Bài của Thăng Long

Công ty cổ phần phát triển KCN Tín Nghĩa được thành lập vào năm 2002 với mục đích xây dựng và quản lý KCN Tam Phước có diện tích 323 ha tọa lạc tại xã Tam Phước, huyện Long Thành, tình Đồng Nai và chính thức đi vào hoạt động từ tháng 1/2003 với thời hạn thuê 50 năm. Công ty bắt đầu niêm yết 26 triệu cổ phiếu trên sàn HOSE vào 2016 với mã TIP.

Các dự án đang triển khai: Hiện nguồn doanh thu chính của TIP tới từ 3 mảng: bán BĐS nhà ở, thu phí CSHT tại KCN Tam Phước và cho thuê đất dịch vụ. Về BĐS nhà ở, các dự án mà TIP đang thực hiện gồm có: (1) Dự án KDC 18 ha Tam Phước, tọa lạc tại Tam Phước, Biên Hòa, Đồng Nai; (2) Dự án KDC Thạnh Phú – Tín Khải tọa lạc tại Thạnh Phú, Tín Khải, Đồng Nai; (3) Dự án kios chợ Thông Nhất tại huyện Thống Nhất, Đồng Nai. Diện tích thương phẩm còn lại tại 3 dự án là 11.1 ha, trong đó diện tích đất nền là 5 ha còn diện tích đất tmdv/ cho thuê là 6 ha. Về BĐS KCN, KCN Tam Phước đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100% và đem lại cho công ty nguồn doanh thu và lợi nhuận gộp hằng năm là 100 tỷ và 50 tỷ. Công ty cũng thu về 20 tỷ/ năm doanh thu từ mảng cho thuê kios/ đất dịch vụ.

Kết quả hoạt động kinh doanh 9T2021

Lũy kế 9 tháng 2021, doanh nghiệp đã ghi nhận mức doanh thu và lợi nhuận ròng đạt 185 tỷ (27.9% yoy) và 67 tỷ (+10.7% yoy). Doanh thu chủ yếu tới từ 3 mảng: (1) Bán đất khu dân cư đạt 98 tỷ đồng (+55.2% yoy). Trong đó, doanh thu tới từ KDC 18 ha Tam Phước là 5.2 tỷ, KDC Thạnh Phú – Tín Khải là 86.3 tỷ và khu chợ kios Thống Nhất là 6.6 tỷ; (2) doanh thu từ thu phí dịch vụ CSHT tại KCN Tam Phước đạt 60 tỷ VNĐ (+9.7% yoy); (3) doanh thu từ thuê kios, văn phòng và CCDV là 25.4 tỷ VNĐ (+1.7% yoy). Q3/2021, TIP ghi nhận mức doanh thu và LNST lần lượt là 29.5 tỷ (-22.9% yoy) và 6.8% (-37.8% yoy) do dịch bùng phát khiến khoản thu từ bán đất KDC kém hơm các quý trước – chỉ ghi nhận 2.6 tỷ từ bán đất KDC so với lũy kế 2 quý trước là 93 tỷ.

ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

1. TIP có kế hoạch tham vọng mở rộng quỹ đất KCN đang quản lý tại Đồng Nai từ 323 ha lên 826 ha trong 3 năm tới

Ngoài KCN Tam Phước đang quản lý và đã đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, công ty còn đang có kế hoạch mở rộng diện tích đất KCN lên 826 ha với 2 dự án là KCN xã lộ 25 và KCN Long Đức 3.

