11 năm mắc kẹt với quyết định mua nhà đất không có sổ đỏ

Với giá chỉ bằng 50 hoặc 70% giá thị trường, nhiều thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn đang âm thầm được giao dịch. Và đến nay cũng đã có không ít người mắc kẹt với hình thức mua bán đất đai đầy rủi ro này.

Sở hữu một mảnh đất để có thể làm nhà, ổn định chỗ ở tại những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM là mong muốn của nhiều người. Tuy nhiên, do một bộ phận người dân do không có đủ khả năng về kinh tế nên đã “đánh liều” mua những thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với giá chỉ bằng từ 50-70% so với giá thị trường. Thực tế cũng đã có không ít người thu lãi lớn nhờ quyết định có phần liều lĩnh của mình khi thửa đất đủ điều kiện để được phép cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều người mắc nợ với hình thức mua bán đầy rủi ro này.

Anh Dũng – một nhân viên văn phòng tại Thanh Xuân – Hà Nội cho biết vào năm 2009, khi gia đình đón người con đầu lòng anh chị đã dồn hết tiền tiết kiệm và vay mượn thêm anh em trong gia đình để mua một ngôi nhà cấp bốn xây sẵn trên mảnh đất 52 m² tại phường Trung Văn (Nam Từ Liêm – Hà Nội) với giá 200 triệu đồng. Do ngôi nhà cấp bốn mới được xây dựng, anh chị chỉ cần sửa sang thêm một chút là có thể chuyển về ở ngay.

Theo anh Dũng tại thời điểm đó nhiều người về đây tìm mua đất và việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ và bằng hình thức giấy viết tay thời gian này cũng diễn ra khá phổ biến. Có người bỏ tiền mua cả nghìn mét vuông để xây nhà trọ cho thuê, nên anh chị cũng quyết định xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ những quy định của pháp luật.

Nhiều người mắc kẹt cả chục năm khi liều mua đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ)

Vấn đề của gia đình anh Dũng phát sinh khi chỉ vài năm sinh sống ổn định tại đây thì khu vực này bị thu hồi để xây dựng một khu đô thị mới. Lúc này gia đình anh cũng như nhiều hộ dân mua đất tại đây mới “ngã ngửa” khi mảnh đất đã mua không thể làm được sổ đỏ.

Ông bố của 2 con cho biết những năm đầu khi dự án đô thị mới được công bố thì mỗi năm phường lại mời các gia đình sở hữu nhà đất tại đây lên đối thoại với chủ đầu tư về giá tiền bồi thường. Tuy nhiên, suốt một thời gian dài các bên chưa thể đi đến thống nhất. Bên cạnh đó những năm gần đây, dự án đô thị tại khu đất cũng rơi vào cảnh “dự án treo”. Khiến nhiều người muốn bán lại mảnh đất của mình nhưng không thể tìm được người mua. Anh Dũng cho biết giờ chỉ mong chủ đầu tư dự án sớm đạt được thỏa thuận đền bù với người dân để thoát khỏi những rắc rối từ mảnh đất mua mà không có sổ đỏ cách đây 11 năm.

Không may mắn như gia đình anh Dũng là có nhà cấp bốn để ở tạm trong hơn chục năm qua và giờ là chờ đền bù từ chủ đầu tư cho mảnh đất đã mua không có sổ đỏ, gia đình anh Tuấn-chị Liên (tại Thanh Trì – Hà Nội) lại mất trắng gần 100 triệu khi bỏ tiền mảnh đất “nhảy dù” của người khác từ năm 2010.

Anh Tuấn kể thời điểm gia đình mua mảnh đất “nhảy dù” này cũng có rất nhiều người tìm về mua, hoạt động mua bán diễn ra nhộn nhịp và tất cả đều chỉ được người bán dẫn đến thửa đất và các bên bàn giao tiền mà không có bất kỳ giấy tờ gì kèm theo.

Tuy nhiên, sau vài năm trồng rau trên mảnh đất “nhảy dù” thì đến năm 2017, toàn bộ khu đất bị thu hồi để địa phương phát triển dự án khu đô thị. Do không có bất kỳ giấy tờ mua bán gì về mảnh đất trên khiến anh chị cùng nhiều người mua đất tại đây mất trắng số tiền đã bỏ ra từ mấy năm trước. Chị Liên thừa nhận đây là một cái giá đắt cho sự thiếu hiểu biết của hai vợ chồng khi quyết định xuống tiền mua đất “nhảy dù”. Chị cũng thừa nhận chỉ mới trả hết số nợ vay để mua mảnh đất “nhảy dù” cách đây cả chục năm.

Trả lời câu hỏi có nên mua đất chưa có sổ đỏ, luật sư Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết việc mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ có rất nhiều rủi ro.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, với những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký như: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu như nhà ở, ô tô, xe máy… thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải lập thành văn bản, phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, bên mua có trách nhiệm liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản để thực hiện thủ tục sang tên trước bạ.

Theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014, văn phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với đất ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trong trường hợp có tranh chấp, việc mua bán nhà đất viết tay sẽ bị vô hiệu. Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Chẳng hạn, nhà xây trên đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi..., nếu mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Dưới góc độ thực tiễn, mua nhà đất không có giấy chứng nhận sở hữu còn có một số hạn chế, rủi ro khác. Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt. Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng, giảm sự linh hoạt, hiệu quả trong việc sử dụng tài sản.