Nợ xấu và giá bất động sản

Tháng 12 năm ngoái, Hạnh gửi tiết kiệm sáu tháng được hưởng lãi suất trên 10%/năm. Lúc ấy, cô đắn đo lắm vì có công ty chứng khoán chào mời mua trái phiếu của doanh nghiệp nọ, chiết khấu tới 35%/năm. Tuần trước, cô thở phào nói với tôi “may mà không mua”.

Doanh nghiệp ấy giờ đang "nài nỉ" khách hàng cho trả nợ trái phiếu đến hạn bằng bất động sản.

Trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay (TPDN), những người đã mua loại giấy tờ có giá này đến hạn nhưng không được trả đủ cả gốc và lãi đang là nhóm khách hàng thiệt thòi nhất. Số doanh nghiệp, chủ yếu bất động sản, không trả được trái phiếu đáo hạn ngày một tăng. Ở vụ án Tân Hoàng Minh, giá trị TPDN chưa được trả gốc là 10.000 tỷ đồng, vụ Vạn Thịnh Phát 25.000 tỷ đồng. Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội thống kê đến đầu tháng 3/2023 có 46 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm thanh toán lãi, nợ gốc TPDN với tổng dư nợ 121.100 tỷ đồng.

Nghị định 08 mới ban hành cho phép giãn, kéo dài kỳ hạn TPDN thêm hai năm và các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể trả bằng các tài sản khác ngoài tiền trên nguyên tắc cơ bản, mang tính cốt lõi là sự đồng ý của trái chủ. Nhưng một bộ phận lớn trái chủ không chấp thuận nhận bất động sản. Họ chỉ muốn nhận lại tiền.

Vì sao các trái chủ không muốn nhận tài sản, khác, ví dụ nhà đất, thay cho tiền? Vì có hai vướng mắc. Thứ nhất, các tài sản bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý (sổ hồng, sổ đỏ) không? Thứ hai, giá trị các bất động sản được tính toán như thế nào cho hợp lý? Sự hợp lý ở đây là trong cách nhìn nhận, đánh giá của trái chủ, không phải chỉ đơn thuần của bên bán, bên nợ là các doanh nghiệp bất động sản.

Liên quan đến vướng mắc đầu tiên, một số dự án bất động sản đã có đủ giấy tờ pháp lý. Các dự án còn khúc mắc về pháp lý, chủ đầu tư đang chạy rốt ráo để ra sổ hồng, sổ đỏ. Việc này, dẫu thế, không phụ thuộc duy nhất vào chủ đầu tư, mà còn vào các cơ quan quản lý. Khi Chính phủ và các bộ ngành đẩy nhanh việc hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án, cánh cửa tháo gỡ vướng mắc đầu tiên sẽ mở.

Xử lý vướng mắc thứ hai là liên quan đến việc cân nhắc tính hợp lý của giá bất động sản. Căn hộ chung cư trước nay chào bán 3-4 tỷ đồng không có người mua, giờ hạ xuống 1-2 tỷ đồng, những người có nhu cầu ở thật sự sẽ mua. Đừng lo dân thiếu tiền. Một người, nếu thấy căn hộ hợp túi tiền, sẽ rút tiết kiệm, vay mượn bố mẹ, ông bà, anh chị em, chú bác, bạn bè... Họ không chỉ trông cậy vào tín dụng ngân hàng.

Như vậy, một hướng khả thi để khơi thông thanh khoản thị trường bất động sản, để tiền "chạy", quay vòng, để các nhà phát hành TPDN không vỡ nợ và để các ngành nghề "ăn theo" như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng bắt nhịp lại "giai điệu" phục hồi là hạ giá nhà đất. Ở hướng này, phải chuẩn bị tốt nhất có thể cả về mặt vật chất (các gói đưa tiền ra như xây nhà ở xã hội, hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, hỗ trợ lãi suất cho các lĩnh vực ưu tiên...) và cơ chế để đối mặt với những hệ lụy.

Hệ lụy lớn và trực tiếp của hạ giá bất động sản là nguy cơ nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Tháng 2 vừa rồi, một số ngân hàng cổ phần đã phải chuyển nhóm nợ từ nhóm một xuống nhóm ba hàng chục nghìn tỷ đồng cho vay một doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp có ba tháng "thử thách" để trả nợ, nếu không các ngân hàng sẽ chuyển nợ xuống nhóm thấp hơn, tức ngân hàng phải trích lập dự phòng rủi ro cao hơn.

Ngoài chuyển nhóm nợ, các nhà băng còn canh cánh nỗi lo khác là khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo cho tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng là bất động sản. Tính toán của các ngân hàng cho thấy giá trị tài sản thế chấp là bất động sản trong toàn ngành lên tới 16-17 triệu tỷ đồng. Trường hợp hạ giá nhà đất, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng kia cũng trượt theo. Trượt bao nhiêu, trượt đến mức nào, tất cả do cung cầu thị trường quyết định.

Những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản sẽ phải nộp bổ sung tiền, tài sản khác hoặc ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ. Khả năng phải tính đến là người vay không thể bổ sung thêm tài sản, ngân hàng phải bán tài sản thế chấp nhưng cũng cần thời gian. Cộng hưởng của hai yếu tố này là nợ xấu dềnh lên. Đây mới là nguy cơ cho nền kinh tế cần được cảnh báo.

Cách đây hơn mười năm nợ xấu thực của hệ thống ngân hàng, mà sau này được Ngân hàng Nhà nước thừa nhận, chạm mốc nửa triệu tỷ đồng giá trị tuyệt đối, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ. Cả đất nước, nhất là các ngân hàng phải "thắt lưng buộc bụng" để xử lý nợ xấu suốt nhiều năm. Hiện nay quy mô tín dụng đã gấp đôi giai đoạn trước, giá trị tuyệt đối của nợ xấu có thể sẽ cao hơn.

Nợ xấu ngân hàng từng là nguồn cơn khủng hoảng kinh tế ở nhiều quốc gia. Tránh lặp lại "bánh xe đổ" nợ xấu thì phải xử lý việc hạ giá bất động sản một cách chủ động, linh hoạt đi kèm các giải pháp chuẩn bị chắc chắn.

Những chính sách bao gồm các thông tư, nghị định mang tính kéo dài thời gian, nhằm "câu giờ", là một điều kiện cần. Nhưng điều quan trọng là giải quyết hợp lý vấn đề chính của thị trường hiện nay, liên quan đến dòng tiền quay vòng cho doanh nghiệp bất động sản tồn tại và các cơ sở chắc chắn để thuyết phục trái chủ chấp nhận giãn nợ trái phiếu.