Bài của Thảo Nguyên SimpleInvest

I. Bối cảnh lịch sử các cổ phiếu BĐS

- Các cổ phiếu BĐS những tháng cuối năm 2021 là thời kì hoàng kim khi trong vòng 6 tháng đã tăng gấp 3 đến 5 lần, thậm chí các cổ phiếu có tính đầu cơ cao, có nhiều quỹ đất lớn như DIG CEO L14 đã tăng lên gấp 10 lần. Nhưng theo chu kì, cổ phiếu nào tăng quá nóng thì khi giảm cũng sẽ giảm rất sâu. Và thực tế là như vậy, trái ngược với những tháng cuối năm rực rỡ của những năm trước, là mùa mà các doanh nghiệp BĐS đua nhau book doanh thu và lợi nhuận khủng thì cuối năm 2022 này lại chứng kiến các con số kỉ lục đau thương, khi mà các cổ phiếu hot nhất ngành BĐS giai đoạn trước như DIG CEO L14… đã mất hơn 90% giá trị.

- Ngoài ra, các cổ phiếu BĐS lớn thuộc Top đầu trong ngành BĐS như NVL và PDR cũng bị bán mạnh do bị call margin. Chỉ trong vòng 2 tuần kể từ ngày 4/11, cổ phiếu PDR và NVL đã rơi sàn 7 phiên liên tiếp. Đây cũng là lần đầu tiên các cổ phiếu này gặp phải trường hợp mất thanh khoản. Kể cả thời kì Covid đầy khó khăn vào đầu năm 2020 thì 2 cổ phiếu này vẫn chưa có tiền sử như vậy.

II. Thực trạng của NVL và PDR hiện tại

1. Bản chất NVL và PDR nằm sàn hiện tại là do áp lực forcesell từ các công ty chứng khoán. Doanh nghiệp đã đem tài sản của mình đi cầm cố ở các công ty chứng khoán để vay tiền làm dự án với 1 mức giá thỏa thuận. Có rất ít nhà đầu tư cá nhân nắm giữ 2 cổ phiếu này mà chủ yếu là các tổ chức lớn. Nếu nhà đầu tư tham gia thị trường đã lâu, có nhiều kinh nghiệm thì sẽ biết được đây là 1 cổ phiếu “bo cung”. Hằng ngày, tổ chức mua bán qua lại với nhau, rất ít nhỏ lẻ tham gia giao dịch. Vậy nên, tình trạng khủng hoảng của cổ phiếu mà chúng ta đang thấy, hơn 60 triệu cổ phiếu được chất sàn mỗi ngày đương nhiên cũng là do các tổ chức lớn nắm giữ cổ phiếu của Doanh nghiệp này thực hiện chứ không có nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào hoạt động này.

- Bắt đầu giai đoạn khủng hoảng của 2 cổ phiếu này là vào ngày 3/11, khi mà giá cổ phiếu PDR giảm về dưới 40 và NVL giảm về dưới 65 thì ngay lập tức đã chạm về mức an toàn của các công ty chứng khoán, buộc các công ty chứng khoán phải bán giải chấp vào ngày 4-11 để quản trị rủi ro.

- Với đặc thù nhóm BĐS đang gặp khó khăn, tình trọng không bán được hàng, lãi suất tăng cao đã làm cho 2 cổ phiếu này rất tiêu cực và không có nhà đầu tư nhỏ lẻ nào dám tham gia vào, dẫn đến tình trạng sàn cứng và mất thanh khoản như hiện tại. Đồng thời, giá càng giảm sâu, lượng Forcesell sẽ càng lớn. Ban đầu chỉ khoảng 20 triệu cổ phiếu sàn, nhưng đến ngày hôm nay, ngày 14/11, số lượng mỗi mã NVL và PDR đã chất sàn hơn 60 triệu cổ phiếu, và mức khớp lệnh rất ít, chỉ khoảng dưới 500k cổ/1 ngày.

2. Ngoài ra, doanh nghiệp NVL và PDR còn dùng cổ phiếu của công ty mình làm tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu và vay nợ ngân hàng trong năm 2020 và 2021 với 1 mức giá cố định. NVL cầm cố với mức giá quanh 30, PDR quanh 15. Theo số liệu ghi nhận, PDR tổng cộng cầm cố 133.87 triệu cổ phiếu cho các tổ chức tín dụng. Số liệu NVL quá lớn nên chưa thể thống kê số cụ thể.

