100 triệu đồng/m² đất đấu giá Thanh Oai: Cân nhắc kỹ khi "xuống tiền"

Luật Đấu giá tài sản mới, có hiệu lực từ đầu năm 2025, giúp ngăn tình trạng bỏ cọc, làm giá các cuộc đấu giá. Người bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm.

Tiếp tục câu chuyện về đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội, đang gây xôn xao trên thị trường những ngày vừa qua. Đỉnh điểm là giá trúng đấu giá cao nhất tại huyện Thanh Oai đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, trong khi khu vực này chưa có chuyển biến mạnh mẽ gì về hạ tầng. Thực tế, đây không phải là trường hợp đầu tiên 1 buổi đấu giá đất ở ngoại thành thu hút đông nhà đầu tư tham gia và đạt mức giá trúng cao đột biến. Từ hiện tượng này, nhiều ý kiến tỏ ra lo ngại sẽ xảy ra một "cuộc đua" đẩy giá đất đấu giá tại các huyện ngoại thành.

Theo quan sát có thể thấy lo ngại về việc xuất hiện 1 "cuộc đua" đẩy giá đất đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội là hoàn toàn có cơ sở. Bởi sau thành công của một số cuộc đấu giá vừa qua, thì ngay trong tháng 8 này, nhiều huyện ngoại thành đang có kế hoạch đấu giá đất.

Ngày 19/8 tới đây, 19 thửa đất tại huyện Hoài Đức sẽ được đem ra đấu giá. Ở đây chúng ta hãy chú ý tới giá khởi điểm: 7,3 triệu đồng/m2. Huyện Sóc Sơn cũng sẽ diễn ra 1 cuộc đấu giá, dự kiến tổ chức trong tháng 8, bao gồm 16 thửa đất. Giá khởi điểm chưa được Trung tâm Phát triển quỹ đất Huyện công bố. Huyện Phúc Thọ cũng vừa phát đi thông báo về việc tổ chức đấu giá tài sản quyền sử dụng đất ở, đối với 50 thửa đất tại 3 xã, với giá khởi điểm từ 19,8 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là theo ghi nhận của chúng tôi, hầu hết các cuộc đấu giá đất tổ chức các tháng gần đây, đều thu hút đông đảo nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia.

Các kỷ lục về giá trúng và lượng người tham gia đấu giá tại ngoại thành Hà Nội đã bị đổ xô, bởi cuộc đấu giá tại huyện Thanh Oai cuối tuần qua. 8,6 đến 12,5 triệu đồng/m2 là giá khởi điểm. Hơn 1.500 người đã tham gia. Và giá trúng cao nhất gấp khoảng gấp khoảng 8 lần mức giá khởi điểm, chính thức vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Trước đó, từ cuối tháng 7, không khí đấu giá tại các huyện ngoại thành Hà Nội đã nóng dần lên. Hơn 400 khách hàng đã tham gia cuộc đấu giá 85 thửa đất tại huyện Đan Phượng. Từ mức khởi điểm dao động từ 35 - 51 triệu đồng/m2, qua cuộc đấu, giá trúng tăng lên mức 41,4 - 62,8 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, một số thửa nằm mặt đường đã có giá trúng tiến sát 100 triệu đồng/m2. Cụ thể là 99,2 triệu đồng/m2.

"Đấu giá thu hút nhà đầu tư là do hạ tầng của Đan Phượng tốt. Hà Nội cũng tổ chức ít khu đấu giá, số lô ít, còn ở đây nhiều", anh Nguyễn Xuân Trường, người tham gia đấu giá chia sẻ.

"Quy định về Luật Đấu thầu, thắt chặt phân lô, bán nền. Khi mà mỗi cuộc đấu giá được nhà nước tổ chức, gần như tất cả các nhà đầu tư ở Hà Nội và các tỉnh lân cận như Bắc Giang, Hải Dương đều về tham gia đấu giá đất ở Hà Nội", anh Nguyễn Như Huế, người tham gia đấu giá cho hay.

Các cuộc đấu giá đất tại ngoại thành sẽ còn tiếp tục được tổ chức trong tháng 8 này. Theo các thông tin đã được công bố, giá khởi điểm tiếp tục được đánh giá khá thấp: 7,3 triệu đồng/m2, hay 19,8 triệu đồng/m2.

Bất cập trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Có thể thấy, không khí này trái ngược hẳn với tình trạng cách đây khoảng gần 1 năm trước, khi có những địa phương không thể tổ chức đấu giá được, vì không đủ số lượng người đăng ký. Nguyên nhân là do giá khởi điểm quá cao. Như tại huyện Hoài Đức, một khu đất đấu giá lúc đó được đưa ra mức khởi điểm là 60,9 triệu đồng/m2. Nhưng nay, mọi việc đã khác.

Trước đây, giá khởi điểm được xác định bằng cách thuê tư vấn, dựa trên việc tham khảo, so sánh với giá đất lân cận, hoặc giá trúng đấu giá của các cuộc gần nhất. Nhưng từ tháng 2/2024, khi Nghị định 12 về định giá đất được ban hành, cách xác định giá khởi điểm đã thay đổi. Huyện sẽ xác định giá khởi điểm bằng cách nhân hệ số K (hay còn gọi là hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương, với giá trong bảng giá đất. Bởi vì bảng giá đất ở địa phương thấp, nên giá khởi điểm thấp. Thực tế là các địa phương và công ty thẩm định giá đều đã nhận ra bất cập này.

Ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội cho biết: "Đây là giai đoạn quá độ trong chính sách của chúng ta đang hoàn thiện, khi Luật Đất đai vừa mới có hiệu lực. Trước đây chúng tôi đã thuê tư vấn và xác định giá khu vực này, của chính khu dự án này là từ 40 đến 45 triệu đồng/m2, chứ không phải từ 8,8 - 12,6 triệu đâu. Ở đây có sự khác biệt giữa nghị định với phương pháp tính trước đây. Tuy nhiên hiện nay việc điều chỉnh khung giá của Thành phố vẫn đang có nghiên cứu với việc UBND Thành phố sẽ ban hành khung giá cho hàng năm. Khi bảng giá khung giá hàng năm này nó tương đối bám sát thị trường thì việc này tôi nghĩ rằng nó sẽ có sự khắc phục ngay".

"Bất cập về thực thi pháp luật. Theo tinh thần của Nghị định 12, bảng giá đất sát giá thị trường. Tuy nhiên Nghị định 12 đưa ra, hiện tại các tỉnh đều chưa đáp ứng được việc điều chỉnh bảng giá đất để sát giá thị trường cho nên dẫn đến giá khởi điểm thấp", bà Phan Vân Hà - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam cho hay.

Quy định mới hạn chế đẩy giá bất thường

Theo thông tin mới nhất từ Bộ Tài chính, bảng giá đất của các địa phương đã ban hành theo Luật Đất đai cũ, sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết năm sau, năm 2025. Vì vậy, vào thời điểm này, các địa phương đấu giá đất vẫn thực thi theo bảng giá đất hiện có và thực hiện theo cách tính của Nghị định 12. Đây là căn nguyên của việc giá khởi điểm đấu giá đất tại một số khu vực vừa qua bị thấp. Sắp tới, khi các văn bản hướng dẫn thực thi các luật mới được ban hành đồng bộ, chi tiết, điểm bất cập này sẽ được khắc phục sớm.

Trong chương trình Tài chính kinh doanh tối 12/8, trao đổi với 1 người trúng đấu giá, đồng thời cũng được xác định là một nhà đầu tư, người này đã chia sẻ là họ sẵn sàng bán lại ngay các lô đất, nếu được giá. Nhưng một thông tin đáng chú ý chúng tôi ghi nhận được là đến ngày hôm nay, một số người đã rao hạ giá bán chênh xuống còn quanh mức 100 - 200 triệu đồng/lô, thậm chí chỉ còn vài chục triệu đồng, thay vì rao đòi tiền chênh lên tới 500 triệu đồng/lô như ngày đầu tiên. Bởi lẽ, trong vòng 30 ngày sau khi trúng đấu giá, họ sẽ phải thanh toán đủ tiền, lên tới vài tỷ đồng 1 lô. Nếu họ là nhà đầu tư, không có ý định mua ở thật, họ có thể phải bỏ cọc, tức là mất không khoảng 200 triệu đồng, vì ngay từ đầu có thể họ không xác định mua để ở, và không chuẩn bị đủ tiền để mua hẳn khu đất, mà chỉ có ý định bán lướt, kiếm tiền chênh.

Theo khảo sát, đất ở trong thôn xóm tại khu vực này chỉ có giá dao động từ 30-40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường to đẹp và thuận tiện, mới có giá 70-80 triệu đồng/m2. Rõ ràng có sự chênh lệch lớn với giá đất trúng đấu giá. Khi mặt bằng giá tăng lên còn ảnh hưởng xấu tới việc đền bù, giải phóng mặt bằng các dự án sau này tại địa phương.

Ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành Công ty Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thời đại Mới cho hay: "Nó là 1 phiên rất đặc biệt, không nên kỳ vọng nó diễn ra thường xuyên, vì nó tạo ra mức tăng trưởng đột biến. Có lẽ là 1-2 tháng nữa khi đóng tiền sử dụng đất vào mới ngã ngũ thì chúng ta mới biết được thực hư câu chuyển ra làm sao".

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, người mua hiện tại đã có sự tìm hiểu, cân nhắc rất kĩ trước khi mua. Nếu giá quá cao so với thực tế thì thị trường sẽ tự điều chỉnh. Điều này có thể nhìn thấy từ diễn biến "hạ giá" chênh nhanh chóng tại Thanh Oai.

"Việc đầu cơ đẩy giá thổi giá như giai đoạn trước thì ở thời điểm này sẽ khó có hiệu quả. Chúng ta cũng đã biết 3 luật vừa ban hành đều có những nội hàm quy định khá chặt chẽ trong việc kiểm soát thị trường sẽ khó lôi kéo được cộng đồng tham gia", ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin.

Các chuyên gia cũng kỳ vọng, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới, có hiệu lực từ đầu năm 2025, sẽ giúp ngăn tình trạng bỏ cọc, làm giá các cuộc đấu giá. Theo quy định mới, người bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Theo huyện Thanh Oai, gần như toàn bộ 68 lô đất trúng đấu giá vừa rồi đều thuộc về những người tham gia đấu giá đến từ các địa phương khác. Chỉ có 2 người là người địa phương. Đây cũng là một con số đáng suy ngẫm, bởi mục đích cao nhất của hoạt động đấu giá đất là cung cấp đất ở cho người có nhu cầu ở thật, xây dựng nhà cửa, đóng góp cho ngân sách địa phương.

Tuy nhiên, với thông tin mà huyện Thanh Oai cung cấp, có vẻ như người dân địa phương lại khó tiếp cận được các lô đất nằm tại chính quê hương mình. Thậm chí, sau cuộc đấu giá, họ lo ngại rằng, việc mua nhà đất với giá hợp lý lại càng khó khăn hơn, do mặt bằng giá tăng lên. Chính vì vậy, cả chính quyền địa phương và người dân đều mong muốn sớm có các văn bản hướng dẫn chi tiết cho hoạt động đấu giá đất, để phù hợp và sát với thực tiễn thị trường, chứ không chỉ phục vụ việc tăng thu ngân sách cho địa phương.