10 năm đầu tư đất thắng lợi nhờ đòn bẩy tài chính

Thay vì chờ đợi những điều chỉnh trong chính sách, tôi chọn cách chủ động cứu lấy mình bằng việc gia tăng thu nhập và vay mua đất tối đa.

Từ năm 2013 (đáy khủng hoảng bất động sản gần nhất) đến nay, thị trường địa ốc xen kẽ thời gian trầm lắng 5-6 năm, trong khi giai đoạn tăng trưởng nóng chỉ duy trì khoảng 2 năm, nhiều nhất là 3 năm. Đó là kịch bản nóng sốt nhanh, trầm lắng kéo dài của địa ốc theo đánh giá của nhiều chuyên gia. Năm 2023 được xem vẫn là năm khó khăn với thị trường bất động sản, có thể được xem là cột mốc cuối của chu kỳ 10 năm, chuẩn bị bước vào chu kỳ mới. Bài toán đặt ra với các nhà đầu tư lúc này là sử dụng đòn bẩy thế nào cho hiệu quả trong giai đoạn ngủ đông này?

Độc giả Nguyen Thanh Phat chia sẻ hành trình tận dụng đòn bẩy từ ngân hàng trong khả năng chi trả để gia tăng tài sản:

Một sự thật phũ phàng hiện nay là không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả các nước châu Á xung quanh như Trung Quốc, Đài Loan, Hong Kong, Hàn Quốc, Nhật Bản, tư tưởng tích nhà đất như một tài sản vẫn đang rất phổ biến. Do đó, dù bất động sản có tăng hay giảm, hoặc có đánh thuế đến đâu, thì người ta cũng sẽ cố gắng mua cho bằng được.

Hiện tại, bất động sản ở Việt Nam dù có bị lệch pha, giá có đứng hoặc giảm, thì lại là cơ hội cho những người có tiền gom hàng. Do vậy, thay vì chờ đợi những điều chỉnh trong chính sách, thì tự bản thân mỗi người cũng phải tự chủ động cứu lấy mình bằng cách gia tăng thu nhập, không thụ động chờ giá bất động sản giảm xuống vừa tầm với.

Trong chu kỳ 10 năm của bất động sản ở nước ta (2013-2023), hai vợ chồng tôi chỉ là người làm công ăn lương, nhưng đã dùng tiền tích lũy từ tiết kiệm hàng tháng và tận dụng đòn bẩy từ ngân hàng trong khả năng chi trả để gia tăng tài sản. Tôi là một 8X đời đầu, ở tỉnh miền Nam lên Sài Gòn học tập và làm việc. Ra trường, tôi làm về lĩnh vực công nghệ thông tin.

Năm 2014, tôi và vợ mua căn nhà đầu tiên ở vùng ven Sài Gòn với giá một tỷ đồng (giá hiện tại đã trên 4 tỷ). Khi đó, tổng thu nhập của hai vợ chồng vào khoảng 20-24 triệu đồng một tháng, tiền tiết kiệm của chúng tôi chỉ được khoảng 300 triệu đồng, nên phải vay ngân hàng 70%.

Năm 2016, hàng xóm cạnh nhà rao bán mảnh đất của họ với giá 800 triệu đồng, tôi bàn với vợ xin thêm hạn mức ngân hàng để vay thêm, cộng với số tiền phòng thân khoảng 100 triệu để mua lại mảnh đất đó, dành trồng rau. Thú vui điền viên kéo dài được hai năm. Đến năm 2018, tôi cần tiền đầu tư nhà trọ (trên đất ở quê) nên bán mảnh đất này đi với giá 2,7 tỷ đồng (tăng gấp ba lần).

Sau đó, chúng tôi dùng 1,1 tỷ đồng còn lại để mua một nền đất dự án ở Long An sau đó một năm. Và lại tiếp tục gom tiền để dành, vay thêm để mua một lô đất diện tích 300 m2 trong khu dân cư Long An năm 2021 với giá 1,8 tỷ đồng. Đến đầu năm 2022, chúng tôi cần tiền sửa nhà đang ở nên rao bán hai lô trên (dự định bán một trong hai, nhưng bất ngờ bán được cả hai với giá 1,9 tỷ và 3,1 tỷ đồng).

Nhận thấy mặt bằng giá bất động sản đã quá cao, thị trường đang suy giảm, nên với số tiền còn lại, chúng tôi chỉ mua một lô 200 m2 ở Long An với giá 1,4 tỷ để dành, còn lại gửi tiết kiệm gần ba tỷ để chờ cơ hội đầu tư khác.

Kinh nghiêm từ quá trình đầu tư của bản thân tôi là bất động sản sẽ có lúc lên, lúc xuống, nhưng giá bất động sản sẽ tăng trung bình 15-20% mỗi năm, tùy giai đoạn. Cứ lấy con số này trừ đi phần trăm lãi vay, bạn sẽ ra phần trăm lợi nhuận trung bình thu về. Ví dụ, với lãi vay 12% thì xem như bỏ túi 3-8% mỗi năm mà không phải làm gì. Tiền gốc đang trả, xem như đang bỏ ống heo vậy.

Nhà tôi trước cũng rất sợ vay mượn, có nhiêu thì dùng bấy nhiêu. Sau này, tôi nhận thấy hầu như người làm ăn kinh doanh hay đầu tư nào cũng đều phải vay mượn, dùng đòn bẩy tài chính thì mới thành công được. Quan trọng là bạn phải kiểm soát được khả năng chi trả, đừng tham mà vay quá sức là được. Hy vọng những chia sẻ của tôi có thể giúp các bạn có thêm chút tham khảo để lựa chọn được hướng đầu tư phù hợp nhất.