Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh do đói vốn

TPO - Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang gồng mình gánh những khoản vay khổng lồ ở các tổ chức tín dụng để duy trì hoạt động.Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn tăng cường phát hành trái phiếu để xoay dòng tiền, gây nhiều rủi ro.

DN từ nhỏ đến lớn vay nợ tăng mạnh

Theo báo cáo tài chính quý 3/2020, Novaland đang nợ 14 ngân hàng, gồm 9 ngân hàng Việt Nam và 5 ngân hàng nước ngoài với 14.270 tỷ đồng, chiếm hơn 32% tổng vay nợ tài chính. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) là chủ nợ lớn thứ 2 của Novaland, sau Credit Suisse AG chi nhánh Singapore.

Tính đến cuối tháng 9/2020, Novaland vay của VPBank 4.334 tỷ đồng, tăng 1.787 tỷ đồng so với quý 2/2020. Để đảm bảo các khoản vay này, ngoài các dự án bất động sản, Novaland còn lấy góp vốn tại công ty con và cổ phiếu của cổ đông để làm tài sản đảm bảo.

Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam (MSB) là một cái tên mới trong danh sách các chủ nợ của Novaland. Tập đoàn này đã vay dài hạn của ngân hàng MSB trong quý 3/2020 với số tiền 204 tỷ đồng, có thời hạn 36 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, lãi suất cho vay kỳ đầu tiền là 10 %/năm. Tài sản đảm bảo cho khoản vay này có từ quyền sử dụng đất, quyền tài sản của Tập đoàn và các công ty con của Novaland tại TPHCM.

Vào cuối tháng 9/2020, Công ty Địa ốc Hoàng Quân (HQC) có tổng nợ phải trả là 2.566 tỷ đồng, tăng 7,5% so với đầu năm. Vốn chủ sở hữu là 4.335 tỷ đồng, tăng chỉ 0,2%. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu khoảng 0,6. Ở quý 3/2020, tổng vay và nợ thuê tài chính của Hoàng Quân vào khoảng 327 tỷ đồng. Trong đó, kênh trái phiếu chiếm gần 57%. Công ty này đã phát hành 2 lô trái phiếu không chuyển đổi để tài trợ cho dự án khu nhà ở xã hội HQC Trà Vinh và dự án Paradise Plaza tại Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải (Nha Trang, Khánh Hoà).

Tính đến cuối tháng 9/2020, tổng tài sản của Công ty Nhà Khang Điền (KDH) tăng thêm 11,2% so với hồi đầu năm, lên mức 14.717 tỷ đồng. So với đầu năm, cả nợ phải trả và vốn chủ sở hữu đều tăng nhưng nợ lại có tốc độ tăng cao hơn vốn. Đến cuối tháng 9/2020, doanh nghiệp này có 7.775 tỷ đồng vốn chủ sở hữu và nợ phải trả là 6.942 tỷ đồng.

Trong quý 3/2020, Khang Điền vay thêm 415 tỷ đồng khiến tổng vay nợ tài chính tăng lên 1.783 tỷ đồng. Nếu so với đầu năm, con số này tăng lên gấp 2,3 lần. Trong đó, công ty này vay ngân hàng hơn 1.318 tỷ đồng.

Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB) là đơn vị cho Nhà Khang Điền vay nhiều nhất, gồm 3 khoản vay với tổng trị giá 926 tỷ đồng. Trong đó, hai khoản vay 276 tỷ đồng được dùng để tài trợ phát triển dự án ở phường Phú Hữu, quận 9 với hình thức đám bảo là quyền tài sản tại chính dự án này.

Trong quý 3/2020, Khang Điền còn vay thêm 380 tỷ đồng từ OCB để đầu tư phát triển dự án Lê Minh Xuân mở rộng (Bình Chánh) và Khu dân cư Tân Tạo (Bình Tân), thế chấp bằng quyền tài sản tại dự án Lê Minh Xuân mở rộng. Như vậy, dự án này đang được KDH vay tổng cộng 650 tỷ đồng từ OCB.

