24hmoney
copy link Copy link
copy link Font chữ
copy link Lưu bài
Thạch Thảo

Nợ xấu đẩy sóng M&A

Chuyên mục: Bất Động Sản
Nợ xấu đẩy sóng M&A

Nợ xấu trở lại thúc đẩy làn sóng M&A trong nhiều lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản.

Càng về cuối năm, áp lực xử lý nợ xấu của các ngân hàng càng tăng, đặc biệt là các khoản cho vay liên quan đến bất động sản. Đơn cử như mới đây, VietinBank thông báo bán đấu giá 3 khoản nợ với tổng giá trị hơn 2.500 tỉ đồng.
Một trong số tài sản đảm bảo của các khoản nợ này là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại số 117 Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, quận 3, TP.HCM, tức là tòa nhà hạng sang Léman Luxury Apartments. Dự án này thuộc sở hữu của C.T Group. Đây là một tập đoàn đa ngành lâu đời được thành lập năm 1992, kinh doanh 5 nhóm ngành chính gồm bất động sản, xây dựng, tài chính, bán lẻ và du lịch. Trong đó, hoạt động bất động sản chủ yếu do thành viên là Công ty Cổ phần Bất động sản C.T đảm nhận với vốn điều lệ 4.000 tỉ đồng.
RÁO RIẾT SIẾT NỢ NGÀN TỈ
Một dự án ngàn tỉ khác đang bị Ngân hàng BIDV đăng thông báo bán đấu giá siết nợ là Kenton Node (tên cũ Kenton Residences) ở khu Nam có giá trị 7.836 tỉ đồng. Theo quy hoạch ban đầu, dự án có diện tích 9,1 ha với 9 tòa tháp từ 15-35 tầng và 1.640 căn hộ cao cấp. Kenton Node từng được kỳ vọng là một biểu tượng của khu Nam sau khi hoàn thành.
Được khởi công từ năm 2009, nhưng đến năm 2011, toàn bộ công trình đã ngừng thi công do ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng bất động sản 2009-2013 và chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Đến năm 2017, Kenton Residences đã được tái khởi động và đổi tên thành Kenton Node Hotel Complex. Dù vậy, số phận của nó vẫn không thể sang trang mới. Hết kiên nhẫn với tiến độ dự án, BIDV đành phải rao bán để thu hồi vốn.
Danh sách các thương vụ siết nợ đáng kể còn có Vietcombank rao bán khách sạn 4 sao Hemera Boutique Hotel tại Đà Nẵng với giá khởi điểm 79 tỉ đồng. Tại Phú Yên, BIDV tiếp tục hạ giá rao bán khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng của Công ty Thuận Thảo. Hay khách sạn 4 sao Fusion Suites Saigon (quận 1, TP.HCM) đang rao bán với giá 50 triệu USD. Khách sạn này có diện tích hơn 900 m2, gồm 2 hầm, 10 tầng và 84 phòng.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Ảm đạm nhất phải tính đến phân khúc bán lẻ, nhất là các cửa hàng hay shophouse. Theo Savills, so với trung tâm thương mại, mặt bằng nhà phố đối mặt với thách thức lớn trong 9 tháng đầu năm. Số lượng mặt bằng nhà phố đang chào thuê ra thị trường ngày càng nhiều nhưng tốc độ lấp đầy lại rất chậm. Hầu như các căn góc nhà phố tại các tuyến đường có lưu lượng giao thông cao được thuê nhanh nhưng các cung đường thương mại lớn như Hồ Tùng Mậu, Ngô Đức Kế, Lê Lợi hay Phạm Ngũ Lão tại quận 1 lại khó cho thuê.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Bà Võ Khánh Trang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu của Savills Việt Nam, cho rằng: “Khó khăn của phân khúc nhà phố có thể đến từ một số lý do: chủ nhà vẫn rất lạc quan vào đà hồi phục của thị trường và không có ý định giảm giá chào thuê; khách thuê vẫn tiếp tục giảm số lượng cửa hàng hoặc giảm diện tích và chuyển đổi sang thương mại điện tử. Nhất là tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, khách thuê vẫn quyết trả mặt bằng dù một số chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê trong ngắn hạn”.
