24hmoney
copy link Copy link
copy link Font chữ
copy link Lưu bài
Bảo Toàn

'M&A bất động sản diễn ra ở mọi phân khúc, từ dự án nhà ở đến khu công nghiệp'

Chuyên mục: Bất Động Sản
'M&A bất động sản diễn ra ở mọi phân khúc, từ dự án nhà ở đến khu công nghiệp'

Trong nửa cuối năm, ông Sử Ngọc Khương kỳ vọng các giao dịch M&A sẽ thuận buồm xuôi gió, có thể đạt tới 500 triệu USD.

Từ đầu năm tới nay, thị trường M&A ngành bất động sản được cho là khá trầm lắng. Thương vụ đình đám duy nhất được biết đến là 2 tập đoàn Nhật Bản mua 80% giai đoạn 2 tại khu đô thị lớn quận 9, TP HCM với quy mô khoảng 10.000 căn hộ. Trong bối cảnh đó, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, tiết lộ có các thương vụ M&A giá trị 500 triệu USD đang được doanh nghiệp này thương lượng. Nếu thuận buồm xuôi gió, các giao dịch này sẽ được diễn ra vào nửa cuối năm nay.
Phóng viên Người Đồng Hành đã có cuộc trao đổi với TS Sử Ngọc Khương để hiểu rõ hơn câu chuyện M&A của thị trường bất động sản thời điểm này.
'M&A bất động sản diễn ra ở mọi phân khúc, từ dự án nhà ở đến khu công nghiệp'
Khẩu vị nhà đầu tư M&A trong lĩnh vực bất động sản khá đa dạng, diễn ra ở các phân khúc như dự án nhà ở, BĐS thương mại gồm khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại... thậm chí có cả khu công nghiệp. Ảnh: K.C.
- Con số 500 triệu USD mà ông nhắc đến được tổng hợp trên cơ sở nào?
- 500 triệu USD được chúng tôi đưa ra dựa trên danh mục các thương vụ mà Savills tư vấn từ năm 2019, không phải số liệu toàn thị trường. Quá trình thương thảo có thể kéo dài 6 tháng, một năm hoặc 2 năm, thậm chí có thể không thành công. Tuy nhiên, với các giao dịch hiện tại, Savills tin rằng sẽ có một số thương vụ là điểm nhấn lớn trên thị trường M&A trong năm nay.
- Con số này so với các năm trước thì sao?
- 500 triệu USD giao dịch M&A một năm có thể nói là số tiền lớn nhất trong 10 năm tư vấn gần đây của Savills, thể hiện việc mua bán sáp nhập diễn ra quyết liệt nhất. Nếu thuận buồm xuôi gió, thị trường M&A Việt Nam sẽ thu hút vốn đầu tư lớn trong khu vực.
Cần nói thêm là các doanh nghiệp Savills tư vấn bao gồm niêm yết và chưa niêm yết và có nhu cầu vốn lớn. Thông tư 22 siết tín dụng vào bất động sản, áp dụng từ năm 2020 đã gây khó khăn cho các dự án triển khai sau giai đoạn này, nhất là khi dịch bệnh, chủ đầu tư cũng khó thu tiền theo tiến độ từ khách hàng. Do đó, việc huy động vốn của các doanh nghiệp từ ngân hàng hầu hết gặp khó khăn.
Chúng tôi nhận thấy năm 2018 - 2019, các dự án khu dân cư được cấp phép mới không có nhiều, do quá trình rà soát pháp lý. Như vậy, việc hợp sức với nhà đầu tư nước ngoài là cần thiết, khi thị trường có những điều chỉnh không thuận lợi. Với một thương vụ M&A, thời gian đàm phán kéo dài 6 tháng, một năm, thậm chí lâu hơn vì còn phụ thuộc nhiều yếu tố, nhất là vấn đề pháp lý. Nên từ cuối năm 2019 đến nay không có nhiều thương vụ M&A nhưng không có nghĩa là thị trường này không sôi động. Nhiều thương vụ đang trong giai đoạn thảo luận sâu, bản thân Savills cũng đã tư vấn các thương vụ đó từ năm 2018 - 2019, thậm chí kéo dài đến năm nay.
Năm 2019, thị trường BĐS chứng kiến nhiều thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) điển hình với số tiền lên đến hàng tỷ USD như SK Group chi 1 tỷ USD mua cổ phiếu Vingroup; hợp tác đầu tư giữa Phát Đạt và Samty Corporation - quỹ Vietnam New Urban giá trị 22,5 triệu USD hay Nam Long mua 70% cổ phần công ty Waterfont Dong Nai...
- Vậy các lĩnh vực M&A, khu vực cũng như khẩu vị các nhà đầu tư tham gia ra sao, thưa ông?