Việc đẩy mạnh tiến độ dự án Lovera Vista cũng khiến KDH đang vay gần 370 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank) để tài trợ dự án. Tài sản thế chấp là 43.452 m2 đất và quyền sở hữu nhà ở tại phường Phú Hữu, quận 9.

Với Công ty Nam Long (NLG), hàng tồn kho tăng 25,7% so với đầu năm lên mức 5.398 tỷ đồng trong quý 3/2020. Trong đó, dự án Paragon Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) ghi nhận giá trị tồn kho gần 1.706 tỷ đồng, chiếm 31,6% tổng hàng tồn kho. Dự án Akari City (quận Bình Tân, TP.HCM) tồn kho 1.685 tỷ đồng, chiếm 31,2% tổng giá trị tồn kho. Dự án Vàm Cỏ Đông (Bến Lức, Long An) tồn kho 1.091 tỷ đồng, chiếm 20,2%.

Trong đó, dự án Vàm Cỏ Đông đang được Nam Long dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay hơn 61 tỷ đồng tại Ngân hàng Standard Charter Việt Nam. Khoản vay này có lãi suất 4,7-7,5% với ngày đáo hạn là tháng 6/2021. Ngoài ra, Nam Long còn đang dùng dự án Novia (Thủ Đức, TPHCM) làm tài sản đảm bảo cho khoản vay gần 135 tỷ đồng tại Ngân hàng HSBC Việt Nam. Khoản vay này có lãi suất 8% với kỳ hạn trả lãi gốc là vào tháng 5/2020.

Tuy nhiên đây chưa phải là khoản vay lớn nhất của Nam Long. Doanh nghiệp này vay nhiều nhất là 140 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB). Nam Long dùng cổ phiếu để thế chấp cho khoản vay có lãi suất 8,4% để hỗ trợ nhu cầu vốn lưu động, ngày đáo hạn là tháng 4/2021. Ngoài ra, OCB còn cho Nam Long vay 111,8 tỷ đồng để tài trợ dự án Akari City. Khoản vay này có lãi suất lên đến 10,2% với ngày đáo hạn đến tháng 9/2022. Hình thức đảm bảo là quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng mua bán dự án trên. Như vậy, Nam Long đang có hơn 473 tỷ đồng vay ngân hàng. Tổng nợ phải trả gần bằng 90% vốn chủ sở hữu, ghi nhận hơn 5.578 tỷ đồng, tăng 18,6% so với hồi đầu năm.

Báo cáo tài chính quý 3/2020 của Tập đoàn An Gia (AGG) cũng chỉ ra nhiều bất ổn. Trong khi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp tăng 31% so với đầu năm thì nợ phải trả tăng theo cấp số nhân với mức tăng đến hơn 1,7 lần. Cụ thể, vốn chủ sở hữu vào cuối tháng 9/2020 của An Gia ghi nhận 1.907 tỷ đồng nhưng nợ phải trả đã lên đến 6.845 tỷ đồng. Nợ phải trả của An Gia đang vượt vốn chủ sở hữu tới 3,6 lần. Trong đó có đến 69% là nợ ngắn hạn.

Đến cuối tháng 9/2020, An Gia Group đang gánh tổng khoản vay lên đến 1.733 tỷ đồng, tăng 62% so với con số đầu năm. Chủ nợ lớn nhất của Bất động sản An Gia vẫn là Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank). Ngân hàng này đang cho An Gia vay tổng cộng khoảng 608,2 tỷ đồng. Trong đó, khoản vay 563,4 tỷ đồng có thời hạn trả lãi gốc đến tháng 8/2023.

Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) đang cho doanh nghiệp này vay 47,3 tỷ đồng với thời hạn trả lãi gốc vào tháng 6 năm sau. Ngoài ra, An Gia còn đang vay dài hạn các khoản nhỏ ở United Overseas Bank Vietnam và Shinhanbank.