Báo cáo tài chính quý III cho thấy các ngân hàng đã gia tăng trích lập dự phòng nợ xấu, khiến lợi nhuận ròng có dấu hiệu chững lại. Tính đến ngày 30.9.2020, nợ xấu nội bảng của VietinBank là 17.949 tỉ đồng, tăng 12% so với cuối quý II và tăng 66% so với đầu năm. Còn tại Vietcombank, chi phí trích lập dự phòng tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm, với 6.033 tỉ đồng, tăng hơn 25% so với cùng kỳ, riêng quý III mức trích lập tăng 34,7%. Tỉ lệ trích lập trên dư nợ 2,2%, tăng so với mức 1,4% thời điểm cuối năm 2019. Kết quả là lợi nhuận sau thuế 9 tháng của Vietcombank đạt 12.794 tỉ đồng, giảm 9,47% so với cùng kỳ.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Tòa nhà Léman Luxury Apartments
Theo phân tích của SSI Research, nợ xấu tiềm ẩn sẽ dần xuất hiện trên bảng cân đối kế toán của các ngân hàng trong cuối năm nay và năm 2021. Khi đại dịch kéo dài, số lượng khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền sẽ tiếp tục tăng lên. Các ngân hàng sẽ phải đưa các khoản vay này vào danh sách tái cơ cấu, hoặc phân loại lại thành nợ xấu.
Với kịch bản cơ sở là dịch bệnh COVID-19 sẽ được kiểm soát vào giữa năm 2021, SSI Research tin rằng thời gian tái cơ cấu nợ có thể kéo dài hết nửa đầu năm sau. Do đó, nợ xấu tiềm ẩn sẽ bắt đầu tăng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2021 và chi phí dự phòng cho các khoản nợ xấu này sẽ tăng dần cho cả năm 2021 và năm 2022. Kết quả là nợ xấu sẽ tăng 17% và 14% trong năm 2020 và năm 2021 (ngược lại với mức giảm 16,3% năm 2019).
Lúc này là thời điểm các ngân hàng trông chờ vào công cụ hỗ trợ mới. Trong thời gian đầu năm, để đối phó với đại dịch COVID-19, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 01 cho phép các ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng do dịch COVID-19.
Nhưng trong bối cảnh đại dịch kéo dài và nguy cơ nợ xấu tăng mạnh, cơ quan này có ý định sẽ tiếp tục sửa đổi Thông tư 01 theo hướng mở rộng hơn đối tượng chịu ảnh hưởng và kéo dài hơn thời gian cơ cấu các khoản nợ. “Nếu Ngân hàng Nhà nước cho phép mở rộng đối tượng được cơ cấu lại thời hạn trả nợ, cũng như không giới hạn số lần cơ cấu lại thời hạn trả nợ thì sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, nhận định.
Nhưng các chính sách cho phép tái cơ cấu, giãn nợ của Ngân hàng Nhà nước dù sao cũng chỉ là liều thuốc giảm đau ngắn hạn. Việc chủ động ráo riết siết nợ, bán tài sản thế chấp của khách hàng được đánh giá là khó hồi phục sau đại dịch là điều cần thiết để đảm bảo thanh khoản hệ thống tài chính được an toàn và tránh được rủi ro về độ trễ của chính sách.
