Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM: ‘Ế’ nhưng vẫn là phân khúc đầu tư ổn định

Do ảnh hưởng của dịch COVID-19, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM gần như tê liệt, tỷ lệ lấp đầy tại các văn phòng liên tục sụt giảm. Dù vậy, trước làn sóng dịch chuyển của các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường này vẫn là phân khúc đầu tư ổn định trong tương lai.

“Ế” nhưng nguồn cung vẫn tăng

Theo ghi nhận của Nhadautu.vn tại một số tuyến đường trên địa bàn TP.HCM như Ba Tháng Hai (quận 10), Cách Mạng Tháng 8 (quận 3), Hai Bà Trưng (quận 1), Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), Trường Sơn (quận Tân Bình)… cho thấy, các biển mời gọi cho thuê đủ các loại mặt bằng kèm theo đó là số điện thoại liên lệ được treo, dán "nhan nhản" tại những căn hộ, tòa nhà đóng kín cửa vì không có người thuê.

Tình trạng này đã diễn ra sau đợt dịch COVID-19 đầu tiên bùng phát tại Việt Nam và kéo dài cho đến hiện tại, gây sức ép lên phân khúc văn phòng cho thuê, khiến diện tích trống không ngừng tăng lên trong thời gian qua.

Trước tình hình trên, các công ty kinh doanh và cho thuê văn phòng đã có những kế hoạch như giảm giá, các chương trình khuyến mãi hỗ trợ các đơn vị muốn thuê nhằm giữ chân, cũng như thu hút thêm khách thuê.

Điển hình như văn phòng cho thuê tại tòa nhà Vinatrans (tọa lạc tại đường Trường Sơn, phường 2, quận Tân Bình) đang được chào thuê với giá 12 USD/m2/tháng, giảm 1,5 USD so với thời điểm cuối năm 2019. Tại tòa nhà SGR Building (trên đường Điện Biên Phủ, phường Đa Kao, quận 1), với mức giá cho thuê hiện tại là 370.000/m2/tháng, giảm từ 10% so với thời điểm đầu năm.

Tương tự, ở một số tòa nhà khác trên địa bàn TP.HCM như: Saigon Building 2 (quận Bình Thạnh), Sabay Đồng Nai Building (quận Tân Bình), ACM Tower (quận 3). HHP Office (quận Tân Bình)..., giá thuê cũng được giảm từ 10 - 15% so với trước đây.

Bên cạnh đó, ngoài việc giảm giám, một số công ty kinh doanh văn phòng cho thuê khác còn tung ra chính sách khuyến mãi như khách ký hợp đồng thuê văn phòng ảo tối thiểu một năm, thanh toán một lần sẽ được tặng một gói văn phòng ảo có giá trị tương đương; hay khách thuê chỗ ngồi làm việc và văn phòng trọn gói, hợp đồng tối thiểu một năm, đặt cọc trước 3 tháng và thanh toán theo quý, sẽ được thêm một chỗ ngồi linh hoạt có thời hạn một năm...

Tuy nhiên, do dịch COVID-19 vẫn còn diễn biến phức tạp, dẫn đến tình hình vẫn không mấy khả quan hơn, diện tích trống còn rất lớn, chưa thể lấp đầy, đặc biệt là văn phòng cho thuê ở hạng C.

Theo báo cáo gần đây nhất của Công ty TNHH Savills Việt Nam (Savills Việt Nam) về diễn biến thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM cho thấy, tính đến đến cuối năm 2020, nguồn cung phân khúc văn phòng cho thuê đạt hơn 2,3 triệu m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm.

Thị trường ghi nhận thêm một dự án hạng A và 7 dự án hạng B, cung ứng khoảng 139.000 m2 diện tích cho thuê thuần. Tăng trưởng kinh tế của thành phố là động lực thu hút các chủ đầu tư vào phân khúc văn phòng cho thuê. Trong 5 năm qua, nguồn cung đã tăng bình quân 9%/năm.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, năm 2020 là một năm thách thức đối với phân khúc văn phòng cho thuê, công suất trung bình đạt 93%, giảm 4% theo năm. Diện tích đã cho thuê tăng 7% theo năm trong khi nguồn cung tăng 12% theo năm. Tỷ lệ trống tăng lên do khách thuê trả sàn và các dự án mới có công suất thấp.

