Siết tín dụng, bất động sản “ngấm đòn”: Giá nhà đất tăng cao bất hợp lý?

Dòng vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp chảy vào thị trường bất động sản nghẽn lại khiến nguồn cung sụt giảm và giá nhà đất đang có xu hướng tăng cao.

Số liệu thống kê mới nhất của đơn vị nghiên cứu thị trường Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2022 đã tăng tới 9% so với trung bình giá cả năm 2021. Con số này cao hơn nhiều mức tăng trung bình khoảng 5-8% của 3 tháng đầu năm.

Dự án đứt vốn, giá nhà tăng cao

Nhiều ý kiến cho rằng, việc giá nhà có dấu hiệu tăng bất hợp lý là một trong những hệ quả của việc dòng vốn từ ngân hàng liên tục được Ngân hàng Nhà nước yêu cầu kiểm soát chặt.

Tại Hà Nội, thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ rõ, mặt bằng giá rao bán chung cư trong quý I/2022 tăng từ 5-8% ở tất cả phân khúc; trong khi mặt bằng giá thuê chung cư cũng tăng từ 3-5%. Tại TP HCM, mặt bằng giá chung cư bán và cho thuê ở tất cả phân khúc tiếp tục tăng, trong khi phân khúc cho thuê tăng chủ yếu ở loại hình chung cư cho thuê, văn phòng, nhà trọ, phòng trọ…

Diễn biến này khiến những người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự đang gặp khó khăn. Vốn tín dụng vào bất động sản không chỉ siết với dự án của doanh nghiệp, nhu cầu vay đầu tư kinh doanh bất động sản mà cả những người có nhu cầu mua để ở cũng gặp khó. Lãi suất cho vay mua nhà với khách hàng cá nhân đang nhích lên; các gói tín dụng ưu đãi vay mua nhà ít dần; một số dự án chỉ liên kết với một vài ngân hàng khiến khách vay không có nhiều sự lựa chọn.

Theo một chuyên gia tài chính, giá nhà đất đang có biểu hiện tăng giá bất thường so với trung bình các quý trước. Phân tích nguyên nhân, vị chuyên gia này cho rằng, việc những nguồn tài chính quen thuộc từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp chảy vào bất động sản bị dừng đột ngột thời gian qua, trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… chưa phát triển mạnh ở Việt Nam, khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản vốn đã không dồi dào lại càng gặp khó, trong khi nhu cầu của người dân đối với bất động sản vẫn ở mức cao, góp phần đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

Siết tín dụng với BĐS khiến thị trường không phát triển đúng bản chất

TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng khoa Tài chính, Trường ĐH Kinh tế TP HCM), nhận định bất động sản cũng là một thị trường hàng hóa và người dân có quyền tiếp cận nguồn vốn để tiêu dùng, mua hàng hóa và nhất là mua nhà để an cư. Chuyện siết tín dụng với bất động sản hiện nay cho thấy chính sách tài chính "giật cục", mang tính hành chính khiến thị trường không phát triển như bản chất bình thường.

Chưa kể, từ trước đến nay, hệ thống ngân hàng đã có nhiều quy định trong hoạt động cho vay để đảm bảo an toàn như hạn chế tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn; tỷ lệ rủi ro với vốn vay bất động sản cao hơn các khoản vay khác…

"Không thể nói rằng siết tín dụng sẽ giúp giá bất động sản đi xuống mà điều này phụ thuộc vào rất nhiều chính sách liên quan, trước mắt là nguồn cung thiếu hụt so với cầu thì giá luôn tăng. Nền kinh tế đang cần có động lực tăng trưởng nhưng sử dụng giải pháp siết tín dụng, liệu có khiến kinh tế hồi phục hay không?", TS Lê Đạt Chí nói.

Đà tăng giá sẽ tiếp tục bất hợp lý và khó dự báo trong giai đoạn tiếp theo, gây lo ngại sẽ để lại hậu quả lâu dài cho nền kinh tế. Phân tích của các chuyên gia, về lâu dài, nguồn cung bị ảnh hưởng tiêu cực vì hệ lụy của "khóa van" bất động sản, khách hàng ngoài việc phải gánh chi phí ngày một tăng cao của tiền đất, phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng… Nay lại tiếp tục phải gánh thêm khoản tăng giá bất hợp lý vì nguồn cung bị bóp nghẹt, giá thành xây dựng tăng vọt vì thời gian thi công kéo dài.

"Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp…), có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn phục hồi kinh tế" – một chuyên gia kinh tế bày tỏ.

Nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp tốt, dự án chất lượng

Dưới góc nhìn của mình, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị cần nhìn nhận đúng vai trò của bất động sản với nền kinh tế, khơi thông nguồn vốn cho thị trường một cách hợp lý, có kiểm soát để phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô. Không buông lỏng nhưng cũng không quá siết chặt để thị trường phát triển bền vững, đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế. Đặc biệt là với những chủ đầu tư uy tín, dự án chất lượng, đảm bảo tiến độ, tính thanh khoản tốt, mang lại nhiều giá trị, cần được tạo điều kiện nhằm sớm tăng cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà đất của người dân.