CƠ HỘI CỦA DÒNG TIỀN M&A
Nhưng nợ xấu gia tăng đồng thời mang đến cơ hội cho chuyên gia săn tìm các tài sản có vấn đề (distressed asset). Đơn cử là thời gian qua, thị trường M&A bất động sản đã chứng kiến vài thương vụ chuyển nhượng đáng chú ý khi một số nhà đầu tư có tiềm lực quyết định thâu tóm các dự án tiềm năng nhưng đang gặp khó khăn trong triển khai vì đại dịch.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng do khó khăn tài chính, nhiều chủ đầu tư buộc phải đẩy mạnh M&A và đây là cơ hội cho những doanh nghiệp có thể mua được dự án tốt với giá hời. Trong quý III vừa qua, Novaland tiếp tục chi 1.400 tỉ đồng để thâu tóm Công ty Liberty. LDG Group công bố nhận chuyển nhượng 99,9% cổ phần từ Công ty Bất động sản Hiệp Phúc tại dự án Khu căn hộ Sông Đà Riverside ở Thủ Đức. Tại Nha Trang, Tập đoàn Danh Khôi mua lại 3 lô đất vàng có quy mô diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập ở Khánh Hòa và đổi tên thành The Aston.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Đặc biệt ngay tại trung tâm TP.HCM, thị trường gần đây đón nhận thông tin đáng chú ý khi cao ốc Saigon M&C (góc Hàm Nghi - Tôn Đức Thắng) đang được một nhà đầu tư hỏi mua. Hồ sơ mong muốn nhận chuyển nhượng tòa nhà này đã được gửi lên Ủy ban Nhân dân TP.HCM để xin ý kiến chấp thuận. Trước đây, VAMC từng rao bán dự án này với giá khởi điểm 6.110 tỉ đồng.
Sức hấp dẫn của tài sản xấu và thị trường bất động sản Việt Nam khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm. Theo Financial Times, hậu đại dịch, bất động sản tại các thị trường mới nổi như Việt Nam và Ấn Độ trở thành lĩnh vực được ưa chuộng trong các nhóm cổ phần tư nhân. Tuy nhiên, các giao dịch tiềm năng đã bị đình chỉ do những người mua tiềm năng không thể thực hiện thẩm định tại chỗ.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Dù vậy, các quỹ đầu tư tư nhân kỳ vọng đây là cơ hội để mua lại doanh nghiệp, thậm chí một số nhà đầu tư nhận định một làn sóng chuyển nhượng tài sản có vấn đề sẽ bùng nổ sau đại dịch. Đặc biệt, Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) và Quỹ Đầu tư Collectius đã thành lập liên doanh đầu tư trị giá 60 triệu USD hướng tới các tài sản có vấn đề, nhằm giúp các ngân hàng giải quyết nợ xấu sau COVID-19. Liên doanh này cho biết sẽ tập trung mua lại và tái cơ cấu các khoản cho vay không có tài sản đảm bảo tại Indonesia, Philippines, Malaysia, Thái Lan và Việt Nam.
Liên doanh của IFC giúp các ngân hàng trong khu vực giải quyết hiệu quả các khoản nợ xấu (NPL) và tập trung vào cho vay gia hạn. Hơn nữa, nền tảng này sẽ giúp hàng ngàn con nợ đáp ứng nghĩa vụ tài chính và lấy lại uy tín tín dụng, từ đó đảm bảo sinh kế và việc làm. Đây là khoản đầu tư vào Chương trình Phục hồi Tài sản có vấn đề (DARP) ứng phó khủng hoảng đầu tiên của IFC nhằm giải quyết những tác động ban đầu của dịch bệnh đối với lĩnh vực ngân hàng và tài chính tiêu dùng tại khu vực.
“Với cuộc khủng hoảng COVID-19, các khoản nợ xấu cao có thể trở thành một vấn đề lớn ở các nền kinh tế mới nổi, làm đình trệ dòng chảy tín dụng và cản trở tăng trưởng. Vì vậy, giải quyết nợ xấu thậm chí còn quan trọng hơn để duy trì hiệu quả hoạt động trung gian cho khu vực tài chính”, bà Rosy Khanna, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương của IFC, cho biết.
Nhưng cũng giống như cuộc khủng hoảng 2008-2009 và kéo dài đến nhiều năm sau đó, nhiệm vụ xử lý nợ xấu chưa bao giờ là dễ dàng khi vẫn còn những rào cản đáng kể về pháp lý. Đặc biệt, theo ghi nhận của NCĐT, hiện có khoảng cách khá lớn giữa giá chào mua thực tế và mức giá mà bên bán muốn thu về. Đơn cử như trên thị trường bất động sản du lịch, các nhà đầu tư tổ chức quốc tế đang nhắm đến mua lại các khách sạn và khu nghỉ dưỡng gặp khó khăn về tài chính. Nhưng yêu cầu của họ là giá chào bán phải giảm 30-50% so với mức định giá trước đại dịch. Với mức chiết khấu sâu như thế, không nhiều chủ dự án sẵn lòng chuyển nhượng.
