Sáng ngày 26 tháng 6 năm 2026, tại khách sạn Lotte Saigon, một buổi lễ ký kết diễn ra mà không phải ngân hàng nào cũng được ngồi vào bàn đó.

Phát Đạt và Tập đoàn Lotte chính thức bắt tay phát triển Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm — dự án 60.000 tỷ đồng tọa lạc trên 7,54 ha đất vàng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, tiếp giáp quảng trường trung tâm, nhìn thẳng ra sông Sài Gòn. Đây là một trong những quỹ đất quy mô lớn hiếm hoi cuối cùng còn lại ngay lõi trung tâm TP.HCM.

Và MBBank ngồi đó, không phải với tư cách khách mời — mà với tư cách nhà tài trợ toàn bộ phần vốn 35% mà Phát Đạt góp vào dự án này.

Tin tức đó là dấu hiệu của nhiều thứ cùng lúc: MBB đang có khẩu vị cho vay BĐS cao cấp, đang đặt cược vào sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM, và đang muốn trở thành ngân hàng của những thương vụ lớn nhất.

Và để trả lời câu hỏi đó, cần nhìn vào những gì đang xảy ra bên trong bảng cân đối kế toán của ngân hàng — không phải những gì xuất hiện trên màn hình chứng khoán.

Kết quả quý I/2026 của MBB có những điểm sáng thực sự.

Thu nhập lãi thuần đạt 14.913 tỷ đồng — tăng 27,5% so với cùng kỳ, thiết lập kỷ lục mới. Lợi nhuận trước thuế đạt 9.628 tỷ đồng — tăng 14,8% YoY. Tăng trưởng tín dụng đạt 3,3% YTD trong quý I — cao hơn trung bình ngành (3,2%). Và đến tháng 5/2026, con số này đã nhảy lên 10% YTD — một bước tăng tốc đáng chú ý.

MBB đang được cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng 35% cho năm 2026 — cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung toàn hệ thống. Lợi thế này đến từ việc ngân hàng tham gia tái cơ cấu các ngân hàng yếu kém — một chính sách thưởng của Ngân hàng Nhà nước. Đây là lợi thế cạnh tranh thực sự, không phải marketing.

Nhưng đọc kỹ hơn, bức tranh bắt đầu có những vết nứt nhỏ.

Thu nhập ngoài lãi giảm 30,7% YoY — chủ yếu vì hoạt động kinh doanh ngoại hối báo lỗ 32 tỷ đồng và mảng chứng khoán đầu tư lỗ 331 tỷ đồng do biến động lãi suất. NIM giảm từ 4,07% cuối quý IV/2025 xuống còn 3,81% trong quý I/2026 — mức thấp đáng chú ý. Và đặc biệt: tăng trưởng huy động trong quý I âm 0,3% YTD — trong khi tín dụng tăng 3,3%.

Khi tín dụng chạy và huy động không theo kịp, áp lực tích lũy ở đâu đó — và nó đang tích lũy ở NIM.

Đây là điểm mà hầu hết các báo cáo phân tích đều dừng lại lâu nhất — và tất nhiên nó có lý do của nó.

MBB từng là vua CASA — tỷ lệ tiền gửi không kỳ hạn/tổng tiền gửi — với mức đỉnh cao hơn 38%. CASA cao nghĩa là chi phí vốn thấp, vì tiền gửi không kỳ hạn gần như không phải trả lãi. Đây là “lợi thế vô hình” lớn nhất của MBB trong nhiều năm qua — nền tảng tạo ra NIM cao và ROE ấn tượng.

Quý I/2026, tỷ lệ CASA của MBB rơi xuống 33,1% — giảm 4,6 điểm phần trăm chỉ trong một quý. MBB không còn dẫn đầu chỉ số này trong nhóm ngân hàng tư nhân lớn nữa.

Tại sao? Ba nguyên nhân hội tụ cùng lúc:

Thứ nhất, lãi suất huy động tăng trong đầu năm hút dòng tiền sang tiền gửi có kỳ hạn — khách hàng có tiền nhàn rỗi thích gửi kỳ hạn để hưởng lãi cao hơn. Thứ hai, chính sách thuế mới khiến nhiều hộ kinh doanh rút tiền mặt khỏi tài khoản giao dịch. Thứ ba, đây một phần là tính chất mùa vụ của quý I — tiền giao dịch của doanh nghiệp tăng cuối năm rồi rút ra đầu năm khi trả lương thưởng và quyết toán.

