11/11/2021 Cập nhật ĐHCĐ 2024

VHM - Trùm cuối BĐS, chờ đợt cú "nổ"

Công ty Cổ phần Vinhomes (MÃ CK: VHM) là một cổ phiếu thiên thời, địa lợi , nhân hòa, chờ đợi pha tăng giá và bứt phá giai đoạn cuối 2021. Với các lợi thế cạnh tranh tuyệt đối trong ngành, quỹ đất ngon và khủng, bắt đầu mở bán hàng loạt dự án tù cuối năm, sóng BĐS => VHM là mã vô cùng an toàn cho những NĐT dài hạn.

I. ĐIỂM NHANH VỀ DOANH NGHIỆP

VHM được đánh giá là đơn vị có tổng diện tích quỹ đất sở hữu lớn nhất trong các chủ đầu tư BĐS với gần 14,900ha - bỏ xa quỹ đất của các đối thủ còn lại. Với khoảng 50% quỹ đất (tính theo diện tích sàn) của Vinhomes nằm ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, thuộc những vị trí có giao thương thuận lợi, khả năng kết nối đồng bộ cùng cơ sở hạ tầng hoàn thiện, các dự án phát triển nhà ở VHM sở hữu nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Hiện tại, 3 đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park với khoảng 141.000 căn hộ đa dạng các loại hình như: chung cư, biệt thự liền kề,.. dành cho phân khúc khách hàng trung – cao cấp đã mang lại kết quả bán hàng tích cực trong 2 năm vừa qua và sẽ đóng góp chính vào lợi nhuận của VHM trong năm 2021.

II. BÁO CÁO KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 3 – VHM

- Doanh thu bán hàng quý 3/2021 đạt 20.679 tỷ đồng, giảm 21,9% so với cùng kỳ, tuy nhiên lũy kế 9 tháng đầu năm đạt 61.681 tỷ, tăng 24,9% so với cùng kỳ.

- Sự sụt giảm về doanh thu là do sự sụt giảm về hoạt động bán buôn các dự án (bán các lô lớn, các tòa nhà), nhưng trong quý 3 do ảnh hưởng từ dịch bệnh ko bán được. Giá vốn thì thấp, đẩy biên lãi gộp tăng mạnh lên 66% (hàng năm tăng 30-40%)

- Bên cạnh đó lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 3/2021 đạt 13.648 tỷ đồng, tăng 4.533 tỷ đồng, tương ứng mức tăng gần 50% so với cùng kỳ.

Doanh thu BĐS trong Q3/2021 đạt 17,3 nghìn tỷ đồng (giảm 31,9% so với cùng kỳ). Trong đó, doanh thu bán sỉ là 13,1 nghìn tỷ đồng và doanh thu bán lẻ là 4,3 nghìn tỷ đồng. Tất cả doanh thu đều từ 2 dự án lớn tại Hà Nội - Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City

- Lợi nhuận gộp của VHM tăng là do tăng doanh thu từ chuyển nhượng BDS. Hoạt động chuyển nhượng bất động sản chiếm 84% tổng doanh thu, cung cấp dịch vụ tổng thầu xây dựng, tư vấn thiết kế và giám sát thi công chiếm 12%.Tỷ suất lợi nhuận mảng. BĐS đạt 77,1%. Các giao dịch bán sỉ có tỷ suất lợi nhuận tương đối cao từ 60-80% so với tỷ suất lợi nhuận gộp bán lẻ của căn hộ cao tầng là 30-45%.

- Người mua trả tiền trước tính đến ngày 30/9/2021 là 15.805 tỷ, giảm 41% so với đầu năm là 26.969 tỷ đầu. Lý do: đó là các dự án đã được bàn giao cho khách, giảm thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng BĐS từ 3 đại dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park

- Bên cạnh đó, có thể thấy Doanh thu hoạt động tài chính cũng tăng 25%, đạt gần 1,394 tỷ đồng, chủ yếu biến động ở khoản thu nhập từ hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh. Khoản thu nhập này bao gồm lợi nhuận được chia từ các hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh với Tập đoàn VINGROUP và một Công ty trong cùng Tập đoàn cho mục đích phát triển các dự án BĐS và hợp tác kinh doanh.

III. ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

1. Hoạt động bán lẻ tại các dự án bất động sản hồi phục mạnh mẽ sau giai đoạn giãn cách

Đã bán được 5.900 căn (-58,5% QoQ / +96,7% YoY) mặc dù phải đối mặt với nhiều hạn chế nghiêm ngặt trong Q3/2021, tương đương với giá trị hợp đồng là 13,3 nghìn tỷ đồng, trong đó doanh thu từ bulk sales đóng góp khoảng 8 nghìn tỷ đồng và phần còn lại đến từ doanh thu bán lẻ (retail sales). Cụ thể, VHM đã bán 500 căn tại dự án Ocean Park và 400 căn tại dự án Smart City, phần còn lại bulk sales chiếm tỷ trọng lớn.

Từ Q4.2021, VHM đã ghi nhận sự hồi phục mạnh mẽ trong tốc độ bán hàng với doanh số bán hàng trong vài tuần đầu tháng 10 đã đạt 40% doanh số cả Q3.

2. Tiến độ bán hàng tại các đại dự án được thúc đẩy thông qua giao dịch bán buôn

Các chiến lược bán buôn giúp VHM đẩy nhanh tiến độ bán hàng, cải thiện về dòng tiền và tận dụng nhu cầu dồi dào từ các nhà phát triển bất động sản thứ cấp, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và các thủ tục, quy trình phát triển dự án bất động sản tương đối phức tạp và kéo dài

=> Tính đến hiện tại, quá trình đàm phán cho các giao dịch bán buôn mới đối với 3 đại dự án hiện hữu (Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City) đang đi vào giai đoạn hoàn tất và công ty dự kiến có thể ghi nhận doanh thu bán buôn ngay trong Q4.2021. Cùng với việc hoạt động bán lẻ tại các dự án đang hồi phục tích cực, chúng tôi đánh giá VHM có thể hoàn tất bán hàng toàn bộ các sản phẩm tại 3 đại đô thị trên trong giai đoạn 2022 – 2023, qua đấy mang về nguồn lực tài chính quan trọng cho kế hoạch triển khai các dự án lớn tiếp theo của doanh nghiệp.

3. Điểm nhấn tương lai từ ác đại đô thị Dream City, Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa

Dự án Vinhomes Dream City (Văn Giang, Hưng Yên) với quy mô 460 ha là dự án được triển khai đầu tiên trong chuỗi 3 đại đô thị mà VHM có kế hoạch tung ra thị trường trong giai đoạn tiếp theo. VHM dự kiến sẽ bắt đầu mở bán rộng rãi cho các sản phẩm tại dự án Dream City ngay từ đầu năm 2022.

Thời gian tới tỷ lệ hấp thụ tại đợt mở bán sẽ ở mức cao và mặt bằng giá bán có thể ghi nhận xu hướng tăng tích cực trong ít nhất 2-3 năm tới do

(1) Nguồn cung dự án trong nội thành Hà Nội không nhiều

(2) Khu vực Văn Giang, Hưng Yên có vị trí khá gần và hệ thống giao thông kết nối thuận tiện tới trung tâm TP. Hà Nội và các tuyến đường cao tốc

(3) Dự án đường vành đai 4 TP. Hà Nội đang được đẩy mạnh tiến độ triển khai và dự báo sẽ gia tăng mạnh mẽ tính hấp dẫn của thị trường bất động sản Văn Giang. Cùng với Dream City, dự án Vinhomes Wonder Park (Đan Phượng, Hà Nội) và Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh, Hà Nội) là các đại dự án trọng điểm và kì vọng đóng góp lớn đến triển vọng doanh thu, lợi nhuận của VHM trong ít nhất 3 năm tới.

=> Hai dự án trên hiện đang được đẩy mạnh triển khai và dự kiến có thể bắt đầu mở bán trong nửa đầu năm 2022.

IV. DỰ PHÓNG

Dự phóng VHM đạt doanh thu 86.563 tỷ đồng (+21,0% yoy), lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 38.272 tỷ đồng tương ứng với EPS là 9.064 VNĐ/ cổ phiếu.

Khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu VHM với mức định giá hợp lý là 107k / cổ phiếu

Về kỹ thuật: VHM gần như là top cổ phiếu BĐS chưa tăng mạnh ở thời gian vừa rồi. Trend tăng giá vẫn duy trì tuy nhiên do việc cơ cấu cổ đông qua giao dịch thỏa thuận đoạn rồi, cũng như thuộc trụ vn30 không phải là nhóm hấp dẫn dòng tiền

Tuy nhiên dư địa vẫn còn để đầu tư, khuyến khích rải lệnh dần ở vùng giá 80k

Nguồn: Trần Thị Huyền Trang_Q793_SĐT: 0973636491