MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

1,6 tỷ người và cuộc khủng hoảng nhà ở

Giữa lòng những thành phố phồn hoa, hàng tỷ con người vẫn sống trong cảnh mỏi mòn đi tìm một chốn gọi là nhà – thứ vốn dĩ là nhu cầu tối thiểu, nay lại trở thành đặc quyền của thiểu số.

Trong bối cảnh hơn 2/3 dân số thế giới dự kiến sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, nhu cầu nhà ở đang trở thành một trong những thách thức cấp bách nhất toàn cầu. Tình trạng giá nhà tăng vọt, khả năng chi trả suy giảm và nguồn cung hạn chế đang đẩy hàng tỷ người ra khỏi thị trường bất động sản – nơi từng được xem là nền tảng cho sự ổn định xã hội.

Theo dữ liệu từ Savills, hiện có khoảng 1,6 tỷ người không thể tiếp cận nhà ở đạt chuẩn. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người dân gần như không theo kịp tốc độ tăng giá nhà – khiến việc sở hữu một mái ấm trở thành giấc mơ xa xỉ.

Báo cáo của IMF khảo sát 200 thành phố trên toàn cầu cho thấy 90% đang nằm trong vùng "khó tiếp cận", khi giá một căn nhà trung bình vượt quá ba lần thu nhập bình quân hàng năm – ngưỡng khiến người dân mất dần khả năng chi trả.

Khủng hoảng cung kéo dài, cộng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, đang khiến tăng trưởng đô thị mất cân bằng. Theo UN-Habitat, 96.000 căn nhà với giá phải chăng cần được xây dựng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 nếu thế giới muốn lấp đầy khoảng trống này – một mục tiêu tham vọng, nếu không nói là bất khả thi dưới tốc độ phát triển hiện tại.

Câu chuyện đô thị toàn cầu: Nỗ lực chính sách và thực tế trái chiều

Tại London, chính phủ Anh từng đặt mục tiêu xây dựng 88.000 căn hộ mỗi năm, song năm 2024 chỉ hoàn thành 35.850 căn – chưa đạt một nửa kế hoạch. Việc khởi công các dự án tư nhân cũng giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2010, do chi phí xây dựng leo thang, lãi suất cao và quy trình phê duyệt phức tạp.

Trong khi đó, New York đặt mục tiêu xây dựng 500.000 căn nhà mới đến năm 2032 (tương đương 66.000 căn mỗi năm), nhưng năm 2024 chỉ mới hoàn tất 34.000 căn. Chính quyền thành phố đang tung ra các gói ưu đãi thuế và quỹ hỗ trợ 500 triệu USD để khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Thượng Hải ghi nhận thành tích ổn định với 127.000 căn nhà mới trong năm 2024, nhưng lại đối mặt với áp lực dân số sụt giảm, chi phí sinh hoạt tăng cao và tâm lý người dân e ngại đầu tư dài hạn.

Paris – với quỹ đất hạn chế – đã chuyển trọng tâm từ mở rộng sang cải tạo: ưu tiên tái sử dụng công trình hiện hữu và đẩy mạnh tỉ lệ nhà ở công lên 40% vào năm 2035. Thành phố cũng áp thuế lên các bất động sản bỏ hoang nhằm đưa tài sản bị “đóng băng” trở lại thị trường.

Việt Nam: Áp lực song trùng từ cung lẫn chính sách

Tại Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã kéo dài hơn 5 năm. Thành phố đặt mục tiêu xây dựng 235.000 căn nhà từ 2021–2025 nhưng mới hoàn thành khoảng 24%, thiếu hụt đến 179.000 căn – nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục pháp lý chồng chéo và quá trình phê duyệt chậm chạp.

Trong quý II/2025, TP.HCM chỉ có 1.600 căn hộ mới, nâng tổng cung sơ cấp lên 5.400 căn – một con số khiêm tốn so với nhu cầu thị trường. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%, phản ánh tâm lý thận trọng và sự thiếu vắng sản phẩm phù hợp thu nhập. Nguồn cung tương lai đến năm 2027 chỉ vào khoảng 39.000 căn, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.

Phân khúc bất động sản liền thổ còn ảm đạm hơn. Trong quý II/2025, chỉ có 600 căn sơ cấp và 80 căn mới, với tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 15%. Tính chung 6 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ bán được 170 căn trên tổng số 700 căn sẵn có. Đến năm 2027, dự kiến cũng chỉ có 3.600 căn được chào bán – chủ yếu nằm dọc các trục hạ tầng lớn.

Ngược lại, Hà Nội có phần khả quan hơn. Trong quý II/2025, thành phố mở bán 7.000 căn hộ và đạt 5.200 giao dịch – tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt nhờ hệ thống hạ tầng được cải thiện và nhu cầu ổn định. Dự kiến đến 2027, thị trường sẽ đón thêm khoảng 58.000 căn hộ từ 58 dự án.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tại Hà Nội cũng sôi động nhờ các đại dự án. Quý II/2025 ghi nhận 1.221 giao dịch trên tổng số 2.642 căn sơ cấp. Tuy vậy, trong giai đoạn 2021–2025, Hà Nội vẫn thiếu hụt khoảng 49.000 căn so với số hộ gia đình mới hình thành – một dấu hiệu cho thấy chênh lệch giữa quy hoạch và thực tế đang ngày càng rõ nét.

Nhà ở cần được tái định vị: Hạ tầng – không chỉ là bê tông cốt thép

Trước bức tranh ảm đạm này, giới chuyên gia kêu gọi cần tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia, thay vì chỉ coi là một lĩnh vực đầu tư hoặc thương mại đơn lẻ.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, nhà ở – khi được xem là hạ tầng chiến lược – sẽ mở ra các dòng vốn mới và nhận được sự hỗ trợ chính trị bền vững tương tự như giao thông hay năng lượng. Điều này cũng giúp nhà đầu tư yên tâm hơn với các dự án dài hạn, đồng thời thúc đẩy tích hợp các mục tiêu phát triển bền vững như thích ứng biến đổi khí hậu, công bằng xã hội và hiệu quả tài chính.

Một số quốc gia đã đi trước theo hướng này. Singapore là hình mẫu với chính sách tích hợp nhà ở trong quy hoạch hạ tầng quốc gia. Áo, Đan Mạch và Hà Lan cũng xem nhà ở xã hội là trụ cột của chiến lược công lâu dài.

Ở Anh, quy trình phê duyệt quy hoạch đang được tinh gọn thông qua cơ chế DCO – cho phép các dự án nhà ở liên quan hạ tầng lớn được cấp phép nhanh hơn, tránh tình trạng “tắc nghẽn hành chính” vốn là cản trở phổ biến cho đầu tư tư nhân.

Tương lai của đô thị: Chọn “an cư” hay chấp nhận “trôi dạt”?

Trong bối cảnh dân số gia tăng nhanh chóng, chi phí sinh hoạt leo thang và biến động thị trường ngày càng khó lường, giấc mơ an cư đang trở thành bài toán sống còn với các thành phố hiện đại.

Tái định nghĩa nhà ở không phải là giải pháp duy nhất, nhưng là một bước đi chiến lược để huy động các nguồn lực, điều phối chính sách và bảo vệ quyền cơ bản của người dân: quyền có một mái nhà đủ chuẩn, đáng sống và bền vững.