Nhiều rủi ro từ huy động vốn bằng trái phiếu

Không chỉ tăng vay nợ ở các ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản còn tăng cường phát hành trái phiếu để xoay dòng tiền. Điển hình, hồi đầu tháng 9/2020, Tập đoàn Apec - đơn vị đang phát triển hàng loạt dự án bất động sản (Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Mandala Bắc Ninh, Apec Golden Valley Mường Lò) hợp tác với Tập đoàn Windham (Hoa Kỳ) - đã gây sốc khi đưa ra gói trái phiếu lãi suất 18%/năm.

Hay như Công ty cổ phần Tập đoàn AG Land (trụ sở tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) tung thông báo về chính sách cho gói hợp tác kinh doanh. Theo đó, đơn vị này quảng cáo trong vòng 2 tháng, những khách hàng nào tham gia gói hợp tác kinh doanh từ 1-3 tỷ đồng đều được hưởng cam kết lợi nhuận, với lãi suất lên tới 35%/năm, gấp 6-7 lần lãi suất tiết kiệm hiện nay của các ngân hàng.

Đặc biệt, nhà đầu tư sẽ được hưởng mức lãi suất khủng này kéo dài trong vòng 24 tháng. Theo đó, nếu tham gia gói hợp tác kinh doanh mức 1 tỷ đồng thì mỗi năm sẽ nhận về 350 triệu đồng mỗi năm. Tuy nhiên, sau thời gian trên thì nhà đầu tư được hưởng lãi suất ra sao lại không thấy công ty này đề cập đến. Còn sau 42 tháng kể từ khi góp vốn, khách hàng sẽ được hoàn tiền gốc hoặc nhận bất động sản có giá trị tương đương.

Trước đó, TNR Holdings đã phát hành 2.925 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 thông qua 60 lô. Lượng trái phiếu này đều là loại không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu 60 tháng với lãi suất cố định 10,9%/năm, trả lãi hàng năm.

Nhiều “đại gia” trong lĩnh vực bất động sản cũng đã đua nhau phát hành trái phiếu trị giá hàng ngàn tỷ đồng nhờ vào lãi suất hấp dẫn. Đơn cử như Công ty Phú Mỹ Hưng phát hành 900 tỷ đồng với lãi suất 7,15%. Tập đoàn Sovico mới đây cũng phát hành 1.550 tỷ đồng. Công ty Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%. Công ty Bất động sản Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12% cho kỳ hạn bốn năm. Công ty City Garden với 1.598 tỷ đồng, lãi suất 13,3% cho kỳ hạn bình quân hơn hai năm… So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều nhưng có thực tế là nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với mức lãi suất từ trái phiếu các doanh nghiệp địa ốc đưa ra.

Chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng nói rằng, việc các doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất quá cao sẽ khiến cho áp lực trả lãi và gánh nặng tài chính gia tăng, gây bất ổn đến tính bền vững và sự ổn định của nền kinh tế. Hầu hết các doanh nghiệp phát hành trái phiếu đều chưa được xếp hạng tín nhiệm, bản cáo bạch phát hành trái phiếu lại quá phức tạp. Do đó, rủi ro với nhà đầu tư khi các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bị phá sản, trái phiếu không có tài sản đảm bảo, không có tổ chức bảo lãnh. Một rủi ro nữa là về thanh khoản, bởi thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) của các trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam chưa phát triển khiến rủi ro của người nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp gia tăng.

Bộ Tài chính đưa ra quy định mới sau khi thị trường trái phiếu có dấu hiệu tăng nóng mất kiểm soát. Bộ Tài chính đã nhiều lần khuyến cáo nhà đầu tư không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, bởi lãi suất cao sẽ đi kèm với rủi ro cao.Chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu, về tình hình tài chính của doanh nghiệp để đánh giá được các rủi ro gặp phải, nhà đầu tư mới nên gom trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Duy Quang