2023 - Năm thăng trầm của thị trường bất động sản

Bất động sản là một trong những lĩnh vực nhận được nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc từ phía Chính phủ và các bộ, ngành trong suốt 1 năm qua.

Các chính sách gỡ vướng cho bất động sản

Năm 2023 là 1 năm thăng trầm với thị trường bất động sản. Nửa đầu năm thị trường suy thoái và bước vào vùng đáy. Hai quý cuối năm bắt đầu đón nhận những tín hiệu lạc quan, dù chưa phải là sự tăng trưởng mạnh mẽ. Theo đánh giá, có 3 sự kiện được cho là có tác động mạnh mẽ tới bất động sản trong năm qua.

Đầu tiên là sự kiện Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, với nhiều quy định mới sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường khi bắt đầu thực thi từ năm 2025.

Thứ hai, một loạt giải pháp, chính sách đồng bộ đã được đưa ra để gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường như Nghị định 08 về trái phiếu đã giúp nhiều doanh nghiệp bất động sản có thời gian để tái cấu trúc, có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản.

Đáng chú ý, trong năm 2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã trực tiếp chủ trì 2 Hội nghị toàn quốc tập trung gỡ khó cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp lớn đã có cơ hội được trình bày các khó khăn, vướng mắc. Sau đó, với sự chỉ đạo của Thủ tướng, các bộ, ngành, địa phương đã trực tiếp tìm giải pháp xử lý. Một số dự án đã thực sự tìm được lối thoát.

Sự kiện thứ 3 có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản đó là Ngân hàng Nhà nước đã điều hành giảm lãi suất để hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

So với thời điểm này năm 2022, lãi suất huy động hiện đã giảm từ 2 - 2,5 lần. Điều này tạo điều kiện giảm mặt bằng lãi suất cho vay trong thời gian tới. Doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đã tiếp cận các gói vay thuận lợi hơn. Sau hàng loạt các chỉ đạo, điều hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực như nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, tình hình giao dịch thành công được cải thiện.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng phải chủ động nỗ lực tìm cách vượt qua khó khăn, thay vì chỉ ngồi yên chờ đợi được "giải cứu". Một số giải pháp cụ thể như: ráo riết tìm đối tác có tiềm lực tài chính để hợp tác hoặc bán lại toàn bộ dự án; thương thảo với khách hàng để hoãn, giãn tiến độ bàn giao nhà; thậm chí là tìm cách xoay xở tiền để hoàn trả lại tiền góp vốn đã thu từ người mua...

Giải pháp tự tháo gỡ khó khăn của doanh nghiệp bất động sản

Tại buổi làm việc giữa đại diện 10 doanh nghiệp lớn từ Nhật Bản tới Việt Nam tìm dự án bất động sản để đầu tư, các doanh nghiệp trong nước giới thiệu các dự án đang triển khai, về tiềm năng, pháp lý. Họ mong muốn đối tác Nhật sẽ tham gia cùng với 2 hình thức: mua lại toàn bộ dự án hoặc trở thành cổ đông chiến lược.

"Chúng tôi đang quan tâm tới việc phát triển nhà ở tại các khu công nghiệp. Chúng tôi có công nghệ và kinh nghiệm để xây dựng các khu nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp. Chúng tôi hy vọng được hợp tác và được tạo điều kiện để các thủ tục được thuận lợi", ông Nishimura Naoki, Phó Giám đốc Văn phòng Quan hệ Quốc tế, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, cho biết.

"Nếu có giải pháp này thì không những chúng tôi sẽ có phương án khắc phục tài chính, dòng tiền, khi chúng tôi đang đầu tư cùng lúc 3 - 4 dự án", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần GP Invest, cho hay.

Đối với các dự án triển khai dở dang, một số chủ đầu tư đang nỗ lực áp dụng các biện pháp với kỳ vọng cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Một dự án tại Hà Nội này, do vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng cùng với những khó khăn do ảnh hưởng của dịch COVID-19, buộc họ phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Chủ đầu tư đã chủ động đơn phương chấm dứt hợp đồng, chấp nhận trả lãi suất cho số tiền khách hàng đã đóng. Hiện nay việc thương thảo giữa 2 bên vẫn đang được tiến hành để tìm được tiếng nói chung.

