SZC: Lợi nhuận giảm mạnh, nhưng dòng tiền khu công nghiệp lại tăng 59%

Kết quả 9 tháng của CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) nhìn qua khá tiêu cực khi lợi nhuận giảm tới 76% so với cùng kỳ. Nhưng điểm đáng chú ý lại nằm ở phía sau con số này: dòng tiền thu về từ khu công nghiệp ước tăng 59%, trong khi diện tích cho thuê mới chỉ sau 6 tháng đã vượt cả năm 2025. Nói cách khác, hoạt động kinh doanh thực tế của SZC không yếu đi tương ứng với mức giảm lợi nhuận đang thể hiện trên sổ sách.

Quý 3/2026, SZC đạt doanh thu 112 tỷ đồng, tăng 30% so với cùng kỳ, còn lợi nhuận sau thuế đạt 22 tỷ đồng, tăng nhẹ 4%. Tuy nhiên, doanh thu khu công nghiệp lại giảm 59%, chỉ còn khoảng 14 tỷ đồng. Nguyên nhân chính không phải do SZC cho thuê đất kém hơn, mà do từ đầu năm 2026 doanh nghiệp chuyển sang ghi nhận doanh thu cho thuê đất theo phương pháp phân bổ thay vì ghi nhận phần lớn một lần như trước.

Chính thay đổi này khiến bức tranh lợi nhuận năm nay trở nên “xấu” hơn đáng kể. Sau 9 tháng, doanh thu chỉ đạt 346 tỷ đồng, giảm 52%, còn lợi nhuận sau thuế giảm 76% xuống 58 tỷ đồng. Với cách ghi nhận hiện tại, khả năng lợi nhuận cả năm 2026 thấp hơn kỳ vọng trước đây là khá rõ, bởi phần doanh thu khu công nghiệp sẽ tiếp tục được trải ra nhiều kỳ thay vì phản ánh ngay khi bàn giao.

Nhưng đây cũng là điểm dễ khiến nhà đầu tư đánh giá sai SZC. Trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền thu về từ khu công nghiệp ước đạt 626 tỷ đồng, tăng 59% so với cùng kỳ. Đáng chú ý hơn, chỉ trong 6 tháng đầu năm SZC đã cho thuê khoảng 33 ha đất khu công nghiệp, cao hơn 21 ha của cả năm 2025. Như vậy, lượng tiền thực tế thu về và khả năng cho thuê đất vẫn đang cải thiện, dù doanh thu và lợi nhuận kế toán chưa phản ánh ngay.

Bên cạnh khu công nghiệp, khu đô thị đang trở thành phần bù đắp quan trọng hơn cho lợi nhuận. Doanh thu mảng này trong 9 tháng đạt khoảng 75 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao sản phẩm tại khu dân cư Hữu Phước. Riêng quý 3, khu đô thị đóng góp khoảng 30 tỷ đồng doanh thu, trong khi cùng kỳ năm trước gần như chưa ghi nhận.

Câu chuyện của SZC trong 1–2 quý tới vì vậy không nằm ở việc lợi nhuận có tăng mạnh ngay hay không, mà ở việc hoạt động cho thuê khu công nghiệp có tiếp tục duy trì tốt và dòng tiền có tiếp tục về đều hay không. Nếu tiến độ cho thuê giữ được như nửa đầu năm, nền tảng kinh doanh cốt lõi vẫn khá tích cực dù lợi nhuận kế toán có thể tiếp tục bị “nén” bởi phương pháp phân bổ.

Rủi ro lớn nhất là nhà đầu tư phải chấp nhận một giai đoạn lợi nhuận báo cáo thấp hơn kỳ vọng trước đây. Đồng thời, nếu tốc độ cho thuê đất hoặc bàn giao khu đô thị chậm lại, phần chênh lệch giữa dòng tiền thực tế và lợi nhuận kế toán sẽ không còn đủ hấp dẫn để bù đắp.

Vì vậy, điểm đáng chú ý nhất của SZC hiện tại không phải là mức giảm 76% của lợi nhuận 9 tháng, mà là việc dòng tiền khu công nghiệp vẫn tăng mạnh và diện tích cho thuê mới đang cải thiện. Nếu xu hướng này tiếp tục, chất lượng hoạt động của SZC có thể tốt hơn khá nhiều so với những gì con số lợi nhuận ngắn hạn đang thể hiện.

Nhà đầu tư muốn xem sâu hơn về triển vọng, rủi ro và định giá của SZC có thể vào trang tiểu sử để nhận phân tích chi tiết.