, chỉ đứng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo DKRA Group, trong 7 tháng đầu năm nay, phân khúc condotel tại Phú Quốc không ghi nhận nguồn cung mới, giao dịch thứ cấp đóng băng. Tương tự, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse có lượng hấp thụ không đáng kể, thị trường rơi vào trầm lắng.

Những năm qua, bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc nguồn cung lớn nhất tại Phú Quốc, song các chuyên gia cho rằng, thị trường này còn nhiều điểm nghẽn. Trong đó, thừa cung là điểm nghẽn cốt tử hiện nay. Phú Quốc đang có khoảng 286 dự án đầu tư du lịch, với tổng diện tích hơn 9.600 ha, tổng vốn đầu tư hơn 375.000 tỷ đồng. Trong đó, có 47 dự án đã được khai thác và đi vào hoạt động, còn 78 dự án đang triển khai xây dựng. Số dự án còn lại đang thực hiện các thủ tục đầu tư, theo Ban Quản lý Khu Kinh tế Phú Quốc.

Ông Thắng nhìn nhận từ năm 2017 đến nay, tốc độ phát triển các dự án quá nhanh so với tốc độ tăng trưởng của khách du lịch cũng như hạ tầng. Mỗi năm, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc tăng trung bình 70-80%. Trong đó, năm 2019 được xem là thời điểm bùng nổ của thị trường này khi ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm được tung ra, tăng gần 5 lần so với năm 2018.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels cho biết tình trạng dư thừa nguồn cung tại Phú Quốc rất đáng lo ngại, đặc biệt là sản phẩm nhà phố thương mại. Do thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã gia nhập thị trường một cách vội vàng, thiếu cân nhắc thấu đáo trong quá trình hoạch định và triển khai dự án, gây ra thực trạng nhiều dãy phố thương mại bị bỏ trống, chưa đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, ông Huỳnh Quang Hưng, Chủ tịch UBND TP Phú Quốc thừa nhận thời gian trước địa phương chỉ chú trọng phát triển hạ tầng lưu trú hạng sang như các khách sạn 4-5 sao, resort. Hiện có khoảng 14.000 phòng khách sạn thuộc phân khúc từ trung cấp đến cao cấp, chiếm gần 50% lượng phòng nghỉ của toàn thành phố, theo thống kê của Savills Hotels. Tuy nhiên, thị trường chưa có nhiều lựa chọn cho du khách bình dân.

Do nguồn cung lớn nên các chuyên gia cho rằng hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc rất thấp. Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết ngay cả vào mùa cao điểm, mô hình boutique hotel, biệt thự nghỉ dưỡng, mini hotel đạt tỷ lệ lấp đầy từ 28 đến 32%, trong đó khách nội địa chiếm phần lớn. Theo ông, với tỷ lệ lấp đầy dưới 30% thì tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt 0,5-1%.

Theo bà Uyên Nguyễn, Trưởng bộ phân Tư vấn tại Savills Hotels, thách thức của nhà đầu tư là việc cải thiện giá phòng tại các dự án ở mọi phân khúc. Lý do là tốc độ phát triển khách sạn, resort trong những năm qua đã gia tăng áp lực cạnh tranh lên hoạt động kinh doanh. Giá phòng bình quân của các khách sạn cao cấp tại thị trường này hiện nay dao động trong mức 100-120 USD mỗi đêm, công suất cho thuê chỉ đật 30-35%.

Bên cạnh hai điểm nghẽn trên, các chuyên gia cũng cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ở Phú Quốc hiện thiếu bản sắc. Theo ông Mauro Gasparotti một số chủ đầu tư đơn thuần sao chép các sản phẩm hiện hữu, bỏ qua nghiên cứu thị trường, văn hóa địa phương để tạo nét đặc trưng riêng cho dự án. Điều này khiến dự án kém sức hút và khó thu hút khách du lịch một cách bền vững. Ngoài ra, các dự án đang được triển khai một cách riêng lẻ mà chưa tạo được sự cộng hưởng để hình thành một hệ sinh thái du lịch, gây thách thức trong việc phát triển kinh doanh.

Cùng quan điểm, ông Thắng cho rằng tư duy phát triển sản phẩm và kiến trúc của một số dự án ở Phú Quốc đang trở thành vấn đế quan ngại. Nhiều dự án sao chép mô hình kiến trúc châu Âu, làm giảm sức hút với du khách nước ngoài. Ví dụ khách du lịch Âu Mỹ mong muốn khám phá văn hóa của vùng đất mới, không phải đến một nơi để nhìn lại kiến trúc nước họ.

"Giai đoạn 2016-2017, mô hình bất động sản theo kiến trúc châu Âu đã bùng nổ ở Phú Quốc. Nhiều dự án sao chép không tới tạo nên kiến trúc lỗi, không bản sắc", ông Thắng nói.

Chuyên gia Savills cho rằng, địa phương cần tạo được một khu vực điểm nhấn trung tâm, tập trung các hoạt động tham quan, khám phá, cải thiện kết nối giao thông, hạ tầng để thu hút du khách.

Ở góc độ đầu tư, ông Thắng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc cần thời gian để phục hồi ít nhất là ba năm. Do đó, trong ngắn hạn, việc chủ đầu tư xúc tiến đầu tư ở đây sẽ khó hiệu quả vì giá và chi phí đầu tư đều ở mức cao, trong khi nguồn cung và lượng tồn kho còn lớn. Về dài hạn, đây vẫn là thị trường tiềm năng với những chủ đầu tư đã có sẵn quỹ đất.