· KCN xã lộ 25 đang xin cấp chủ trương đầu tư từ chính phủ và có thể mở bán từ 2023. Dự án KCN xã lộ 25 có diện tích 250 ha, trước trực thuộc Dofico từ 2007 nhưng đã được UBND tỉnh Đồng Nai bàn giao lại cho TIP sau khi Dofico chậm triển khai. Hiện UBND tỉnh Đồng Nai đã có văn bản trình lên chính phủ xin cấp chủ trương đầu tư cho dự án từ và chuyển đổi chức năng sang khu công nghiệp. Với kì vọng tới từ chu kỳ xây dựng KCN khá nhanh, chỉ mất 6-12 tháng và mối quan hệ với UBND tỉnh Đồng Nai thông qua công ty mẹ là tổng công ty Tín Nghĩa - TID (UBND tỉnh Đồng Nai đang nắm 48% TID), tôi cho rằng sau khi được cấp chủ trương đầu tư từ chính phủ, TIP có thể nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục còn lại với UBND tỉnh và bắt đầu mở bán từ 2023.

· KCN Long Đức 3 đang được công ty đấu thầu và có khả năng trúng thầu cao. KCN Long Đức 3 với diện tích 253 ha hiện đang được công ty đấu thầu sau khi huy động vốn thành công 860 tỷ từ đợt phát hành thêm sắp tới trong quý 4. Tôi đánh giá đây là 1 dự án rất tiềm năng cho TIP vì: (1) Dự án có vị trí đắc địa tại trung tâm Long Đức, Long Thành (Long Thành hiện nay không còn đất khu công nghiệp cho thuê mới và giá thuê lại đang ở mức 170-200 USD/m2); (2) TIP đã từng có kinh nghiệm đầu tư KCN với diện tích lớn – KCN Tam Phước 3 có diện tích 323 ha; (3) TIP là một trong những doanh nghiệp sở hữu tài chính rất lành mạnh khi hiện công ty không có nợ vay và sắp tới sẽ huy động 860 tỷ để đấu thầu cho dự án.

2. Dự án khu dân cư Phước Tân có diện tích 156 ha được kì vọng sẽ mở bán từ 2022

Công ty đang nắm giữ 40% vốn tại CTCP xây dựng và thương mại Phước Tân – chủ đầu tư của dự án KDC Phước Tân. Vốn góp của TIP tại Phước Tân tính tới hiện tại là 280 tỷ (công ty Phước Tân đã được tăng VĐL từ 400 tỷ lên 700 tỷ vào 2021 để triển khai dự án).

· Dự án KDC Phước Tân có diện tích thương phẩm 60 ha với giá bán 16 tr/m2. Dự án KDC Phước Tân có diện tích 156 ha, trong đó diện tích thương phẩm còn lại là 60 ha (7 ha của dự án đã được chuyển nhượng cho địa ốc Kim Oanh vào 2018). Dự án tọa lạc tại Núi Dòng Dài, Phước Tân, Biên Hòa và có vị trí cách dự án Waterfront City Nam Long và Aqua City Novaland dưới 5 km. Hiện dự án có giá bán đất nền tại thị trường thứ cấp khoảng 16 tr/m2. Tôi cho rằng đây là mức giá bán khá rẻ và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng nữa khi dự án cầu Nhơn Trạch bắc qua sông Đồng Nai đang được khởi công và dự kiến sẽ hoàn thành vào 2024, qua đó kết nối dự án thẳng tới Quận 9.

· Kì vọng giai đoạn 1 với diện tích 35.5 ha sẽ được mở bán vào 2022. Hiện công ty đã hoàn thành công tác GPMB cho giai đoạn 1 và đền bù được hơn 90% tổng diện tích dự án. Với giả định 5 ha thương phẩm của dự án sẽ được bán dưới dạng đất nền vào 2022, tôi kì vọng dự án KDC Phước Tân sẽ đem lại mức lợi nhuận tới từ công ty liên kết cho TIP là 102 tỷ.

3. Các dự án trọng điểm của TIP chỉ cách sân bay Long Thành dưới 20 km, hưởng lợi lớn từ đầu tư công tại khu vực

3 dự án trọng điểm của TIP là KDC Phước Tân, KCN Long Đức 3 và KCN xã lộ 25 đều nằm trong bán kính 20 km của sân bay Long Thành.

