2025 - Hà Nội sẽ “sạch bóng” căn hộ hạng trung

OneHousing dự báo, năm 2025, thị trường nhà ở Hà Nội có thêm hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương giai đoạn cao điểm 2016-2019, nhưng sẽ không có phân khúc trung cấp, bình dân.

Người mua âm thầm quan sát và xuống tiền

Theo tiết lộ của một số đơn vị môi giới, dự án Imperia Signature Cổ Loa (xã Đông Hội, huyện Đông Anh) có giá bán dự kiến hơn 90 triệu đồng/m2, tăng hơn 20 triệu đồng/m2 so với giá rumour trước đó.

Dù giá bán tăng cao, nhưng lượng khách hàng đặt chỗ khá khả quan nhờ chính sách chiết khấu 3% dành cho người booking sớm cùng chương trình thanh toán kéo dài gần 4 năm và lộ trình tăng giá từ 10-30% theo từng đợt mở bán các tòa nhà.

Trong khi đó, Indochina Capital - đơn vị phát triển và phân phối dự án căn hộ siêu sang tại 29 Láng Hạ - The Nelson Private Residences cho hay, dù đang trong giai đoạn huy động vốn đầu tiên (private sales), dự án đã nhận được hơn 100 khách đăng ký và dự kiến mở bán chính thức trong tháng 12 này.

Với mức giá khởi điểm từ 5.490 USD/m2 (khoảng 135 triệu đồng/m2), dự án thuộc phân khúc hạng sang và căn hộ có diện tích nhỏ nhất có giá từ 10,8 tỷ đồng.

Trước đó không lâu, khu vực phía Nam Hà Nội đón chào sự trở lại của dự án Hanoi Melody Residences của Tập đoàn Hưng Thịnh với mức giá chào bán mới tăng gần gấp đôi so với thời điểm ra mắt cách đây vài năm, khoảng 72 triệu đồng/m2.

Theo đại diện một đơn vị phân phối, dù vẫn có những e ngại nhất định về lịch sử chậm triển khai của dự án, nhưng mức giá mới được xem là phù hợp với mặt bằng chung ở thời điểm hiện tại nên nhận được sự quan tâm. Ngoài ra, việc chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt với 5 phương thức cũng là một điểm cộng.

Ngoài những dự án kể trên, theo ghi nhận của một số đơn vị môi giới, các phân khu tiếp theo của đại dự án Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm) là phân khu The Paris thuộc quần thể The Metropolitan cùng 2 tòa căn hộ S2.10 và S2.17 tại phân khu Sapphire (Vinhomes Ocean Park 1) cũng nhận được sự quan tâm đông đảo của khách hàng, bao gồm cả người mua đầu tư và để ở với tỷ lệ khoảng 40:60.

Trong khi đó, quận Nam Từ Liêm tiếp tục là “điểm nóng” với sự xuất hiện của 2 dự án lớn là Lumiere Evergreen và The Victoria với gần 4.000 căn hộ cao cấp. Không chỉ tập trung vào chất lượng sản phẩm, chủ đầu tư của dự án còn chú trọng đến các dịch vụ, tiện ích…, góp phần tăng giá trị lâu dài cho bất động sản khu vực này.

Báo cáo thị trường của Savills cho thấy, dự kiến trong quý cuối năm 2024, Hà Nội đón nhận thêm 9.700 căn hộ mới, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, tập trung tại các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Thành phố.

Còn One Housing dự báo, thị trường chung cư Hà Nội sẽ tiêu thụ khoảng 8.000 căn trong quý IV/2024, tăng so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhiều người có nhu cầu ở thực bắt đầu cân nhắc việc xuống tiền trong giai đoạn này.

Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội cuối năm 2024 đang sôi nổi hơn so với cùng kỳ năm trước.

