Bài của PHẠM THANH TÙNG

Ngành nghề: Phát triển và kinh doanh BDS.

Số lượng CP lưu hành: 671.6 triệu

Thành lập năm 2004 và niêm yết lần đầu trên HOSE vào 07/2010, đã và đang trải qua 3 giai đoạn khủng hoảng của thị trường BDS năm 2004, năm 2010 – 2014, năm 2022 – nay.

Mô hình kinh doanh: Thâu tóm các khu đất có vị trí đẹp, còn đang vướng mắc về pháp lý giá rẻ qua đấu giá, M&A (đổi cổ phiếu PDR lấy đất từ các chủ đầu tư) và các dự án đầu tư BT (giai đoạn trước), sau đó phát triển và bán buôn cho các đối tác khác, ở thời điểm 2021 – 2022 là Tập đoàn Danh Khôi (bán lẻ), các khu đất mục tiêu trong từng giai đoạn khác nhau, thời điểm 2010 – 2014 chủ yếu là đất TP.HCM, hiện tại là các tỉnh ven biển phía Nam, tập trung ở Bình Định, Vũng Tàu, Bình Dương.

Chu kỳ trước thì PDR làm dự án nội đô, chung cư là chủ yếu (Everich 1,2,3), phát triển sản phẩm trung và cao cấp, có thương hiệu ổn, mô hình như các doanh nghiệp bất động sản khác. Nhưng 2012 dính vào việc tay không bắt giặc tại dự án Everich 2 & 3, nên mất khả năng thanh toán , dính nợ xấu Đông Á, sau đó phải bán tài sản để trả nợ dần. Sau khi vượt qua giai đoạn này thì họ cũng là leader trong việc vươn ra khỏi nội đô TP.HCM, hướng ra các sản phẩm bất động sản du lịch biển và khá thành công với Bình Định, Quảng Ngãi, Vũng Tàu. Do dính nợ xấu nên PDR trong chu kỳ này thì họ huy động bằng trái phiếu và các deal margin. Sau đó, cuối năm vừa rồi xử lý khủng hoảng mua lại trái phiếu bằng tích cực bán tài sản trả nợ (tài sản nội và ngoại bảng). Theo 1 số bên thì hiện tại margin đã được xử lý xong.

Về Chủ tịch - Nguyễn Văn Đạt (288.5 triệu CP, 42.95%), khởi nghiệp từ buôn ô tô, kinh doanh nhiều ngành nghề, thương hiệu BDS gắn liền với các dự án EverRich tại TP.HCM.

Huy động vốn được xem là điều quan trọng nhất. Để thực hiện 1 dự án bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản phải trải qua quá trình từ thâu tóm quỹ đất, giải phóng mặt bằng, lập dự án, tiến hành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Quá trình này ở Việt Nam rất kỳ công và kéo dài thường từ 5 năm trở lên, cần nguồn vốn dài hạn tương ứng. Tuy nhiên, thị trường tài chính chưa phát triển đầy đủ nên thường huy động vốn qua tín dụng ngân hàng để quay vòng => vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, bất cân xứng, bị nhà nước quản lý chặt chẽ. Khi cả 3 kênh huy động vốn là tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và cổ phiếu bị xiết chặt dẫn tới “khủng hoảng bất động sản” và kéo theo khủng hoảng kinh tế (90% các cuộc khủng hoảng kinh tế đều đến từ bất động sản).

Hiện tại, thị trường bất động sản đang đóng băng về thanh khoản do Cung không gặp Cầu:

- Sản phẩm tập trung ở Cao cấp trong khi tầm trung và bình dân không có => Không đáp ứng nhu cầu, không phù hợp trong điều kiện kinh tế khó khăn.

- Chủ đầu tư không thể giảm giá bán đáng kể bởi giá đất gần như không giảm, giá vật liệu xây dựng tăng, ràng buộc về lợi ích của các nhà đầu tư tham gia mua giai đoạn đầu của các dự án (nếu giảm giá bán sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích người mua => mất uy tín, mất thương hiệu)

- Người mua chưa xác định được đáy của thị trường, kinh tế khó khăn, lãi vay vẫn cao => chờ chiết khấu thêm.

Tổng tài sản: 22,845 tỷ đồng, trong đó:

- Tiền: 261.76 tỷ, 1.15%

- Các khoản phải thu: 5,650 tỷ, 24.73%, trong đó phải thu khách hàng (toàn bộ là nhóm cty con của Danh Khôi) 2,076.9 tỷ đồng, các khoản phải thu khác 2,597.72 tỷ đồng (có 1,400 tỷ từ Sài Gòn KL, chủ dự án Bình Dương đã thoái vốn cho các công ty con của Tập Đoàn Danh Khôi).

- Hàng tồn kho: 12,131.48 tỷ, 53.1%, đến từ các dự án sau:

Tồn kho tại dự án EverRich 2, Bến Thành Long Hải và EverRich3 đều đã tồn tại từ 2019, 2020 – nay và giá trị hàng tồn khi không có nhiều biến động => Khả năng vẫn đang vướng mắc, chưa hoàn thành.

Tổng nợ: 13,576 tỷ đồng, trong đó:

- Nợ ngắn hạn: 11,021 tỷ đồng, 81.2%, Người mua trả tiền trước 1240 tỷ đồng, giảm từ mức 1691 tỷ đồng năm 2021. Các khoản phải trả khác 5780 tỷ đồng, chủ yếu đến từ tiền nhận hợp tác đầu tư của các NĐT liên quan dự án EverRich 2 và 3.

- Nợ dài hạn : 2554 tỷ đồng, bao gồm vay trái phiếu, ngân hàng, vay các cá nhân với lãi suất từ 11 – 15%/năm.

Giá vốn hàng bán 228.1 tỷ đồng, ~ 1/4 năm 2021, khiến biên lợi nhuận gộp tăng lên 84.8% (mức rất cao trong ngành).

Doanh thu tài chính: 1,267 tỷ đồng, toàn bộ đến từ thanh lý 1 phần các dự án Cao ốc Bình Dương và phần vốn góp tại dự án 197 Điện Biên Phủ, Bình Thạnh. Các năm trước doanh tài chính chỉ đạt vài tỷ.

Chi phí tài chính: 638.4 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay là 504.4 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với 2021.

Lợi nhuận sau thuế: 1170 tỷ đồng, giảm 37 – 38% so với 2021

Từ tháng 10/2022 – nay, PDR đã tích cực mua lại trái phiếu với giá trị hơn 1,200 tỷ đồng với nguồn tiền từ việc bán bớt các dự án. Ước tính giá trị trái phiếu còn lại trong năm 2023 của PDR như sau:

Tổng: ~ 1,491 tỷ. Cùng với 82 tỷ đồng vay ngân hàng đáo hạn 06/07/2023. Như vậy, tổng số tiền PDR phải trả trong thời gian tới khoảng 1,550 – 1,600 tỷ đồng. Áp lực lớn nhất đối với PDR chính là các nghĩa vụ nợ này trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại vẫn đóng băng. Để thanh toán nghĩa vụ này, các yếu tố sau sẽ có tác động tích cực:

- Thanh khoản thị trường bất động sản cải thiện từ đó PDR thu được dòng tiền từ các dự án và tiền từ các khoản phải thu của Tập Đoàn Danh Khôi (phần lớn các dự án vẫn đang đứng yên, chỉ có dự án Astral City tại Bình Dương mới được gỡ vướng mắc về pháp lý).

- Bán được các dự án cho các đối tác khác, thu xếp được dòng tiền.

- Đàm phán được với các trái chủ, ngân hàng để cơ cấu, giãn nợ.