Bài của Lê Thành

CÁCH TÌM NHỮNG DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN SẮP BÀN GIAO DỰ ÁN

Theo thống kê của Wichart, trên thị trường hiện có 107 doanh nghiệp BĐS đang giao dịch trên 3 sàn trong tổng số hơn 1640 doanh nghiệp. Con số này chỉ đứng sau ngành Xây dựng với 213 mã. Tuy nhiên, xét về quy mô thì các doanh nghiệp BĐS chiếm đến 23,1% vốn hóa thị trường, gấp rất nhiều lần so với mức 1,3% của ngành Xây dựng. Như vậy xét về mức độ “đông và hung hãn” thì rõ ràng các doanh nghiệp “không có gì ngoài đất” đang chiễm trệ ở vị trí số 1. Vì vậy, việc tìm hiểu mô hình kinh doanh, cách thức hoạt động của các doanh nghiệp BĐS là vô cùng quan trọng để có thể đãi cát tìm vàng trên thị trường. Thông thường, đặc thù mô hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất

Đặc thù chuỗi giá trị kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS có thể chia làm 3 giai đoạn: (1) xây dựng quỹ đất, (2) phát triển dự án và (3) hoàn thành và bàn giao.

(1) Xây dựng quỹ đất: quỹ đất chính là tương lai và cũng là lợi thế cạnh tranh của các doanh nghiệp BĐS. Song song với quá trình triển khai các dự án hiện tại thì doanh nghiệp cũng phải liên tục mở rộng quỹ đất để có thể thực hiện các dự án trong tương lai. Cách doanh nghiệp BĐS có thể xây dựng và mở rộng quỹ đất bằng cách mua đất, M&A hoặc thực hiện dự án BT nhận đất từ chính quyền. Chính vì nhu cầu vốn lớn để mở rộng quỹ đất trong khi chưa các quỹ đất này có thể mất hàng năm, thậm chí là hàng chục năm mới đẻ ra tiền nên có thể nói BĐS là một trong những ngành mang nặng tính thâm dụng vốn.

(2) Phát triển dự án: doanh nghiệp thực hiện các vấn đề pháp lý trên quỹ đất của mình như như lập kế hoạch, quy hoạch chi tiết, lập và trình thẩm định xin phê duyệt dự án đễ sẵn sàng cho việc triển khai xây dựng. Đây là một quá trình tương đối gian nan và là nút thắt của hầu hết các dự án BĐS. Sau khi các vấn đề pháp lý được giải quyết thì doanh nghiệp BĐS bắt đầu chọn nhà thầu xây dựng để thi công dự án. Những dự án có quy mô càng lớn thì đòi hỏi nhà thầu phải có năng lực thi công càng cao, thường là những doanh nghiệp đầu ngành xây dựng như Coteccons, Hòa Bình, Unicons…

(3) Hoàn thành và bàn giao: quá trình từ khâu xây dựng đến khi hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao thông thường kéo dài từ 1 đến 2 năm tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Để bổ sung nguồn vốn triển khai dự án, doanh nghiệp BĐS có thể bán cho khách hàng trước hoặc trong khi dự án đang được triển khai. Quá trình từ khi xây dựng đến lúc hoàn thiện cũng là quá trình mà giá trị gia tăng của một dự án đạt mức cao nhất. Sau khi dự án hoàn thiện, doanh nghiệp bàn giao cho khách hàng, thực hiện bảo trì sau này và như vậy là kết thúc vòng đời của một dự án bất động sản.

Lan man như vậy đủ rồi, chuỗi giá trị này có liên quan gì đến chủ đề của bài viết? Tại giai đoạn hoàn thiện và bàn giao, theo nguyên tắc kế toán thì mặc dù thu tiền trước của khách hàng nhưng phải đến khi bàn giao dự án đến tay người mua thì doanh nghiệp BĐS mới được ghi nhận vào doanh thu và lợi nhuận.

Dựa và nguyên tắc này, chúng ta có thể tìm kiếm được những doanh nghiệp BĐS sắp bàn giao dự án để đón sóng lợi nhuận của doanh nghiệp. Thông thường đây cũng chính là thời điểm mà giá cổ phiếu bứt tốc mạnh nhất và đem lại quả ngọt cho nhà đầu tư. Đây cũng là phương pháp giúp mình tìm ra được siêu cổ phiếu IDJ, có mức tăng giá hơn 20 lần chỉ trong vòng chưa đến 3 năm trở lại đây. Nhìn chung thì phương pháp lọc của mình khá đơn giản như sau:

- Tồn kho lớn hơn 20%: thể hiện cho các dự án đang triển khai của doanh nghiệp. Hàng tồn đang tăng mạnh cho thấy dự án đang được đẩy nhanh tiến độ. Nếu đọc thuyết minh thấy đó là thành phẩm chờ chuyển thì đây là những dự án sắp được bàn giao.

- Người mua trả lớn hơn 15%: đây chính là số tiền mà khách hàng đặt cọc trước để mua căn hộ, đất nền của doanh nghiệp bất động sản nhưng chưa được nhận bàn giao. Khoản mục này chiếm trên 50% giá trị dự án thì khả năng là dự án sắp được hoàn thành và bàn giao.

- Vốn hóa lớn hơn 300 tỷ: loại bỏ những doanh nghiệp bé hạt tiêu

Kết quả bộ lọc trên Wichart.vn mình tìm ra được 19 mã dưới đây, công đoạn cuối cùng là đãi cát tìm vàng thôi :)

#IDJ: Hàng tồn kho và khoản mục người mua trả trước bắt đầu tăng mạnh từ quý 1 năm 2020. Tính đến thời điểm hiện hiện tại, người mua trả trước của IDJ đạt 1.355 tỷ, chủ yếu là khách hàng trả trước cho dự án Wyndham Mũi Né – Bình Thuận. Dự án đã được cất nóc vào cuối năm 2020 và đang hoàn thiện những hạng mục cuối cùng. Theo chia sẻ từ phía công ty, dự án có thể được bàn giao cho khách và được hạch toán vào kết quả kinh doanh từ quý 3 năm 2022. Tổng quy mô của dự án là 3000 căn, doanh thu ước tính 3000 tỷ đồng, gấp khoảng 9 lần so với doanh thu bình quân hàng năm của IDJ. Nếu được bàn giao thành công trong năm 2022, có thể thấy được kết quả kinh doanh của IDJ sẽ tăng trưởng khủng khiếp như thế nào.