"Chúng tôi mong muốn chủ đầu tư và khách hàng trao đổi để đưa ra phương án xử lý đảm bảo quyền lợi của cả doanh nghiệp và khách hàng, để khách hàng chủ động mục tiêu kinh doanh, tránh thiệt hại cho cả hai bên", ông Hà Đăng Sáng, Giám đốc Ban Quản lý Đầu tư, Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao, nêu quan điểm.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay, đã có gần 20 văn bản dưới luật liên quan được ban hành, với nội dung ngày càng sát hơn với nhu cầu thực tế của thị trường bất động sản.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường bất động sản đã phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ năm 2024 khi các chính sách thẩm thấu mạnh hơn.

Giải pháp cân bằng nguồn cung nhà ở

Một trong những giải pháp tốt nhất đối với các dự án bất động sản là phải tìm được khách mua, như vậy mới có được dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, theo một báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 2 năm qua, tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh không có dự án nhà ở thương mại nào có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo mô hình kim tự Tháp về tình hình thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong năm qua do Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đưa ra, có thể thấy phân khúc cao cấp chiếm đa số, lên tới hơn 66% nguồn cung thị trường và hoàn toàn không có nhà ở bình dân. Trong khi, một kim tự tháp thị trường nhà ở an toàn, lành mạnh, bền vững khi phân khúc giá vừa với túi tiền phải tạo nên một đáy vững chắc cho thị trường, trên cùng, ít nhất mới là phân khúc cao cấp.

Với mô hình kim tự tháp hiện nay, rõ ràng giá cao sẽ khó tìm người mua. Vậy các doanh nghiệp bất động sản đang làm gì để có thể xoay ngược lại mô hình kim tự tháp?

Để lật ngược được mô hình kim tự tháp, nghĩa là tăng nguồn cung nhà ở bình dân, nhà vừa túi tiền và nhà ở xã hội… không phải là chuyện đơn giản. Các chuyên gia cho rằng cần một bài toán tổng thể từ chính sách pháp lý, đến đầu tư cơ sở hạ tầng, quyết tâm thay đổi chiến lược đầu tư sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản.

Sau hơn 1 năm nghiên cứu thị trường và phân khúc nhà ở xã hội, doanh nghiệp đã hoàn thành đề án phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thu nhập thấp. Theo đó, trong giai đoạn 1 đến năm 2026, sẽ phát triển 14 dự án với 25.000 sản phẩm tập trung ở các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh.

"Thủ tướng Chính Phủ đã đưa ra mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tôi quyết định mạnh dạn đưa ra phương án xây dựng mấy chục nghìn căn nhà ở xã hội đối với những quỹ đất mình đang có tỷ lệ 20% và những quỹ đất mình chưa thực hiện dự án thương mại thì giờ mình làm luôn", bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group, cho biết.

Theo các chuyên gia, việc Quốc Hội đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là tín hiệu tích cực, với những thay đổi quan trọng trong phát triển nhà ở xã hội như: thay đổi điều kiện thu nhập, điều kiện cư trú, giúp người dân dễ dàng đáp ứng điều kiện mua hơn.

"Đây là một trong những bước quan trọng để điều tiết thị trường, hướng đến sự phát triển lành mạnh và từ đó giúp người dân tiếp cận nhà ở. Chúng ta cũng cần thêm nỗ lực tinh gọn quy trình phê duyệt và các thủ tục hành chính cho các dự án cho người có nhu cầu ở thật hoặc có giá bán phù hợp", ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, đánh giá.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần tiếp tục thúc đẩy nhanh việc phát triển cơ sở hạ tầng, cao tốc và các đường vành đai. Việc này sẽ giúp tăng thêm quỹ đất để phát triển thêm các mô hình đô thị, các dự án nhà ở… Khi nguồn cung dự án được cải thiện, mặt bằng giá sẽ ổn định lại.

"Một trong những biện pháp mà Chính phủ đang làm rất tốt là phát triển cơ sở hạ tầng. Khi các đường vành đai hoàn thiện, quỹ đất cũng nở ra dọc tuyến. Khi có nhiều quỹ đất hơn, thì chúng ta sẽ có nhiều lựa chọn hơn", ông Angus Liew, Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land Vietnam, nhận định.

Đáng chú ý vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có công văn đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng sớm hơn đối với các quy định về phát triển nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở 2023, thay vì thời gian áp dụng từ đầu năm 2025, để đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở của người dân và tạo thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển loại nhà ở vừa túi tiền này.

Để xoay chuyển mô hình kim tự tháp, hiện đã có các chính sách cụ thể để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên để quá trình này diễn ra nhanh hơn, thuận lợi hơn, vấn đề giải quyết, rút gọn các thủ tục pháp lý rất quan trọng. Đây cũng là nội dung được các doanh nghiệp mong chờ sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm mới 2024.