III. Khi nào NVL và PDR hết sàn

NVL và PDR gặp 2 áp lực lớn mà hiện tại đang cần được giải cứu càng sớm càng tốt, nếu không thì hậu quả sẽ rất lớn:

1. Hiện tại, số lượng cổ phiếu chất dư sàn hơn 60 triệu cổ mới chỉ là cổ phiếu giải chấp của các công ty chứng khoán. Ngoài ra, lượng cổ phiếu thế chấp tại các bank vẫn chưa chạm tỉ lệ. Theo thống kê từ các nguồn dữ, giá thế chấp NVL cho các lô trái phiếu là quanh 30 và PDR là quanh 15. Như vậy, trong vòng 5 phiên tới, nếu như NVL không kịp thời giải cứu cổ phiếu thì sẽ bị vi phạm tỷ lệ an toàn ký kết với ngân hàng, số lượng giải chấp sẽ còn khủng khiếp hơn nữa, con số có thể lên đến 100 triệu cổ chất sàn chứ không còn là 60 triệu cổ như những phiên gần đây nữa. Bên cạnh đó, giá sẽ giảm càng sâu thì sẽ càng gây ảnh hưởng nặng nề lên hệ thống tài chính ngân hàng, các khoản cho vay đảm bảo bằng tài sản đó sẽ thành nợ xấu.

2. NVL và PDR là 1 trong 2 cổ phiếu lớn trong rổ VN30, là cổ phiếu BLUECHIP và là 1 trong các doanh nghiệp BĐS hàng đầu tại Việt Nam. Nếu như tình trạng giảm sàn kéo dài 10 phiên liên tiếp thì giá cổ phiếu sẽ mất khoảng 70% giá trị. Đây là 1 con số khủng khiếp trong thời gian ngắn, 2 cổ phiếu sàn liên tiếp trong rổ VN30 không bán được sẽ làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, các quỹ lớn và cả thị trường chứng khoán về dài hạn.

3. NVL được biết là 1 trong những doanh nghiệp đầu tiên phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế với số tiền hơn 300 triệu USD tại sàn giao dịch Singapore. Nếu như để giá rớt quá sâu thì tổ chức nước ngoài sẽ không chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu mà đòi khoản vay đến năm 2026 bằng tiền mặt. Ngoài ra, còn tạo tiền đề xấu cho quốc tế khi doanh nghiệp Việt Nam làm ăn không uy tín, các doanh nghiệp trong nước tiếp theo sau này muốn phát hành như NVL sẽ không thành công vì đã mất niềm tin.

IV. Các biện pháp giải cứu NVL PDR hết sàn

=> Từ những phân tích trên, SimpleInvest dựa trên 9 năm kinh nghiệm làm việc trong ngành chứng khoán, sẽ đề xuất 1 số giải pháp để NVL và PDR có thể thoát sàn:

1. Theo dữ liệu từ ngày 3/10/2022, ông Bùi Thành Nhơn đã thực hiện bán 72.731.476 cổ phiếu NVL. Cũng vào cùng ngày 3/10, bà Cao Thị Ngọc Sương (vợ ông Bùi Thành Nhơn) cũng bán 21.927.968 cổ phiếu NVL. Như vậy, cả 2 vợ chồng đã cùng nhau thu về hơn 8000 tỷ tiền mặt. Vậy, với hơn 60 triệu cổ phiếu sàn giá 30 thì chủ tịch chỉ cần bỏ ra 1800 tỷ để giải cứu cổ phiếu, 1 con số quá hời so với con số hơn 8000 tỷ thu từ đầu tháng 10.

2. Về cơ cấu tài chính, mặc dù nợ vay nhiều nhưng các khoản tiền mặt và tiền gửi ngân hàng của doanh nghiệp cũng đạt hơn 20,000 tỷ đồng theo số liệu từ bảng Cân đối kế toán của Doanh nghiệp mà SimpleInvest cập nhật được. Với con số tiền mặt đó, doanh nghiệp có thể trích 1,800 tỷ đồng mua cổ phiếu quỹ để giải cứu cổ phiếu hiện tại.

3. Đem các tài sản của doanh nghiệp là các sổ đỏ ở các dự án trọng điểm tại Đồng Nai như Dự án Aqua City hoặc Dự án NovaWorld Phan Thiết, hoán đổi lượng tài sản thế chấp tại ngân hàng. Sau đó đem cổ phiếu bị cầm cố đó nộp vào các công chứng khoán, từ đó tài sản sẽ tăng lên, lượng call margin sẽ giảm xuống.

=> Liên hệ ngay với SimpleInvest để được hỗ trợ tham gia room Tư vấn đầu tư hoàn toàn miễn phí, kịp thời nắm bắt Cơ hội lớn, “Sóng tăng” lớn nhất Thập kỷ lần này nhé!

CHÚC NHÀ ĐẦU TƯ CHIẾN THẮNG MỌI THỊ TRƯỜNG!