3 điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) tác động lớn tới thị trường BĐS

Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ "nút thắt" pháp lý cho các dự án bất động sản, qua đó tạo sức bật giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025 là luật lớn, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, thu hút sự quan tâm đông đảo cá nhân, doanh nghiệp.

"Dự án luật này được kỳ vọng cởi trói pháp lý, tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới", ông nhấn mạnh.

Bỏ khung giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung

Ông Trần Văn Bình cho rằng trong lần sửa luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích cho người dân. Trong đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường.

Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Cụ thể, Luật Đất đai (sửa đổi) đã loại bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo nguyên tắc thị trường với 4 phương pháp định giá là so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp cần thiết phải quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, Chính phủ có thể đề xuất và được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

So với phiên bản Luật Đất đai hiện hành, các phương pháp định giá đất không có nhiều thay đổi, tuy nhiên cơ quan soạn thảo đã bổ sung quy định về các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.

Trong Luật mới, bảng giá đất cũng được điều chỉnh hàng năm thay vì quy định 5 năm một lần và phải điều chỉnh, bổ sung theo biến động của thị trường. Đồng thời, việc hướng tới xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung cũng góp phần minh bạch hóa thị trường.

"Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch hai giá, tạo điều kiện để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy sự minh bạch trong thị trường bất động sản và giảm hiện tượng đầu cơ và sốt ảo", các chuyên gia tại VARS nhận định.

Dù vậy, VARS cho rằng việc bỏ khung giá đất có thể khiến giá đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư tăng lên, qua đó đẩy giá bất động sản tăng. Tuy nhiên, tác động này chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - cũng nhìn nhận các quy định này đã giải tỏa tâm lý cho người dân và nhà đầu tư, đặc biệt là những người sở hữu đất trong diện thu hồi.

Cũng vì vậy, từ đầu tháng 12 năm ngoái khi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được tích cực thảo luận, giới đầu tư đất nền đã bắt đầu rục rịch trở lại thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam.

"Các doanh nghiệp cũng bất ngờ khi số lượng giao dịch đất nền tăng lên. Đến nay, các lô đất có pháp lý rõ ràng, nằm quanh TP.HCM trong bán kính 40 km như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, với giá vừa phải dưới 2 tỷ đồng đang ghi nhận người mua tăng trở lại", ông Tuấn cho biết.

Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ hồng, sổ đỏ, kể cả đất không giấy tờ trước 1/7/2014

Bên cạnh vấn đề giá cả, các chuyên gia cho rằng người mua và đầu tư bất động sản cũng được hưởng lợi từ những thay đổi tích cực liên quan đến việc cấp sổ hồng, sổ đỏ.

"Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả, thậm chí đi xin để được cấp giấy chứng nhận, thì trong Luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận", ông Trần Văn Bình chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng phân tích rằng khi Luật mới đi vào hiệu lực, Nhà nước có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp đủ điều kiện, dù người sử dụng đất có đơn đề nghị hay không.

Điều này khác với quy định cũ, yêu cầu người dân phải nộp đơn đề nghị, dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất hàng chục năm mà vẫn không có giấy tờ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA).

Đặc biệt, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã cho phép cấp sổ đỏ với đất không giấy tờ trước ngày 1/7/2014, nếu được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao sai thẩm quyền.

Trong khi đó, Luật hiện hành chỉ ghi nhận cho các trường hợp trước ngày 1/7/2004.

Cho phép trả tiền thuê đất hàng năm, quy định rõ các trường hợp thu hồi đất, giao đất...

Về phía doanh nghiệp, Luật Đất đai (sửa đổi) nêu rõ các đơn vị được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm, nhờ đó giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án.

VARS đánh giá với quy định mới này, giá bán bất động sản sẽ có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính nên có thể đầu tư dự án với chất lượng tốt hơn. Nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm phần nào.

Với Nhà nước, điều này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu một lần cả số tiền lớn. Quy định mới cũng tạo cơ hội tăng thu cho Nhà nước nhờ giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Bên cạnh đó, ông Trần Văn Bình đánh giá dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được tiếp thu, chỉnh lý các nội dung lớn như đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất... Như vậy, việc triển khai các dự án sẽ công khai và minh bạch hơn.

"Thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu, phần thắng sẽ thuộc về các doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực và lịch sử sử dụng đất hiệu quả. Cơ chế mới sẽ giảm thiểu tối đa các quan hệ xin - cho. Điều này sẽ góp phần tích cực, tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các doanh nghiệp làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội giảm xuống. Đây cũng là một yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực", ông Bình nêu rõ.

Theo ông, với hiệu ứng từ các dự án Luật đã được thông qua, tần suất ra mắt nguồn cung bất động sản mới trong năm nay sẽ đều đặn và dày hơn so với năm ngoái. Bên cạnh các chủ đầu tư lớn, thị trường cũng sẽ có thêm nguồn cung từ các chủ đầu tư mới chào sân.

Song những Luật này đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Vì vậy, ông cho rằng thị trường bất động sản vẫn sẽ có cơ hội vực dậy trong năm nay, nhưng sự phục hồi sẽ được thể hiện rõ nhất trong năm 2025, khi các dự án luật chính thức đi vào thực tiễn.

Phân tích cụ thể hơn, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng những loại hình chịu tác động trực tiếp của luật như đất nền, chung cư và nhà liền thổ sẽ hồi phục trước. Dễ thấy nhất là giao dịch đất nền đang tốt hơn, nguồn cung chung cư cũng đang rục rịch ra mắt, còn nhà liền thổ cũng đang được quan tâm, kể cả những căn chưa có giấy tờ.

"Dĩ nhiên, sau luật còn có các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn nên cần thêm thời gian để luật thẩm thấu vào thị trường. Tuy nhiên, các dự án luật này đều sẽ có ảnh hưởng tích cực và bao trùm, cùng một lúc điều chỉnh cả thị trường thứ cấp và các sản phẩm hình thành trong tương lai, đem lại lợi ích hài hòa cho các bên, bao gồm cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước", ông Tuấn khẳng định.