120.000 tỷ trái phiếu đáo hạn năm 2024- Áp lực thanh khoản với doanh nghiệp bất động sản

Trong năm 2024, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, mức cao nhất 5 năm và tạo áp lực về thanh khoản với các doanh nghiệp bất động sản dân cư năm nay.

Cơ cấu phát hành trái phiếu năm 2023 tiếp tục tập trung vào 2 nhóm ngân hàng và bất động sản. Với nhóm ngân hàng, các "nhà băng" đã đẩy mạnh phát hành trái phiếu để tăng huy động dài hạn do tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn đã được sửa đổi giảm từ 34% xuống chỉ còn 30%.

Với nhóm bất động sản, do nguồn cung mới và tỷ lệ hấp thụ bất động sản 2023 đã giảm sâu so với 2022. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu trong thời gian này chủ yếu với mục đích tái cấu trúc và giãn thời gian trả nợ.

Đánh giá triển vọng năm 2024, FiinRatings, bộ phận xếp hạng tín nhiệm thuộc FiinGroup (công ty chuyên cung cấp các dịch vụ phân tích dữ liệu, phân tích ngành và xếp hạng tín nhiệm), cho rằng các nhà phát triển bất động sản dân cư vẫn tiếp tục đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế.

Lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2024 là hơn 297.000 tỷ đồng. Trong đó có khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn năm nay, mức cao nhất trong 5 năm gần đây.

Tuy nhiên, nhóm phân tích của FiinRatings cho rằng sẽ có sự phân hóa trong khả năng duy trì hoạt động của từng doanh nghiệp trong ngành, trước các diễn biến khó khăn chung của thị trường đã kéo dài từ năm 2022 tới nay.

Báo cáo về triển vọng thị trường vốn năm 2024 chỉ ra: "Các doanh nghiệp có thương hiệu tốt, chất lượng dự án được đảm bảo, cùng quỹ đất sạch, đi kèm khả năng triển khai và thực thi được kỳ vọng có thể tiếp cận đa dạng các kênh huy động vốn và có sức chống chịu tốt hơn".

Theo nhóm phân tích của FiinRatings, ở khía cạnh tích cực, các luật quan trọng như Đất đai, Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới được thông qua sẽ tạo tiền đề cho sự hồi phục. Tuy nhiên, các chính sách mới thường có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả.

Mặc dù có những tín hiệu cải thiện, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thể phục hồi trở lại mức trước năm 2021 do còn nhiều tổ chức phát hành vẫn gặp khó khăn về kinh doanh và dòng tiền khiến cho niềm tin của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân vẫn còn khá dè dặt với thị trường.

Thị trường địa ốc đã xuất hiện những khó khăn từ cuối năm 2022, nhưng sang năm 2023 mới thực sự ngấm đòn vì ách tắc pháp lý, nguồn vốn. Nguồn cung lẫn thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, thậm chí đóng băng ở nhiều phân khúc. Nhóm phân tích cho rằng những thay đổi về khung pháp lý chưa được thông qua, cũng như các sự kiện thanh tra, điều tra là một phần trở ngại cho sự hồi phục.

Bên cạnh đó, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới trong năm 2023 hạn chế, nhưng số lượng dự án đang triển khai lại cao kỷ lục. "Điều này phản ánh tâm lý e ngại chung trên thị trường, số lượng giao dịch suy giảm ở cả loại hình nhà ở thành phẩm và đất nền, cũng như các dự án đang triển khai phải tạm dừng", FiinRatings đánh giá.

Thêm một nguyên nhân nữa là phần lớn các nhà phát triển đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản năm 2023 tiếp tục hạn chế ở tất cả phân phúc, trong đó nhà ở thương mại hoàn thành 52 dự án với gần 16.000 căn - chưa bằng một nửa năm trước, dự án nghỉ dưỡng kết hợp và văn phòng lưu trú hoàn thành 17 dự án bằng khoảng 56% năm 2022. Đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 324.700 giao dịch - chỉ bằng khoảng 41% năm 2022.