VRE: Lợi nhuận 2026 có thể giảm, nhưng mảng cốt lõi đang khỏe hơn

Điểm đáng chú ý của Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE) lúc này không nằm ở việc lợi nhuận cả năm 2026 có thể thấp hơn năm trước, mà ở chất lượng tăng trưởng phía sau con số đó. Hoạt động cho thuê trung tâm thương mại vẫn cải thiện nhờ tỷ lệ lấp đầy, giá thuê và diện tích mới, trong khi mức giảm lợi nhuận chủ yếu đến từ nền so sánh cao do khoản thu nhập tài chính lớn của cuối năm 2025.

Trong quý 3/2026, doanh thu của VRE được ước tính đạt khoảng 2.420 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ; riêng doanh thu cho thuê bán lẻ có thể đạt 2.312 tỷ đồng, tăng 9%. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ ước khoảng 1.431 tỷ đồng, tăng 4%. Như vậy, câu chuyện của VRE trong quý này không phải tăng trưởng lợi nhuận đột biến, mà là khả năng tiếp tục duy trì đà tăng của hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Nền tảng quan trọng nhất vẫn là tỷ lệ lấp đầy. Cuối quý 2/2026, tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống đạt 88,6%, cao hơn mức 88% của năm 2025. Trong khi đó, Vincom Plaza Đan Phượng với khoảng 25.000 m² diện tích sàn đã khai trương cuối tháng 8 và đạt tỷ lệ lấp đầy 93% ngay thời điểm mở cửa. Điều này cho thấy phần diện tích mới không chỉ giúp VRE mở rộng quy mô mà còn có khả năng đóng góp doanh thu tương đối nhanh.

Chất lượng doanh thu cho thuê cũng khá ổn định. Khoảng 80% doanh thu cho thuê của VRE đến từ hợp đồng giá thuê cố định, giúp giảm phụ thuộc vào biến động doanh số của khách thuê. Phần còn lại được chia sẻ theo doanh thu, và nhóm này đang có tín hiệu tích cực khi doanh số các gian hàng tăng nhanh hơn lượt khách. Đây là cấu trúc giúp VRE vừa giữ được dòng tiền tương đối ổn định, vừa hưởng thêm lợi ích nếu sức mua cải thiện.

Điểm dễ gây hiểu nhầm là lợi nhuận năm 2026 được dự kiến chỉ khoảng 5.741 tỷ đồng, giảm 11% so với năm trước. Tuy nhiên, nguyên nhân chủ yếu nằm ở nền lợi nhuận cao của quý 4/2025, khi VRE ghi nhận khoản thu nhập tài chính khoảng 1.891 tỷ đồng từ giao dịch Vincom Center Nguyễn Chí Thanh. Vì vậy, mức giảm lợi nhuận cả năm không đồng nghĩa hoạt động cho thuê đang suy yếu. Ngược lại, doanh thu cho thuê năm 2026 vẫn được kỳ vọng tăng khoảng 12%.

Quan trọng hơn, câu chuyện tăng trưởng của VRE bắt đầu thay đổi từ năm 2027. Doanh nghiệp đã mua lại khoảng 211.000 m² diện tích thương mại tại ba đại đô thị Royal Island, Golden Avenue và Green Paradise, tương ứng khoảng 2.405 căn shophouse. Các dự án này dự kiến bắt đầu mở bán và bàn giao từ 2027, tạo thêm một nguồn doanh thu lớn bên cạnh mảng cho thuê trung tâm thương mại.

Dù vậy, đây cũng là rủi ro lớn nhất cần nhìn thẳng. Khoảng 25.400 tỷ đồng tài sản của VRE đang nằm dưới dạng các khoản đặt cọc dài hạn, tương đương khoảng 41% tổng tài sản, phần lớn liên quan đến các dự án trong hệ sinh thái Vingroup và Vinhomes. Nếu tiến độ dự án chậm hoặc thị trường shophouse yếu hơn kỳ vọng, thời điểm chuyển các khoản đầu tư này thành doanh thu và dòng tiền có thể bị kéo dài.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng với VRE không phải là vì sao lợi nhuận 2026 giảm, mà là hoạt động cốt lõi có tiếp tục tốt lên và các dự án mới có chuyển thành doanh thu đúng tiến độ hay không. Trong 1–2 quý tới, tỷ lệ lấp đầy, đóng góp của các trung tâm thương mại mới và tiến độ chuẩn bị cho chu kỳ shophouse 2027 sẽ là những biến số quyết định kỳ vọng đối với VRE.

Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng, rủi ro và định giá của VRE có thể vào trang tiểu sử để nhận báo cáo phân tích chi tiết.