Thêm vào đó, so với năm 2023, chính sách cho vay mua nhà từ các ngân hàng đã dễ tiếp cận hơn, tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà. Thời điểm cuối năm cũng là lúc các chủ đầu tư tung nhiều chính sách hấp dẫn nhất, tạo đà cho quyết định chốt mua của người có nhu cầu.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thạc Cường - Phó tổng giám đốc Mai Việt Land cho rằng, tâm lý khẩn trương của khách hàng góp phần đáng kể cho sự sôi nổi của thị trường dịp cuối năm. Nhiều người có nhu cầu ở thực chốt hàng nhanh chóng do lo ngại giá chung cư tiếp tục leo thang trong thời gian tới.

Ngoài ra, phần lớn dự án mở bán mới trong quý IV/2024 có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó thu hút được sự quan tâm của người mua.

Thị trường của phân khúc cao cấp và hạng sang

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Báo cáo của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) nhận định, sự chuyển mình của thị trường được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố như hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, nhân khẩu học và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao… Cùng với đó, nhiều khu vực vùng ven và thành phố vệ tinh đang trở thành điểm nóng đầu tư, mở ra cơ hội lớn cho các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

Dự báo, giá nhà chung cư vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới và việc cho thuê căn hộ tại các khu vực sầm uất đang là một xu hướng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.

Theo dự báo của OneHousing, năm 2025, thị trường Hà Nội sẽ có thêm hơn 30.000 căn hộ mới, tương đương giai đoạn cao điểm 2016-2019. Trong đó, khoảng 48% đến từ khu vực phía Đông và tập trung tại các đại dự án Vinhomes Ocean Park 1 và 2.

Khu vực phía Tây chiếm khoảng 29% do số lượng dự án mới hạn chế, nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu. Trong khi đó, khu vực phía Bắc nổi lên với 19% thị phần nhờ sự đóng góp của dự án Vinhomes Global Gates, chủ yếu gồm các sản phẩm hạng sang.

Bên cạnh đó, trong năm tới, thị trường căn hộ Thủ đô cũng sẽ chứng kiến những thay đổi rõ rệt về nguồn cung với gần 1/3 thuộc về chủ đầu tư Masterise Homes. Mặc dù nguồn cung căn hộ có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nhưng giá bán dự báo sẽ không giảm do nguồn cung mới chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đại diện OneHousing nhìn nhận, giá căn hộ tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể gây ra phản ứng “sốc tạm thời”, nhưng trong chặng đường tới năm 2030 thì đây mới là sự khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới.

Theo OneHousing, toàn bộ căn hộ mới trong năm 2025 sẽ thuộc phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) và hạng sang (80-230 triệu đồng/m2), trong đó căn hộ hạng sang chiếm 36% nguồn cung mới và không có căn hộ trung cấp, bình dân. Theo đó, dự báo giá căn hộ mở mới đạt trung bình khoảng 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 75% so với mức giá của quý I/2022.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, nhìn chung, nguồn cung của thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang được thúc đẩy bởi những dự án mới sở hữu nhiều ưu thế vượt trội, từ pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn, cho đến cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Đặc biệt, các dự án đều đang thu hút sự quan tâm rất lớn của người mua, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Điều này một phần phản ánh nhu cầu nhà ở tại Hà Nội ngày càng tăng cao do tác động của quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học.

Ở góc nhìn khác, PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng, giá nhà chung cư neo cao khiến người lao động phổ thông gặp khó khăn khi tiếp cận. Tuy nhiên, điều này không ngăn cản các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tại những dự án mới hoặc ở các khu vực ít được chú ý trước đây.

Việc đầu tư vào sản phẩm chung cư, đặc biệt tại những khu vực đã phát triển mạnh mẽ về hạ tầng giao thông và các tiện ích xung quanh, sẽ mang lại lợi nhuận ổn định trong tương lai.

Dự báo, giá nhà chung cư vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới và việc cho thuê căn hộ tại các khu vực sầm uất đang là một xu hướng được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng. Tuy vậy, ông Thịnh cũng lưu ý rằng, khi giá căn hộ đã tăng cao ở thời điểm hiện tại, cơ hội thu về lợi nhuận cao sẽ giảm bớt vì khó tiếp tục tăng mạnh trong tương lai.