Bài của Trần Đức Chính

Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (BCM: HOSE)

BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 454,3 ha. Diện tích đất thương phẩm lên đến 1.250ha tại TP mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024.

BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x. Lợi nhuận Q1/2022 vẫn ở mức thấp. Doanh thu thuần đạt 1.433 tỷ đồng.

- Trong đó: Doanh thu hoạt động bất động sản (dân cư và khu công nghiệp) tăng nhẹ chủ yếu cho thuê đất tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

+/ Không còn nguồn thu từ phí giao thông và xây dựng sau khi giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC từ mức 78% xuống còn 49,76%

+/ Doanh thu dịch vụ điện nước tại các khu công nghiệp phục hồi trở lại với mức tăng 7,4% nhờ vào khách hàng mới KCN Bàu Bàng và Bàu Bàng mở rộng. Biên lợi nhuận gộp tăng 15,9% đạt mức 57,1% - mức cao nhất trong 5 năm, nhờ vào giá thuê tại KCN tăng 8% và giá bán tại KDC tăng mạnh.

Tuy nhiên, chi phí lãi vay tăng mạnh hơn 74% do các khoản vay trái phiếu dài hạn có lãi suất cao hơn khoảng 1% so với năm ngoái. Đồng thời, chi phí quảng bá đầu tư tăng 3,9x làm LNST giảm 16,9% đạt mức 391 tỷ đồng.

Dự báo năm 2022 tăng trưởng mạnh hơn 106% YoY nhờ vào ghi nhận bán đất cho Capitaland và lợi nhuận từ liên doanh VSIP. Dự báo doanh thu hợp nhất đạt 10.568 tỷ đồng, LNST đạt 3.594 tỷ đồng. Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạch toán bán đất tại thành phố mới Bình Dương với diện tích 18,9 ha cho CapitaLand với giá trị 5.900 tỷ đồng.

Đồng thời, lợi nhuận công ty liên doanh liên kết dự kiến đạt mức 1.320 tỷ đồng nhờ vào tăng trưởng 20% tại VSIP nhờ vận hành KCN mới là VSIP3 và liên doanh Warburg Pincus sẽ không còn lỗ (năm 2021, lợi nhuận của liên doanh này là -696 tỷ đồng). Liên doanh VSIP và BW dự kiến tăng trưởng tích cực nhờ các dự án mới.

Kỳ vọng liên doanh VSIP (BCM sở hữu 49%) - nhà phát triển bất động sản công nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, sẽ tăng trưởng tích cực nhờ vào các dự án như KCN VSIP 3 đã ký được MOU hơn 139 ha, và Becamex VSIP Bình Định (BCM sở hữu 40%) ký được MOU đạt hơn 15 ha.

Bên cạnh đó, liên doanh BW (BCM sở hữu 30%) – nhà đầu tư hàng đầu phát triển nhà xưởng xây sẵn, dự kiến có lời từ năm 2022. Dự báo, lợi nhuận từ các liên doanh đạt mức 1,1 – 1,4 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2022- 2023.

Rủi ro : Tính thanh khoản của TP mới Bình Dương

+/ Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý

+/ Tăng chi phí vay đối với trái phiếu phát hành mới.