11/03/2024 Cập nhật ĐHCĐ 2024

Triển vọng ngành bất động sản nhà ở - Cổ phiếu tiềm năng

Những nút thắt đang dần được nới lỏng, thị trường sẽ phục hồi từ nửa cuối năm 2024

Chúng tôi thấy rằng Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường BĐS nhà ở trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường.

Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Mặt bằng lãi suất thấp hơn hỗ trợ các chủ đầu tư bất động sản

Mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2,0-2,5 điểm % kể từ đỉnh và qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, do vậy chúng tôi kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.

Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà. Tuy nhiên, với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các NHTM hiện ở mức khoảng ~11%/năm, từ mức đỉnh là 13-14%/năm, chúng tôi kỳ vọng nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư. (Ngoài ra, hiện tại, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà).

Các luật mới sẽ hỗ trợ hoạt động trên thị trường bất động sản kể từ năm 2025

Quốc hội Khóa 15 đã thông qua 3 dự án luật sửa đổi lớn về thị trường bất động sản – bao gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất Đai. Các luật mới được dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Các cổ phiếu tiềm năng:

Chúng tôi nâng khuyến nghị đối KDH lên Khả quan nhờ triển vọng thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024, và gồm các yếu tố hỗ trợ bao gồm: 1) lãi suất thế chấp giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu từ người mua nhà và các DN phát triển BĐS; 2) các cơ quan chức năng đang nỗ lực tháo gỡ các dự án bị vướng mắc thủ tục pháp lý; và 3) cấu trúc tài chính lành mạnh của KDH cùng với sự tích cực hợp tác với các đối tác với có tên tuổi.

Chúng tôi dự phóng LN ròng của KDH trong năm 2024 sẽ tăng 59,2% svck, đạt 1.362 tỷ đồng nhờ vào những yếu tố chính sau:

1) Nguồn cung phân khúc trung cấp tại khu vực TP.HCM phù hợp với nhu cầu thực ở của người mua nhà ngày càng khan hiếm, đây là động lực chính thúc đẩy doanh số ký bán của KDH;

2) KDH sở hữu quỹ đất lớn với pháp lý rõ ràng ở những vị trí đắc địa tại TP.HCM;

3) KDH tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp, đáp ứng hiệu quả nhu cầu thực ở của người mua nhà.

Chúng tôi dự báo lợi nhuận ròng năm 2024 tăng 15,1% svck đạt 43.538 tỷ đồng sau khi doanh thu tăng 10,5% svck lên mức 119.261 tỷ đồng, với kỳ vọng doanh số ký bán mới tăng 29,4% trong năm 2024 – được đóng góp chủ yếu bởi ba đại dự án dự kiến được mở bán trong nửa cuối năm 2024 là Vinhomes Vũ Yên (877ha, Hải Phòng), Vinhomes Cổ Loa (385ha, Hà Nội), Vinhomes Wonder Park (133ha, Hà Nội); cũng như từ các căn thấp tầng còn lại tại hai dự án Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

So với các công ty cùng ngành, VHM nằm trong top sở hữu bảng cân đối lành mạnh với tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu (VCSH) ở mức 0,2 lần tại thời điểm cuối năm 2023, VHM đã duy trì mức nợ vay ròng/VCSH quanh 0,1 – 0,2 lần trong vòng 5 năm qua. Bên cạnh đó, hệ số khả năng thanh toán lãi vay đạt mức 15,0 lần trong năm 2023. Những yếu tố này giúp giảm thiểu các rủi ro liên quan đến thanh khoản và vỡ nợ.