Bài của Phạm Đăng Hữu

SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức

1. Về vĩ mô

Quỹ đất của SZC nằm hoàn toàn tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đặc biệt, giá cho thuê đất tại Vũng Tàu liên tục tăng nhờ hạ tầng giao thông đang được xây dựng giúp kết nối thuận tiện với TP.HCM và các cảng biển.

+ Với mảng BĐS KCN, SZC sẽ được hưởng lợi khi nguồn cung khan hiếm và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức cao. Các hợp đồng MOU trong năm 2021 sẽ được thực hiện trong năm 2022 với diện tích đã ký thỏa thuận là 150 ha tại KCN Châu Đức. Mỗi năm có thể cho thuê 50 ha. Giá cho thuê mới nhất mà SZC công bố đạt 80 USD/m2/chu kỳ thuê (duy trì từ tháng 5 đến nay), tăng 5 USD so với quý trước và có hiệu lực đến ngày 15/08/2022. Bên cạnh đó, giá cho thuê có thể tiếp tục điều chỉnh tăng từ 5-8%/năm trong giai đoạn 2023-2025. Hiện tại, SZC còn khoảng 599 ha thương phẩm chưa cho thuê.

+ Dự án KDC Sonadezi Hữu Phước dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 2 (15 ha) trong 2H2022 và ghi nhận doanh thu giai đoạn 1 (25 ha) vào 2 quý cuối năm 2022.

2.Về KQKD :

Doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 263 tỷ (+17% YoY) và 61 tỷ (-44% YoY). Doanh thu tăng nhưng lợi nhuận sau thuế giảm là do:

• Phần lớn doanh thu đến từ cho thuê đất KCN, đạt 272.7 tỷ đồng (+56% yoy). TVI ước tính diện tích cho thuê quý 2 đạt 8.75 ha, lũy kế 6T2022 đã cho thuê 23.55 ha.

• Biên gộp giảm mạnh từ 60% xuống còn 37% chủ yếu do biên gộp mảng cho thuê đất giảm từ 62% xuống còn 38%. Nguyên nhân là do SZC tăng cường bán sỉ quỹ đất cho D2D. Cụ thể, khoảng 59% doanh thu đến từ bán sỉ cho D2D (công ty liên quan, cùng là công ty con của SNZ). Vì vậy, lợi nhuận gộp và lợi nhuận sau thuế đều giảm so với cùng kỳ. Ngoài ra, thu phí BOT đường 768 vẫn chưa được hoạt động trở lại do thiếu hệ thống thu phí đường bộ tự động (ETC).

Tại ĐHCĐ tháng 3/2022, SZC quyết định điều chỉnh chi phí phát triển KCN Châu Đức từ 4,900 tỷ đồng lên 8,000 tỷ đồng. Mức điều chỉnh này chủ yếu do chi phí bồi thường đất tăng mạnh - TVI ước tính rằng chi phí bồi thường trung bình trong giai đoạn 2020-2021 cao hơn khoảng 2 lần so với năm 2019 và cao hơn khoảng 4,5 lần so với giai đoạn 2016-2018.

3.Về kỹ thuật

SZC tích lũy bám sát Ma20 khá ổn , nền có rũ bỏ và rút chân

CP đã mở mua thăm dò vùng 53 , nay là điểm gia tăng , còn ai muốn mua bù thì canh vùng 54-55 cũng được nếu CP có test lại đỉnh

Bán cắt lỗ khi CP thủng vùng đã rũ bỏ trước đó (Vùng 51)