IDC và những điều bạn cần biết ?

📌 Lĩnh vực kinh doanh chính của IDC: Bất động sản khu công nghiệp; Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn; Năng lượng; Bất động sản nhà ở và đô thị; Dịch vụ khu công nghiệp; Mảng thu phí đường bộ (BOT); Xây dựng.

📌 Tình hình kinh doanh

- Q2/2026 Doanh thu đạt 2.270 tỷ đồng (+28,8% svck), lợi nhuận sau thuế 663 tỷ đồng (+59,5% svck)

-> Động lực chính đến từ điểm rơi ghi nhận doanh thu một lần cho thuê đất KCN tại các dự án hiện hữu có giá vốn thấp (Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2 mở rộng).

-> Biên lợi nhuận gộp quý 2 cải thiện lên 37,4% svck Q2/2025 là 30,9%.

- Lũy kế 6T/2026, doanh thu thuần IDC đạt 3.756 tỷ đồng (+5,6% YoY), LNTT đạt 1.253 tỷ đồng (+20,5% YoY)

-> Doanh thu đạt 40% kế hoạch, LNTT đạt 43,2% kế hoạch năm 2026.

👉 BĐS-KCN và NĂNG LƯỢNG TRANH GIÀNH VỊ THẾ

Đóng góp vào doanh thu IDC, mảng Năng lượng chiếm tỷ trọng cao nhất (chiếm 49%) sau đó tới nhóm cho thuê BĐS-KCN (31%). Tuy nhiên vì tính đặc thù của mảng Năng lượng IDC là kinh doanh phân phối điện, tức mua điện từ đơn vị cung cấp rồi bán lại cho khách hàng trong khu công nghiệp -> nên biên lợi nhuận rất thấp -> dẫn đến Lợi nhuận ròng của IDC phần lớn vẫn tập trung vào mảng BĐS-KCN và dịch vụ KCN đi kèm (chiếm hơn 77%/ tổng LNR).

Tiến độ bàn giao đất tại các KCN hiện hữu như Cầu Nghìn, Hựu Thạnh, Phú Mỹ II mở rộng, Quế Võ GĐ1 tiếp tục là biến số quyết định biên lợi nhuận ngắn hạn.

👉 NGUỒN THU ỔN ĐỊNH

- Mảng Dịch vụ khu công nghiệp (Cung cấp nước sạch, xử lý rác thải,..): đóng góp lợi nhuận thứ 3 sau Năng lượng và cho thuê KNC, mảng này đem lại nguồn thu ổn định cho IDC -> Dự kiến sẽ tăng tiếp 3-5% mỗi năm khi duy trì tăng trưởng tỷ lệ lấp đầy.

- Mảng thu phí (BOT) 6th đóng góp 244 tỷ (4.7% svck)

👉 LƯỢNG TIỀN MẶT DỒI DÀO

- Tính đến ngày 30/6/2026, tổng tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của IDC đạt 7.222 tỷ đồng (chiếm 31% tổng TS), trong đó tiền gửi có kỳ hạn ngắn chiếm khoảng 7.021 tỷ đồng duy trì ở mức tương đối cao so với các doanh nghiệp cùng ngành.

-> Quy mô tiền gửi lớn, kết hợp với mặt bằng lãi suất huy động duy trì ở mức cao, được kỳ vọng sẽ tạo dư địa cải thiện đáng kể nguồn thu từ lãi tiền gửi trong năm 2026.

-> Dự phóng doanh thu hoạt động tài chính đạt khoảng 590 tỷ đồng (+88,3% svck), qua đó trở thành một trong những yếu tố hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận của IDC trong năm 2026.

👉 ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG TƯƠNG LAI

- Năm 2026 được xác định là giai đoạn tập trung hoàn thiện các điều kiện nền tảng, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và pháp lý cho các dự án trọng điểm như KCN Tân Phước 1, Vinh Quang,... -> tạo tiền đề cho dòng tiền 2027 trở đi.

(mô tả rõ nhất ở phần Hàng tồn kho trong Q2/2026 tăng mạnh hơn so với quý trước, đồng thời Tài sản dở dang lại giảm một cách tương xứng)

- Nhà xưởng xây sẵn: tiến độ cho thuê lấp đầy nhanh, chỉ còn 1 dự án tại KCN Hựu Thạnh 8.2ha GĐ2 cho thuê 1 phần (theo cập nhật 2025)

=> Nó là một lợi thế giúp IDC tăng sức cạnh tranh trong việc thu hút doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ muốn nhanh chóng triển khai sản xuất tại Việt Nam. Thay vì phải thuê đất, tự xây dựng nhà máy và chờ hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp có thể thuê nhà xưởng đã hoàn thiện để đi vào hoạt động sớm hơn.

- Điện mặt trời mái nhà: lắp điện mặt trời áp mái trên các nhà xưởng trong KCN, tạo điện sạch phục vụ khách hàng. Hiện công suất khoảng 13,2 MWp, mục tiêu 2026 nâng lên 33–43 MWp.

=> Đây là quân bài chiến lược giúp khách thuê đáp ứng tiêu chuẩn ESG và hàng rào thuế quan Carbon (CBAM) khi xuất khẩu sang thị trường quốc tế.

🎯 Góc nhìn của Chứng khoán Chị Bảy:

- Ngắn hạn (6th cuối năm):

Về ngành cho thuê KCN, lợi nhuận vẫn sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao các dự án có sẵn như Cầu Nghìn, Hựu Thạnh, Phú Mỹ II mở rộng, Quế Võ GĐ1. Đồng thời, có thêm lượng tiền mang về từ hoạt động đầu tư tài chính.

Về mảng Năng lượng cụ thể là Thủy điện sẽ bị ảnh hưởng bởi hiện tượng El Nino.

Nhóm BĐS xây dựng vẫn chưa có cải thiện mới.

- Dài hạn: kỳ vọng vào các dự án trọng điểm như KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang, kết hợp khai thác Mỹ Xuân B1 mở rộng. Đây là các dự án gối đầu quan trọng, giúp IDC duy trì nguồn thu cho thuê KCN trong trung và dài hạn -> từ đó tạo hiệu ứng cộng hưởng cho các mảng kinh doanh dịch vụ đi kèm.

+ Trong đó, dự án KCN Tân Phước 1 đã ký 5 thỏa thuận ghi nhớ với tổng diện tích 41 ha, cho thấy tín hiệu thu hút khách thuê ban đầu khá tích cực.