Những ‘hàng rào’ nào chốt chặn thị trường bất động sản?

Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, khiến giá bất động sản tăng cao.

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, 9 tháng năm 2021, cả nước có 201 dự án nhà ở thương mại với 84.544 căn được cấp phép. Trong khi đó, 9 tháng năm 2020, con số này hơn gấp ba, đạt 676 dự án với 216.302 nhà ở thương mại được cấp phép. Nhìn số liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) đang có điểm nghẽn gây nên nguồn cung hạn chế. Một trong những "barie" lớn nhất ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường bất động sản được đa số các ý kiến chỉ ra tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay" ngày 25/11, chính là các quy định của luật đang gây khó khăn, cản trở doanh nghiệp.

9 tháng năm 2021, đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 6 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới. Dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú có 46 dự án mới với 10.009 căn hộ du lịch, 2.112 biệt thự du lịch được cấp phép.

Rào cản pháp lý

Theo PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, hiện nay 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản nhưng đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng thừa nhận: "Cơ chế và chính sách đối với thị trường BĐS còn những hạn chế nhất định. Như pháp lý cho các loại hình BĐS du lịch, văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…”.

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS cho hay, trong thị trường BĐS nhà ở đang vướng mắc về pháp lý dự án qua thanh tra, kiểm tra. Còn đối với BĐS du lịch, vướng mắc chính ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“Điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường BĐS, làm cho giá BĐS tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội quốc gia khi nguồn lực lớn bị “đóng băng” ở các tài sản BĐS đã hình thành nhưng không được đưa vào lưu thông sử dụng và nguồn vốn lớn đầu tư cho lĩnh vực này không được đưa vào lưu thông trong nền kinh tế”, ông Lập khẳng định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhìn nhận, ách tắc lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là do khung pháp lý. Bởi lĩnh vực này phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau. Trong đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất Đai, Luật Đầu tư… là “xương sống” của thị trường nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, thiếu đồng bộ.

Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp BĐS, “barie” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở, còn đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).

"Chính vì vậy, doanh nghiệp rất mong mỏi sửa đổi vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường BĐS, từ đó đẩy giá nhà tăng cao", ông Hiệp nhấn mạnh.

Gỡ khó cho doanh nghiệp BĐS

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, nhiều ý kiến đã đề xuất “cởi bỏ” những chồng chéo trong thủ tục đầu tư, ảnh hưởng đến nguồn cung của thị trường BĐS, kiến nghị về sửa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng...

Theo đó, PGS.TS.Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, để phục hồi và phát triển thị trường BĐS, cần hướng đến các chủ thể khác nhau với các nhóm chính sách khác nhau. Trong đó chú trọng chính sách nâng đỡ những doanh nghiệp mạnh, những địa bàn thuận lợi. Gỡ vướng mắc pháp lý, tập trung phê duyệt dự án mới. Giảm thuế, phí, không phạt chậm nộp thuế phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến BĐS.

Đồng thời, cần có chính sách cứu những doanh nghiệp khó khăn, những địa bàn khó khăn, đơn cử như đề xuất xem xét giảm 2 điểm phần trăm lãi suất cho vay để doanh nghiệp BĐS giảm gánh nặng lãi suất trong giai đoạn phòng chống Covid-19.

Bên cạnh đó, cần hỗ trợ thị trường BĐS thông qua phát triển cơ sở hạ tầng. Tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Đẩy mạnh tỷ lệ giải ngân đầu tư công có tác động mạnh đến thị trường BĐS, giải ngân đầu tư công thấp sẽ làm cho thị trường BĐS không được hưởng lợi từ vốn ra khỏi hệ thống để vận hành vào nền kinh tế.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, pháp lý không minh bạch, rõ ràng đã dẫn đến nhiều rắc rối trên thị trường BĐS. Hiện, giá BĐS đã tăng cao, nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng. Vì vậy, ông Nghĩa đề xuất, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng nên chăng thành lập một bộ phận rà soát lại toàn bộ quỹ đất trong thành phố để thu hồi hoặc đánh thuế thật mạnh.

Về tín dụng cho BĐS, TS. Lê Xuân Nghĩa kiến nghị nên có sự đối xử phân biệt với các dự án BĐS để những doanh nghiệp nào có mục tiêu phát triển dự án tốt nhận được sự ưu đãi phát triển dễ dàng hơn. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho BĐS hợp lý hơn.

Nêu giải pháp về công nghệ đối với doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh chuyển đổi số, ông Ngô Mạnh Hà, Phó Tổng Giám đốc phụ trách công nghệ của CTCP Tập đoàn Meey Land cho hay, bên cạnh những sự tháo gỡ về Luật, chính sách, cơ chế cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp cũng phải thay đổi từ chính mình, sử dụng tốt nhất những thành quả của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0, chuyển đổi số để thay đổi cách phát triển, cách tiếp cận khách hàng.

“Rõ ràng, BĐS là lĩnh vực rất rộng, phổ biến trong mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Việc điều chỉnh các mối quan hệ pháp lý trong lĩnh vực BĐS đòi hỏi phải có góc nhìn tổng thể và toàn diện mới đảm bảo hành lang pháp lý thông suốt và môi trường kinh doanh thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, ổn định và bền vững”, ông Nguyễn Đức Lập nhấn mạnh.