· Giá bán các dự án của TIP được hưởng lợi đáng kể từ xu hướng đầu tư công tại Long Thành. Tại KCN xã lộ 25, giá bán ước tính đã tăng từ 90 USD/m2 theo kế hoạch của BLĐ tại 2019 lên 130 USD/m2. KDC Phước Tân cũng đã tăng giá đáng kể từ 10 tr/m2 lúc mở bán vào 2018 lên 16 tr/m2. Còn tại dự án KCN Long Đức 3 mà TIP đang đấu thầu giá bán ước tính khoảng 170-200 USD/m2. Tôi kì vọng các dự án này sẽ còn tăng giá nữa khi Long Thành từng bước hoàn thiện xây dựng vào 2025 và các dự án hạ tầng đi theo xây dựng hoàn chỉnh như: Đường Vành Đai 3, cầu kết nối Đồng Nai với các tỉnh,…

· Quỹ đất KCN tại Long Thành rất khan hiếm, hiện đều đạt tỷ lệ lấp đầy 100%. Mạn Long Thành, Đồng Nai là một trong những khu vực đắc địa nhất cho khu công nghiệp do cơ sở hạ tầng xung quanh được hưởng lợi từ xây dựng sân bay Long Thành và vị trí gần với cảng Cát Lái, Hồ Chí Minh. Các KCN ở khu vực này đều đạt tỷ lệ lấp đầy 100% và hiện không có KCN mới ra thị trường. Do đó, tôi lạc quan rằng các KCN của TIP khi bắt đầu mở bán sẽ có giá bán rất cao so với mặt bằng (Xã Lộ 25 kì vọng giá bán 130 USD/m2 còn Long Đức 3 là 170 USD/m2 so với mặt bằng Đồng Nai là 100 USD/m2) cũng như thời gian lấp đầy nhanh chóng (< 4 năm). >< 4 năm).

RỦI RO

Rủi ro chậm phê duyệt KCN xã lộ 25, không trúng thầu Long Đức 3. Rủi ro pha loãng từ đợt phát hành thêm tỷ lệ 2:3 sắp tới.

Dự phóng KQKD 2021-2022

2021 : doanh thu và lợi nhuận sau thuế dự phóng giảm do không còn khoản thu đột biến từ bán nhà xưởng

Tôi dự phóng TIP sẽ đạt mức doanh thu và lợi nhuận ròng cho 2021 lần lượt là 245 tỷ VNĐ (-6.3% yoy) và 89 tỷ VNĐ (-35.5% yoy). Tôi dự phóng KQKD kém đi chủ yếu do: (1) 2021 sẽ không còn hạch toán khoản doanh thu bán nhà kho đột biến 46 tỷ như 2020; (2) KQKD quý 3 kém hơn các quý trước – chỉ đạt 6.8 tỷ LNST do tiến độ bán bất động sản nhà ở bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh; (3) TIP hiện không còn diện tích đất KCN mới để cho thuê.

2022 : Lợi nhuận ròng tăng trưởng 89.9% do mở bán GĐ1 dự án KDC Phước Tân

Cho năm 2022, tôi dự phóng doanh thu và lợi nhuận ròng của TIP sẽ đạt lần lượt 273 tỷ VNĐ (+10.2% yoy) và 160 tỷ VNĐ (+89.9% yoy). Tôi lạc quan về KQKD 2022 do các yếu tố sau: (1) Kì vọng TIP sẽ hạch toán 102 tỷ lợi nhuận tới từ công ty liên kết do Phước Tân bán 5 ha đất nền với mức giá 16 tr/m2; (2) Mở bán GĐ2 của dự án chợ Thống Nhất với giá bán bình quân 7.5 tr/m2.

📊

Phân tích kỹ thuật :

TIP mẫu hình VCP. Có nền tảng tích lũy đủ lâu ( từ đầu năm 2021)

Lượng cp cô đặc.

Khuyến nghị mua 1 phần quanh 53.x

Gia tăng khi vượt 56

SL thủng 46

Giá mục tiêu : 80 trung hạn