Đó chính là lý do vì sao thị trường vẫn chưa chứng kiến nhiều hơn các giao dịch M&A như kỳ vọng. Theo CBRE Việt Nam, thời gian qua có nhiều tập đoàn, quỹ đầu tư săn đón những tài sản đang bị áp lực nợ nần với mức định giá thấp. Tuy nhiên, theo quan sát chung, trên thị trường khách sạn hiện vẫn chưa ghi nhận nhiều tài sản như thế này ở phân khúc 4-5 sao chuyển nhượng, mà chủ yếu tập trung các thương vụ mua bán ở những phân khúc thấp hơn.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
BIDV đăng thông báo bán đấu giá dự án Kenton Node ở khu Nam có giá trị 7.836 tỉ đồng.
Ngoài ra, theo Savills Việt Nam, đây là giai đoạn rất khó để định giá tài sản cũng như khó dự báo mức độ rủi ro. Khi diễn biến đại dịch ngày càng trở nên phức tạp, các nhà đầu tư phía bên mua không thể di chuyển để xúc tiến quá trình đàm phán, cũng là một trở ngại cho quá trình giao dịch do đường bay quốc tế chưa được mở trở lại. Ngoài ra, có những thương vụ chuyển nhượng bị trì hoãn vì giá trị tài sản cũng như hoàn cảnh hiện tại có nhiều thay đổi so với năm 2019.
Nhưng khác biệt về giá mua - bán sẽ dần được thu hẹp theo thời gian. Một số chính sách ưu đãi về điều kiện thanh toán có thể sẽ giúp bên mua và bên bán quyết đoán hơn trên bàn đàm phán trong thời gian tới. Theo ông Tony Ryan, Giám đốc Điều hành M&A Khách sạn và Bất động sản nghỉ dưỡng Công ty Tư vấn JLL, việc nhà đầu tư chọn mua quyền điều hành khách sạn và cơ sở nghỉ dưỡng, thay vì sở hữu khách sạn là xu hướng đầu tư tiết kiệm chi phí và giảm thiểu rủi ro khi bỏ vốn quá lớn.
Nợ xấu đẩy sóng M&A
Chuyên gia này nhận định, các thỏa thuận mua bán - sáp nhập và nhượng quyền khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng nhỏ sẽ là xu hướng trọng tâm trong thời gian tới, bởi hầu hết các giao dịch M&A quy mô lớn đều đã được thực hiện trước đó. Bằng chứng là các thương hiệu khách sạn và nghỉ dưỡng hàng đầu đã nắm trong tay 1/3 lượng phòng khách sạn trên toàn cầu.
Theo Trung tâm Mua bán và Sáp nhập và Đầu tư Doanh nghiệp, thị trường M&A Việt Nam sẽ hồi sinh mạnh mẽ trong 2 năm tới. Thị trường này dự kiến sẽ phục hồi lên 4,5-5 tỉ USD vào năm 2021 và lên 7 tỉ USD vào năm 2022 sau khi sụt giảm 51,4% trong năm nay xuống còn 3,5 tỉ USD. Lý do là Việt Nam đang nổi lên như một điểm đến đầu tư an toàn và hấp dẫn sau khi kiểm soát tốt dịch bệnh. Euromonitor International đã xếp Việt Nam đứng thứ 2 trong số các nền kinh tế hấp dẫn về M&A hậu đại dịch. “Sau COVID-19, những nền kinh tế mới nổi có năng lực phục hồi nhanh hơn và giá trị tài sản suy giảm có thể là cơ hội tốt để mở rộng đầu tư”, Euromonitor International nhận định.
Sơn Nguyễn
Nhịp cầu ĐT
Thích Thích
Bình luận Bình luận
Chia sẻ Chia sẻ
Cơ quan chủ quản: Công ty Cổ phần Quảng cáo Trực tuyến 24H. Giấy phép mạng xã hội số 103/GP-BTTTT do BỘ THÔNG TIN VÀ TRUYỀN THÔNG cấp ngày 25/03/2019. Chịu trách nhiệm nội dung: Phạm Đình Bằng. Email: support@24hmoney.vn. Hotline: 0979730484