Tại sao năm 2026, nhóm ngành bất động sản vẫn chưa thực sự khả quan?

Trước khi đi vào bài phân tích, mình muốn chia sẽ rằng bài viết này sẽ dựa trên ngân hàng đang có tỷ lệ cho vay bất động sản top đầu nhà bank "TCB" và đồng thời các NĐT nên check lại các chart của nhóm cổ phiếu ngành Bất động sản.

Đấu tiên, mình sẽ đi vào từng luận điểm từ cái nhìn tổng quan nhất đến chi tiết qua từng mục nhỏ sau đây:

(1) Bối cánh ngành Bất động sản ở hiện tại

Techcombank có thể được coi là nhà bank có tỷ lệ cho vay bất động sản lớn nhất trong top các ngân hàng, dẫn đầu về dư nợ vay BĐS từ doanh nghiệp lẫn cá nhân. Trong bối cảnh, hệ thống ngân hàng ở Việt Nam hiện nay, dòng vốn tín dụng đang chảy vào khá nóng . Điều này có thể thấy được thông qua những cảnh báo rủi ro về việc NHNN yêu cầu siết tín dụng chảy vào nhóm ngành này, nợ xấu tiềm ẩn tăng lên. Vậy nên, việc Techcombank hướng đến tái cấu trúc danh mục cho vay rõ rệt không phải là một hành động đơn lẻ.

(2) Chiến lược cho vay của Techcombank nói lên điều gì?

Việc giảm tỷ trọng cho vay BĐS, là một chiến lược mang tầm nhìn dài hạn, không nhằm mục đích ứng phó tạm thời đối với rủi ro. Việc cắt giảm tỷ trọng xuống dưới 22% tổng dư nợ trong 5 năm tiếp theo là một bước chuyển dịch mang hai đích đến:

- Đầu tiên, vẫn là câu chuyện hạ tỷ trọng rủi ro, đồng thời đẩy mạnh cho vay tiêu dùng, tín chấp với lợi suất margin to hơn.

- Tăng được chất lượng tài sản, giảm được độ biến động rủi ro cho danh mục cho vay. Muốn đưa dư nợ cho vay về mức cân bằng 50:50.

Vậy thì con số 22% có ý nghĩa gì ? Tại sao Techcombank lại thu hẹp cái gọi là "ưu thế vốn có" của mình (lĩnh vực bđs đem lại lợi nhuận khổng lồ cho các năm qua) để đổi sang các dòng với chi phí vốn và NIM tốt hơn với rủi ro thấp, và duy trì ổn định.

Hành động này, không mang một ý nghĩa là bỏ hẳn "bđs". Nếu trước đó là dòng tiền ảo, thì hiện nay với cơ cấu chuyển đổi này thực chất là muốn đưa dòng tiền thật về cho doanh nghiệp.

(3) Chu kỳ ngành bất động sản đang ở dịch chuyển ra sao - Tín hiệu gì ?

Nếu đủ quan sát sẽ thấy rằng, trong năm 2025 những tín hiệu vĩ mô đang dần hình thành và nhóm BĐS đang có sự dịch chuyển dần.

- Con số 22% và lộ trình đặt mục tiêu giảm tỷ trọng đó vừa cho thấy tầm nhìn đi trước của TCB, họ đọc được chu kỳ vận động ra sao của ngành BĐS và đây là một hành động chưa được công bố ở bất kỳ nhà bank nào.

- Ngân hàng dẫn dắt lớn như TCB chủ động thu hẹp tín dụng BĐS có lộ trình rõ ràng, điều đó nghĩa là:

Dòng vốn mua nhà ở vẫn có thể là thật, bóp chặt, co thắt nhóm dòng tiền đầu cơ ảo.

Các dự án, chưa có tiền "tự có" sẽ tiếp tục chậm trễ tiến độ, chưa thể giải ngân liền.

=> Kết quả, có sự phân hóa và chênh lệch giữa hai phân lớp này.

- Sự phân hóa xuất hiện rõ rệt giữa doanh nghiệp có tiền thật và giả. Doanh nghiệp có dòng tiền nội tại khỏe sẽ mới là cơ hội giải ngân vốn lớn trong năm nay. Đây là bước ngoặt đầu tiên để lọc và là bước đệm cho quá trình pháp lý của doanh nghiệp. Dĩ nhiên, các doanh nghiệp BĐS có yếu tố nội tại yếu sẽ là những doanh nghiệp có khả năng bị thâu tóm sáp nhập nhất "M&A".

- Việc thay đổi, cơ cấu danh mục như Techcombank có thể sẽ gây được hiệu ứng domino buộc các nhà bank có thể cân nhắc lại danh mục cho vay.

(4) TÓM LẠI

👉Nếu giai đoạn 2021-2025 là một chu kỳ tăng trưởng tín dụng là trụ cột, thì hiện tại yếu tố này không còn ưu tiên mà chuyển sang cân bằng, ổn định.

👉 Một nhà bank lớn như Techcombank có sự thay đổi, thì NĐT nên đặt ra câu hỏi ?

👉 Mình xin đánh giá: đây là một chiến lược khá hay khi techcombank biết lúc nào "nên lùi và lúc nào nên tiến". Nếu ở đây quý anh/ chị là NĐT lâu năm thì cũng đủ để thấy rằng chu kì bđs giai đoạn năm 2021-2022 như thế nào? Bong bóng được hình thành và nổ tung ra sao? Vậy nên ở trên đầu bài phân tích mình mới đề xuất nên xem lại chart của nhóm cổ phiếu bđs và so sánh nó ở quá khứ với hiện tại. Đối với cá nhân mình, năm 2026 vẫn là một năm không thuận lợi cho nhóm bđs, hiện tượng M&A sẽ diễn ra mạnh mẽ.

Đây là một bài viết khá dài, trình bày về quan điểm cá nhân và cách nhìn nhận qua nhóm ngành bất động sản. Những luận điểm này đều xuất phát dựa trên những dữ liệu và góc nhìn dựa trên quá khứ.

👉 Liên hệ ngay: Chuyên viên : Võ Thị Mỹ Hạnh - Chứng khoán FPTS - Số điện thoại: 0385868601