Siết tín dụng bất động sản, Đại biểu Quốc hội nói gì?

Thời gian qua, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Theo các chuyên gia, thị trường BĐS sẽ chịu ảnh hưởng gì?

70% vốn đầu tư là vay từ ngân hàng

Theo ông Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính), thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ hình thành và phát triển được trên 10 năm nay. Quy mô thị trường chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng; 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Thực tế, ngoài nguồn vốn vay ngân hàng, trong thời gian gần đây, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng trên thị trường tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh những tác động tích cực đối với các doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia nên đang bị kiểm soát gắt gao.

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam phân tích: Về tín dụng ngân hàng, tính đến hết quý 1/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm, là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào bất động sản.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35%, tương đương 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở. Có thể thấy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án) không chỉ giảm tốc, mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác.

Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp - lựa chọn ưu tiên đứng thứ hai sau nguồn tín dụng ngân hàng thì từ vài sự vụ gần đây, cả cơ quan chức năng lẫn công chúng đang dần trở nên e ngại với hình thức huy động vốn này. Việc không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu trong tháng 4 có thể là hậu quả đầu tiên của những e ngại đó.

“Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành”, ông Đính nhận định.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Hội Môi giới bất động sản cũng cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân sau những động thái kiểm soát chặt chẽ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ.

Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án…Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng tăng mạnh do bất ổn địa chính trị, việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Siết… có thực sự hiệu quả?

Thảo luận tại tổ ở Quốc hội mới đây, ĐBQH Nguyễn Như So (đoàn Bắc Ninh) nhấn mạnh việc cần phải xem xét, đánh giá lại hiệu quả của chính sách điều hành tiền tệ mà Chính phủ đã ban hành thời gian qua.

Ông đặt dấu hỏi lớn về việc những chính sách ban hành có thực sự giải quyết được rủi ro và vấn đề nợ xấu hay không?

Trước những diễn biến tăng trưởng nóng của bất động sản cũng như huy động trái phiếu trong lĩnh vực này, Chính phủ đã có tác động mạnh mẽ, kiểm soát nguồn tín dụng và bất động sản.

Trong lĩnh vực bất động sản với chủ đầu tư thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính luôn là một công cụ hữu hiệu để triển khai một dự án. Nếu siết chặt tín dụng thì chủ đầu tư sẽ không có cơ hội để tiếp cận được nguồn vốn vay, để triển khai dự án, dẫn đến các dự án sẽ bị đình trệ và đặc biệt ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trên thị trường.

Về phía người tiêu dùng cuối cùng, siết chặt tín dụng bất động sản sẽ cắt đứt nguồn cung - cầu trên thị trường, hệ lụy là thị trường sẽ bị đóng băng và việc đóng băng đấy sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động của toàn bộ nền kinh tế.

“Siết chặt tín dụng với BĐS chính là con dao 2 lưỡi”, ông So nhấn mạnh và nhắc đến bài học của Trung Quốc.

“Khi Trung Quốc siết chặt tín dụng với bất động sản thì nền kinh tế của quốc gia này chịu ảnh hưởng và hiện Trung Quốc đã ngấm đòn bởi chính sách này. Do đó, Trung Quốc cũng đang thực hiện việc nới lỏng lại tín dụng đối với bất động sản”, ông So lấy dẫn chứng.

Vị đại biểu này cho rằng, Chính phủ Việt Nam cũng cần phải rà soát lại để có chính sách hợp lý, nhằm tạo điều kiện thúc đẩy thị trường phát triển, đồng thời nắn dòng vốn, giúp lành mạnh hoá thị trường và hạn chế rủi ro tương lai.

Đồng quan điểm, đại diện Hội Môi giới bất động sản cũng kiến nghị các cơ quan chức năng, bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Ngoài ra, đã đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở…