Những vấn đề bất cập của Luật Đất đai 2013

Trải qua 6 lần sửa đổi, tuy nhiên, đến nay, Luật Đất đai 2013 vẫn bộc lộ nhiều bất cập như cách xác định hành vi vi phạm; thời hạn phê duyệt dự án đầu tư công, kế hoạch sử dụng đất...

Trước khi Luật Đất đai ra đời, pháp luật về đất đai được điều chỉnh bởi những Sắc lệnh quy định về chính sách ruộng đất. Đến năm 1987 thì Luật Đất đai 1987 ra đời thay thế cho những quy định về pháp luật đất đai trước kia.

Từ đó, Luật Đất đai đã trải qua 6 lần sửa đổi, bổ sung và thay thế, lần lượt là Luật Đất đai năm 1993 thay thế Luật Đất đai năm 1987 và được sửa đổi bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001. Luật Đất đai 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực cho đến thời điểm ngày hôm nay.

Tuy nhiên, hiện tại Luật Đất đai 2013 vẫn đang tồn đọng những bất cập dưới đây:

Hạn chế trong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề.

Theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp các nhà đầu tư trong khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì những nhà đầu tư thứ cấp thuê chỉ được thực hiện hình thức trả tiền thuê hàng năm.

"Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm".

Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể không có khả năng trả tiền thuê đất một lần, do số tiền phải đóng quá lớn nhưng các doanh nghiệp thứ cấp hoàn toàn có khả năng trả tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, doanh nghiệp thứ cấp lại không được trả tiền thuê đất một lần do quy định nêu trên. Từ đó, gây khó khăn khi doanh nghiệp muốn thế chấp quyền sử dụng đất để làm đòn bẩy tài chính phục vụ cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Về thời hạn phê duyệt dự án đầu tư công, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 27, Nghị định số 77/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về kế hoạch đầu tư công trung hạn và hàng năm thì việc phê duyệt Quyết định đầu tư đến ngày 31/10 của năm trước năm kế hoạch. Do đó, việc đăng ký danh mục công trình, dự án cho kế hoạch sử dụng đất của năm sau bị ảnh hưởng cho những dự án có kế hoạch sau ngày 31/10 của năm liền trước.

Tại điểm a, khoản 4, Điều 9 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, trong quý III hàng năm, UBND cấp huyện gửi hồ sơ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của năm sau đến Sở Tài nguyên và Môi trường để thẩm định. Do đó, nếu áp dụng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP vào thời gian này thì nhiều dự án đầu tư công vẫn chưa được phê duyệt.

Về cách xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Tại khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ quy định vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, Nghị định không quy định cụ thể việc xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai (lấn, chiếm đất) để không được cấp Giấy chứng nhận. Do đó, những hành vi tự tạo lập, khai hoang, thấy đất trống đến dựng làm nhà ở trước ngày 15/10/1993 xảy ra khá nhiều nhưng không quy định thì có xem là hành vi lấn chiếm đất hoặc tự chuyển mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép không, hay khi cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này áp dụng theo khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (không nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở) hay Khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và phải nộp tiền theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất).

Theo quy định tại điểm h, khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai quy định “Đất trồng cây hàng năm không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục” nhưng Luật không có quy định đối với đất nuôi trồng thủy sản, đất nông nghiệp khác.

Về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nhưng đã chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật:

Tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai quy định: “Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Tuy nhiên, tại khoản 5 điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: “Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật”.

Luật Đất đai quy định Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (chuyển quyền sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) còn Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ chỉ có trường hợp đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Nhà nước mới không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật và đã bổ sung thêm một trường hợp không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật khi người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Tại khoản 3 Điều 106 Luật Đất đai quy định: Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, tại khoản 56 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định: “Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định”.

Như vậy, giữa Luật Đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ đã có sự khác nhau. Tại Luật Đất đai chỉ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy thu hồi Giấy sau khi có kết luận của Thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai trong khi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thì quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy tự phát hiện Giấy đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì quyết định thu hồi.

Về cách xác định đơn giá đất khi thu hồi

Thời điểm hiện tại, thay vì việc áp dụng quy định về việc mỗi năm UBND tỉnh ban hành khung giá đất một lần thì chúng ta đã tiến hành ban hành giá đất ổn định trong vòng 5 năm. Tuy nhiên, vấn đề chính yếu là việc xác định đơn giá đất vẫn còn rất thấp so với giá thị trường, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời tình trạng trốn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cũng diễn ra thường xuyên.