Tin tốt: đến tháng 5/2026, tình hình đã cải thiện — CASA bắt đầu nhích lên, tăng trưởng huy động đạt 5% YTD so với âm trong quý I. NIM cũng phục hồi nhẹ về quanh mức 4%.

Nhưng bài toán chưa kết thúc. MBB đang theo đuổi mục tiêu tín dụng 27–35% trong năm nay — một tốc độ đòi hỏi nguồn vốn huy động phải tăng tương đương. Nếu huy động không theo kịp, một trong ba điều xảy ra: MBB phải vay giấy tờ có giá với chi phí cao hơn (làm NIM giảm), phải chậm lại tín dụng (làm doanh thu giảm), hoặc đẩy tỷ lệ LDR lên mức nguy hiểm.

Tỷ lệ LDR theo Thông tư 22 của MBB đã lên 81,2% trong quý I — tăng 1,7 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Không phải mức nguy hiểm — nhưng đang tiến về ngưỡng cần quan sát.

Biến số tích cực cần theo dõi: Thông tư 25/2026 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026 nâng tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 40%. MBB hiện ở mức 32,6% — nghĩa là họ có thêm “room” để dùng vốn ngắn hạn tài trợ cho vay trung dài hạn mà không bị phạt. Đây là tin tốt cho NIM nếu được vận dụng hợp lý.

NPL (nợ xấu) của MBB ở mức 1,42% trong quý I/2026 — tăng nhẹ từ 1,29% cuối năm 2025. Không phải mức đáng lo, nhưng đáng chú ý vì hướng đi.

Điểm tích cực: nợ nhóm 2 tăng chủ yếu ở phân khúc doanh nghiệp, không phải bán lẻ — và ngân hàng cho biết đây vẫn nằm trong kế hoạch kiểm soát. Nhóm khách hàng Trung Nam đang nợ nhóm 1 (đủ tiêu chuẩn), dòng tiền tốt, tài sản đảm bảo gấp hơn 3 lần dư nợ. Dư nợ nhóm này tại MBB đã giảm 25% so với cuối năm 2025. Nhóm Novaland không phát sinh thêm.

Điểm cần lưu ý: MBB đang tăng cường trích lập dự phòng — chi phí dự phòng quý I tăng 15,7% YoY lên 3.455 tỷ đồng. Đây là hành động thận trọng đúng đắn trong bối cảnh vĩ mô khó lường (chiến tranh Mỹ-Iran đẩy chi phí logistics và nguyên vật liệu, ảnh hưởng khả năng trả nợ của khách hàng). Tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLCR) đạt 92,2% — cải thiện 17 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Mục tiêu: ngân hàng muốn đưa LLCR lên trên 100% vào cuối năm — một mục tiêu tốt cho nhà đầu tư dài hạn.

Quay lại sự kiện sáng 26/6 tại khách sạn Lotte Saigon.

Việc MBBank tài trợ toàn bộ phần vốn 35% của Phát Đạt tại Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm không phải chuyện nhỏ. Dự án có tổng mức đầu tư 60.000 tỷ đồng — 35% của con số đó là 21.000 tỷ đồng. Đây là khoản tài trợ lớn, gắn với một dự án có pháp lý phức tạp và thời gian triển khai dài.

Điểm sáng: đây là quỹ đất vàng thực sự — vị trí trung tâm Thủ Thiêm, tiếp giáp hầm Thủ Thiêm, view sông Sài Gòn, kết hợp thương mại-văn phòng-nhà ở cao cấp. Khi dự án thành công, MBB thu được cả lãi vay lẫn uy tín là ngân hàng đứng sau thương vụ biểu tượng của thị trường.

Điểm cần lưu ý: MBB trong quý I/2026 đã tăng cho vay phát triển BĐS thêm 8,8% YTD — và NHNN đang kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay BĐS không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Với một ngân hàng đang chạy tín dụng 27–35%, cho vay BĐS cũng phải chạy theo tốc độ đó — nhưng không được vượt. Biên độ vận hành hẹp hơn trước.

Và nhớ rằng: đây là dự án dài hạn. Dòng tiền thu về không phải ngay lập tức — trong khi áp lực huy động vốn của MBB là hiện tại. Đây không phải nghịch lý chết người, nhưng là bài toán quản trị thanh khoản cần theo dõi sát.

