143 dự án đang 'đắp chiếu' vì bị 'vướng mắc pháp lý'

TP.HCM đang có khoảng 143 dự án bị “vướng mắc pháp lý” nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Thông tin này được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết trong văn bản số 107/2022/CV-HoREA ngày 24/11/2022 gửi Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM về việc báo cáo các vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM và đề xuất một số giải pháp tháo gỡ.

Tại văn bản này, HoREA thông tin, theo báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2016-2022, toàn thành phố có 1.532 dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của khu vực tư nhân và các dự án “đầu tư công”.

Trong đó, có 451 dự án đã hoàn thành (chỉ chiếm 29,4%), 703 dự án đang triển khai (chiếm 45,9%) và có đến 357 dự án (chiếm 24,7%) quá 3 năm đăng ký kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa triển khai thực hiện (“dự án treo”). Phần lớn là các dự án “đầu tư công” do phụ thuộc vào việc cân đối nguồn vốn ngân sách, tài chính của chủ đầu tư nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện một phần công tác giải phóng mặt bằng (da beo).

Trong số này, vướng mắc chủ yếu là về phương án giá bồi thường, mặc dù hàng năm thành phố đều ban hành quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” cao hơn từ 4 - 35 lần giá đất trong bảng giá đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Các “dự án treo” này đã làm ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố và quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân có đất bị thu hồi.

Trong số 703 dự án thuộc diện đang triển khai (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) thì đang có khoảng 143 dự án bị “vướng mắc pháp lý” nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần dự án hoặc phải tạm dừng dự án.

Bên cạnh đó, kể từ khi có công văn số 342/TTg-V.I ngày 7/3/2017 của Thủ tướng Chính phủ về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo QĐ số 09/20017/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ”, đến nay tại TP. HCM có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” thuộc các trường hợp do “sắp xếp lại, xử lý tài sản công” hoặc do “di dời nhà xưởng ô nhiễm” hoặc do “cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước”.

Các trường hợp này chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai… nên các chủ đầu tư và người mua nhà tại dự án này rất khó khăn.

Đồng thời, kể từ ngày 1/7/2015 là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thì khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư thì TP. HCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm “đất ở và các loại đất khác” hoặc có “đất khác không phải là đất ở” như chỉ có “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” như đất ruộng, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng.

Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì mới công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thêm 1 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác”. Hiện nay, Điều 4 “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật” cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “100% đất ở” hoặc có quyền sử dụng “đất ở và các loại đất khác” và Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ngoài ra, còn có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị “dở dang”, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do “vướng” bồi thường giải phóng mặt bằng, mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Các dự án “dở dang, da beo” này đã làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị, không đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi.

“Do vướng mắc pháp lý nên thị trường bất động sản phát triển chưa minh bạch, công bằng, chưa an toàn, lành mạnh, chưa ổn định, bền vững, thể hiện qua mô hình thị trường bất động sản như hình kim tự tháp bị lộn ngược đầu, do tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm đến khoảng 80%, còn lại là nhà ở trung cấp, không còn loại nhà ở giá vừa túi tiền và rất thiếu nhà ở xã hội.

Tình trạng thị trường bất động sản bị lệch pha cung - cầu, lệch pha phân khúc thị trường, cơ cấu sản phẩm nhà ở bị mất cân đối đã dẫn đến hệ quả là tình trạng giá nhà đất tăng liên tục đi liền với các đợt sốt ảo giá nhà đất trong hơn 5 năm qua. Giá nhà đã vượt quá khả năng thanh toán của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.