Tuy nhiên, Savills Việt Nam cũng dự báo, đến 2023, thị trường văn phòng dự kiến sẽ ghi nhận thêm 325.000 m2 diện tích sàn, trong đó, nguồn cung năm 2021 chiếm hơn 60%. Tỷ lệ trống ước tính sẽ tiếp tục tăng trong 2021 khi một lượng lớn nguồn cung mới gia nhập trong bối cảnh nhu cầu hạn chế.

Vẫn là phân khúc đầu tư ổn định

Thông tin với Nhadautu.vn về diễn biến thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, đối với tình hình hiện nay bằng trực quan ta có thể thấy, nhiều văn phòng, nhà cho thuê hầu hết đều bị tê liệt do ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Tuy nhiên, tình trạng tê liệt này phần lớn xảy ra tại văn phòng cho thuê hạng C, bởi doanh nghiệp thuê ở hạng này chủ yếu là những doanh nghiệp nhỏ, vừa khởi nghiệp chưa ổn định… khi dịch COVID-19 tác động khó có thể trụ nổi dẫn đến trả lại mặt bằng vì không đủ vốn để duy trì hoạt động. Thay vào đó sẽ huyển sang hình thức làm việc tại nhà thay vì văn phòng.

Trong khi đó, đối với văn phòng hạng A tỷ lệ lấp đầy là khá cao, bởi ở hạng này phần lớn được các doanh nghiệp, tập đoàn lớn có sực chịu đựng khỏe thuê. Thậm chí những đơn vị này còn có nhu cầu mở rộng thêm văn phòng nên các tòa nhà, văn phòng cho thuê hạng A vẫn ổn định.

Bên cạnh đó, nói về diễn biến của thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, thị trường này tăng trưởng hay giảm còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, trong đó, tác động mạnh nhất chính là dịch COVID-19 và thứ 2 là sự tăng trưởng của nền kinh tế.

“Hiện chúng ta đang đặt mục tiêu tăng trường kinh tế từ 6-7%, do đó, nếu việc tăng trưởng kinh tế không ổn định thì thị trường văn phòng cho thuê khó để lấp đầy”, TS. Sử Ngọc Khương đánh giá.

Một vấn đề khác gây tác động đến thị trường văn phòng cho thuê là việc dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài, theo đó, dẫn chứng về vấn đề này TS. Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể là tại khu vực Trung Quốc nếu muốn dịch chuyển sang môi trường khác để đầu tư thì cần phải có kế hoạch và thời gian. Và việc nắm bắt cở hội này để phát triển kinh tế của các nước, trong đó có Việt Nam là vấn đề đáng quan tâm.

“Trong năm vừa qua, động thái mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài về nước đã được Chính phủ Việt Nam thực hiện rất tốt. Tuy nhiên, so với bối cảnh hiện nay, do ảnh hưởng của dịch COVID-19 chúng ta đã hạn chế việc di chuyển, đóng cửa các đường bay. Do đó, việc quan tâm Chính phủ Việt Nam đối với vấn đề mời gọi nhà đầu tư nước ngoài là một việc nên làm và đáng hoan nghênh trong thời gian tới”, TS. Sử Ngọc Khương nhìn nhận.

Đáng chú ý, đánh giá về các dự án bất động sản ở phân khúc văn phòng cho thuê, ông Khương cho biết, phân khúc này khác biệt so với những phân khúc như nhà ở hay căn hộ… bởi, đây là những dự án đầu tư trung và dài hạn, từ 10-30 năm và khả năng hoàn vốn đối với các tòa nhà, văn phòng cho thuê phải mất từ 10-15 năm nên so với việc các nhà đầu tư ở phân khúc này gặp khó khăn trong 1-2 năm sẽ không có gì lo lắng, thậm chí là những dự án này vẫn diễn biến bình thường trong thời gian tới.

Mặt khác, hiện ở phân khúc này tại thị trường Việt Nam diện tích sàn cho thuê rất ít, nếu so sánh với Thái Lan hiện nay thì diện tích sàn cho thuê lên khoảng 12 triệu m2 sàn. Trong khi đó, ở Việt Nam chỉ khoảng 1-2 triệu m2.

“Việc đầu tư bất động sản ở phân khúc văn phòng cho thuê chúng ta cần chú trọng hơn nữa cần tăng thêm diện tích sàn, bởi trong tương lai nhu cầu thuê văn phòng đối với các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ tăng. Đồng thời, đây là phân khúc đầu tư dài hạn khả năng hoàn vốn đối với các dự án này phải mất từ 10-15 năm nên những khó khăn trước mắt không làm thay đổi hay biến động đối với kế hoạch của các nhà đầu tư đề ra”, TS. Sử Ngọc Khương dự báo.