2 nghịch lý của thị trường bất động sản?

Theo TS Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản hiện có 2 nghịch lý, một là bán không được nhưng giá vẫn tăng và kiểu thứ hai là giảm giá rồi mà bán không được.

Không có thanh khoản, giá vẫn tăng

Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM và vùng phụ cận trong quý III của Tập đoàn DKRA cho thấy nguồn cung lẫn thanh khoản sụt giảm mạnh so với quý trước ở hầu hết các phân khúc chủ chốt. Thế nhưng giá ở hầu hết các phân khúc đều tăng.

Cụ thể, nguồn cung đất nền giảm 65,6% so với quý trước, lượng tiêu thụ giảm 77,8% so với quý trước. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 25 - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao.

Dù vậy, giá bán sơ cấp bình quân tăng từ 5 - 8% so với quý trước, cá biệt, một số dự án tại khu đông của TP. HCM ghi nhận mức tăng giá sơ cấp lên đến 12 - 16% so với thời điểm cuối năm 2021. Tương tự, giá bán nhà phố/biệt thự sơ cấp cũng tăng 5 - 8% so với giai đoạn trước đó.

Còn tại Hà Nội, số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ, 9 tháng qua, giá bán các sản phẩm chung cư hiện hữu có xu hướng tăng mạnh. Giá đất nền cũng tăng bình quân hơn 20% so với 2021 và khoảng 5% so với đầu năm. Một số khu vực như Mê Linh, giá bán ở một số dự án được đẩy lên tới 100 triệu đồng/m2. Lượng giao dịch nhìn chung đang chững lại…

Tại thị trường bất động sản Tây Nguyên, Giám đốc Thiên Tâm Land Lê Thế Quân cho biết trong quý III, sức mua trên thị trường có dấu hiệu giảm sút, không còn hiện tượng nhà đầu tư ồ ạt đi xem đất và xem nhà như giai đoạn trước. Thị trường rất trầm lắng, người bán nhiều hơn người mua.

Điển hình ở Lâm Đồng, ông Quân cho hay hoạt động mua bán đất nền sụt mạnh với hơn 6.000 nền được giao dịch thành công trong quý III, giảm 13.000 nền so quý II, giá xuống nhẹ, một số nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ.

Tương tự, đại diện nghiên cứu thị trường Tây Nam Bộ ông Đỗ Quang Huy thông tin do chịu ảnh hưởng chung từ tình hình kinh tế vĩ mô nên miền Tây Nam Bộ giai đoạn 9 tháng năm 2022 gặp nhiều thách thức, khó khăn. Đối với phân khúc đất nền giá từ 3-5 tỷ đồng tiêu thụ rất chậm.

Giảm giá rồi vẫn "chết" thanh khoản

Trao đổi với VietnamFinance về giá các phân khúc bất động sản hiện nay, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết thị trường bất động sản đang ở giai đoạn không chuẩn hóa về giá cả. Thị trường hiện có 2 nghịch lý, một là bán không được nhưng giá vẫn tăng và kiểu thứ hai là giảm giá rồi mà bán không được.

Với trường hợp giá bất động sản vẫn tăng, ông cho hay đó là những bất động sản trước đây chưa tăng và thường rơi vào bất động sản khai thác được, cho thuê được và tập trung những khu vực trung tâm như ở TP. HCM.

“Ví dụ căn hộ thứ cấp trước đây chưa tăng thì nay tăng 1-2%. Rõ ràng những bất động sản này không những không giảm giá mà một vài nơi còn tăng nhẹ”, ông Hiển đánh giá.

Còn trường hợp giảm giá thậm chí giảm 50% cũng chưa chắc bán được, ông Hiển nói đó là đất nền có diện tích lớn ở vùng đón đầu, đặc biệt là giai đoạn 2020-2021 khi “sốt” đất, người ta tranh nhau đi mua nhưng không mua được, một số người muốn lời nhiều đã chọn những vùng xa để mua đất có diện tích từ vài ngàn m2 đến cả ha. Tuy nhiên, nếu nhìn kỹ thì diện tích những khu đất để làm nông nghiệp không đủ lớn, để làm du lịch cũng không được mà chờ thì không biết bao giờ thành đất ở.

“Những vùng đất này có người bỏ ra 2 tỷ đồng, 3 tỷ đồng và cả chục tỷ tùy theo diện tích, nhưng giờ họ muốn bán và giảm giá 50% lại không có người xuống tiền, vì người mua không biết mua để dùng với mục đích gì”, vị tiến sĩ nói.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cũng cho biết hiện có tới hơn 50% các nhà đầu tư đang bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản, nếu tiếp tục vay thì chi phí vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng lại không thể bán được.

“Nhà đầu tư có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng gánh để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua”, bà Dung nói.