Một ngân hàng đang khát vốn huy động mà lại nhận tài trợ dài hạn cho dự án 60.000 tỷ đồng — đó không phải mâu thuẫn, nhưng là áp lực cần được cân bằng bởi những quyết định đúng trong 6 tháng tới.

Hai công ty chứng khoán uy tín đang đồng thuận khuyến nghị MUA với MBB:

KBSV đặt giá mục tiêu 31.400 đồng/cổ phiếu — tiềm năng tăng 26,2% so với giá đóng cửa 12/6/2026 (24.850 đồng). Phương pháp: kết hợp P/B và chiết khấu lợi nhuận thặng dư, P/B mục tiêu 1,6x phản ánh kỳ vọng IPO MCredit và nới room ngoại lên 49%.

BSC đặt giá mục tiêu 32.900 đồng/cổ phiếu — tiềm năng tăng 33% so với giá đóng cửa 24/6/2026, dựa trên tín dụng tiếp tục tăng tốc và NIM phục hồi trong quý II.

Giá đồng thuận của các CTCK theo Bloomberg: 33.230 đồng/cổ phiếu.

Các luận điểm tích cực: Room tín dụng 35% — cao nhất hệ thống nhờ tham gia tái cơ cấu. ROE ổn định quanh 21%, được dự phóng duy trì. Kế hoạch tăng vốn điều lệ thêm tối đa 22.137 tỷ đồng trong 2026 (cổ tức cổ phiếu 15% + chào bán cổ đông hiện hữu 10% + phát hành riêng lẻ tối đa 200 triệu cổ phiếu). Room ngoại nới lên 49% theo Nghị định 69/2025/NĐ-CP mở đường cho dòng vốn ngoại. Sở hữu nước ngoài hiện 22,5% — còn nhiều dư địa. Kế hoạch IPO MCredit là catalyst tiềm năng chưa được định giá đầy đủ.

Rủi ro cần giám sát: Bài toán huy động chưa giải xong — CASA chưa phục hồi bền vững. NIM chịu áp lực nếu chi phí vốn tiếp tục cao. LDR tăng dần về ngưỡng cần chú ý. Kế hoạch phát hành riêng lẻ 200 triệu cổ phiếu chưa chắc hoàn thành trong 2026. Rủi ro BĐS nếu thị trường chậm hơn kỳ vọng — ảnh hưởng đến các khoản vay liên quan.

Một cách hình dung đơn giản về MBB lúc này: một vận động viên đang chạy nhanh hơn mọi người trong đoàn, nhưng đang uống nước ít hơn mức cần. Về ngắn hạn, họ vẫn dẫn đầu. Về trung hạn, bài toán bổ sung năng lượng phải được giải trước khi cơ thể bắt đầu cảm thấy.

“Năng lượng” ở đây là huy động vốn — CASA, tiền gửi khách hàng, nguồn vốn ổn định. Và dấu hiệu phục hồi trong tháng 5 là điểm tích cực cần tiếp tục theo dõi.

Nếu MBB giải được bài toán huy động — và có những dấu hiệu cho thấy họ đang giải — thì toàn bộ câu chuyện tín dụng cao, room lớn, Thủ Thiêm, IPO MCredit, room ngoại sẽ cộng hưởng vào một luận điểm đầu tư mạnh.

Nếu không — nếu CASA tiếp tục trượt và NIM tiếp tục nén — thì tốc độ tăng trưởng tín dụng ấn tượng sẽ không chuyển hóa thành lợi nhuận theo đúng tỷ lệ kỳ vọng.

Đó là câu hỏi mà thị trường đang đặt ra. Và MBB đang có cơ hội để trả lời nó.

---+---

Tổng hợp từ báo cáo phân tích của KBSV (15/6/2026), BSC (24/6/2026) và thông tin từ Tuổi Trẻ Online (26/6/2026) về dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm. Mọi số liệu dựa trên nguồn công bố. Bài viết chỉ mang tính phân tích thông tin.

Lưu ý: Bài viết này chỉ mang tính chất phân tích thông tin và không phải khuyến nghị đầu tư. Mọi quyết định đầu tư đều cần dựa trên nghiên cứu độc lập và tham khảo chuyên gia tài chính có chuyên môn. Tác giả không chịu trách nhiệm về các quyết định đầu tư được thực hiện dựa trên nội dung bài viết này.