Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã: NVL) là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu Việt Nam. Được thành lập từ năm 1992, công ty tái cấu trúc và tập trung vào bất động sản từ năm 2007, sau đó niêm yết trên sàn HOSE vào cuối năm 2016. Sau giai đoạn phát triển bùng nổ, Novaland đã đối mặt với khủng hoảng tài chính nghiêm trọng từ cuối năm 2022 và hiện đang trong giai đoạn tái cấu trúc toàn diện.

Novaland tập trung vào ba mảng sản phẩm chính: Bất động sản Đô thị (dự án trung tâm và đô thị vệ tinh như Aqua City), Bất động sản Du lịch (các đại đô thị nghỉ dưỡng như NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram) và Bất động sản Công nghiệp.

Từ vị thế là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Việt Nam, Novaland đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và hiện đang nỗ lực phục hồi. Vị thế hiện tại được định hình bởi quá trình tái cấu trúc, tháo gỡ pháp lý và tái khởi động các dự án trọng điểm.

Hình 1: Chuỗi giá trị phát triển dự án BĐS

Novaland là hạt nhân trong hệ sinh thái của tập đoàn mẹ NovaGroup, được hỗ trợ bởi hai trụ cột khác là Nova Services (cung cấp các dịch vụ bán lẻ, du lịch, giải trí, y tế, giáo dục) và Nova Consumer (nông nghiệp và hàng tiêu dùng theo mô hình 3F).

Hình 2: Hệ sinh thái NovaGroup

Quý 2/2025, doanh thu thuần đạt 1.936 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ. Điểm sáng lớn nhất là khoản lỗ sau thuế chỉ còn gần 190 tỷ đồng, cải thiện mạnh mẽ so với khoản lỗ 6.726 tỷ đồng của cùng kỳ năm 2024.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần đạt 3.715 tỷ đồng (tăng 62,5%), lỗ sau thuế 666 tỷ đồng (so với mức lỗ hơn 7.300 tỷ đồng cùng kỳ năm trước).

Hình 3: Kết quả kinh doanh NVL

Tính đến 30/06/2025, tổng tài sản đạt hơn 238.619 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm 150.533 tỷ đồng (khoảng 63%), chủ yếu là quỹ đất và các dự án đang xây dựng. Chiếm tỉ trọng lớn trong hàng tồn kho bao gồm Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) và NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa – Vũng Tàu). Đây vừa là tài sản tiềm năng lớn nhất, vừa là gánh nặng thanh khoản.

Tổng nợ vay và nợ thuê tài chính hơn 61.000 tỷ đồng. Cơ cấu nợ đã dịch chuyển tích cực khi nợ dài hạn tăng và nợ ngắn hạn giảm, cho thấy nỗ lực gia hạn nợ thành công. Tuy nhiên, áp lực vẫn rất lớn với khoảng 32.000 tỷ đồng nợ vay đáo hạn trong 12 tháng tới.

Kế hoạch tái cấu trúc nợ đã được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông bất thường tháng 8/2025 gồm:

+ Hoán đổi nợ thành cổ phần: Phát hành gần 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi hơn 8.700 tỷ đồng nợ (bao gồm nợ của các bên liên quan và nợ trái phiếu).

+ Vay chuyển đổi: Thực hiện khoản vay mới tối đa 5.000 tỷ đồng, có quyền chuyển đổi thành cổ phần.

Hình 5: Kế hoạch tái cấu trúc

Môi trường kinh doanh thuận lợi hơn nhờ khung pháp lý được cải thiện (Luật Đất đai 2024), mặt bằng lãi suất thấp và sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Các dự án trọng điểm có bước tiến mới, đáng chú ý là NovaWorld Phan Thiet được cho phép chuyển đổi hình thức sử dụng đất, mở đường cho việc cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Dự án Aqua City cũng đang từng bước tháo gỡ vướng mắc.

Công ty đặt mục tiêu bàn giao hơn 3.000 sản phẩm trong năm 2025 và tăng tốc mạnh mẽ trong giai đoạn 2026–2027.

Chiến lược mới của Novaland cho thấy sự thận trọng khi dự báo 2025 vẫn có thể ghi nhận lỗ, đồng thời mở rộng sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền để đảm bảo dòng tiền ổn định và bền vững.

Tài chính và thanh khoản: Áp lực đáo hạn nợ ngắn hạn vẫn lớn, cùng với nhu cầu vốn lớn để hoàn thiện các dự án dở dang.

Pháp lý dự án: Dù đã có tiến triển, quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý, đặc biệt là tính tiền sử dụng đất, có thể kéo dài hơn dự kiến.

Pha loãng cổ phiếu: Việc phát hành lượng lớn cổ phiếu để tái cấu trúc nợ sẽ gây pha loãng đáng kể, nhưng là cần thiết để giảm rủi ro vỡ nợ.

Hình 6: Tăng trưởng và thách thức

+ Cơ sở: 19.600 VND/cp

+ Tích cực: 26.500 VND/cp

+ Tiêu cực: 12.000 VND/cp

Ngắn hạn (3–6 tháng): Trung lập – cổ phiếu biến động mạnh theo tin tức, chỉ phù hợp với nhà đầu tư chấp nhận rủi ro cao và có khả năng phản ứng nhanh.

Dài hạn (>12 tháng): Tăng tỷ trọng – cơ hội lợi nhuận lớn nếu công ty phục hồi thành công; nên giải ngân thận trọng theo các cột mốc tái cấu trúc và pháp lý.

Miễn trừ trách nhiệm: Thông tin trong báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp và tham khảo, không phải khuyến nghị mua/bán chứng khoán. Nhà đầu tư tự chịu trách nhiệm với các quyết định đầu tư. Tác giả không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và không chịu trách nhiệm với mọi rủi ro phát sinh.