- M&A diễn ra ở các phân khúc như dự án nhà ở, BĐS thương mại gồm khách sạn, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại... thậm chí có cả khu công nghiệp. Vị trí dự án M&A trải dài khắp cả nước nhưng nhiều nhất ở TP HCM, Hà Nội và khu vực miền Trung. Các nhà đầu tư tham gia M&A có cả doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhưng doanh nghiệp nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn hơn.
Trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, giờ thì đa dạng hóa sản phẩm, có cả nhóm bình dân, vừa túi tiền vì nhu cầu người dân lớn. Đơn cử như đối tác Nhật hợp tác với Nam Long ở phân khúc trung - vừa túi tiền và nhiều nhà đầu tư khác như Hàn Quốc, Singapore cũng mở rộng ở phân khúc này. Điều này phản ánh cái nhìn bao quát vào cuộc sống của người dân, khi nhu cầu mua căn hộ ở của người trẻ tại các đô thị tăng cao và tâm lý sở hữu tài sản bất động sản đã tồn tại qua nhiều đời.
Việc hợp tác giữa đối tác nước ngoài với doanh nghiệp Việt cũng có nhiều điểm tương hỗ. Doanh nghiệp nước ngoài có thể giảm bớt chi phí khi tham gia dự án ở Việt Nam, thủ tục pháp lý cũng thuận lợi hơn. Còn doanh nghiệp Việt có năng lực quản trị, pháp triển dự án, có kiến thức và thấu hiểu nhu cầu địa phương, có thể định vị được sản phẩm.
- Tuy nhiên, thị trường đang khan hiếm các sản phẩm vừa túi tiền?
- Đúng là thị trường khan hiếm các sản phẩm vừa túi tiền. Nhu cầu người dân tăng cao, nhà đầu tư mong muốn phát triển sản phẩm nhưng giá trị đất cấu thành một căn hộ chiếm 50 - 60%. Chưa kể, thời gian đền bù, giải tỏa, thực hiện thủ tục pháp lý kéo dài dẫn đến giá thành tăng. Vì chi phí đầu vào tăng nên đầu ra cao. Nếu nhìn nhận, có thể thấy Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, quỹ đất còn rất nhiều nhưng lại thiếu cơ sở hạ tầng, việc đền bù giải tỏa gặp khó khăn nên chưa thể thực hiện các dự án.
- Theo ông, giải pháp để tăng dự án nhà ở vừa túi tiền, thu hút nguồn lực nước ngoài là gì?
- Tôi cho rằng cần có quyết tâm ý chí và chính trị trong bài toán nhà ở đô thị. Về mặt quy hoạch, chúng ta cần đường hướng quy hoạch rõ ràng, pháp lý nhanh chóng giúp chủ đầu tư giảm bớt chi phí, tạo đường lối chính sách thông thoáng. Khi đó, dự án được triển khai nhanh, nhà đầu tư có lợi nhuận sẽ làm, tạo sân chơi kinh doanh cũng như nơi ăn ở cho người dân.
Qua tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài, họ đánh giá thị trường BĐS đặc biệt thu hút ở phân khúc nhà ở. Còn BĐS thương mại là câu chuyện dài hạn, 10 – 30 năm. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ngoại có mặt ở đây đều tính câu chuyện lâu dài để đầu tư, khi mà Việt Nam có lợi thế cạnh tranh trong khu vực và biên độ tăng trưởng cao.
- Vậy thì M&A có phải là xu hướng thời điểm này, khi vốn ngân hàng bị thắt chặt và việc phát hành trái phiếu bị hạn chế?
- Tôi cho rằng doanh nghiệp có nhiều kênh huy động vốn từ ngân hàng, vay trái phiếu, thu từ người mua theo hợp đồng hay tiến độ dự án, phát triển dự án rồi chia bán theo sản phẩm, hợp tác bán cổ phần dự án. Huy động theo hình thức nào thì tùy khả năng của doanh nghiệp nhưng cần lưu ý vấn đề cấu trúc nguồn vốn và sức khỏe tài chính, tránh trường hợp có chút khó khăn phải xin trợ giúp từ Chính phủ. Trong bối cảnh ngành bị hạn chế từ vốn vay ngân hàng, trái phiếu…. thì đâu đó, doanh nghiệp nên cân nhắc hình thức M&A. Đó cũng là lý do chúng tôi đang tư vấn các hợp đồng M&A có giá trị lớn nhất 10 năm qua.
Khổng Chiêm
NDH
Thích Thích
Bình luận Bình luận
Chia sẻ Chia sẻ
Cơ quan chủ quản: Công ty Cổ phần Quảng cáo Trực tuyến 24H. Giấy phép mạng xã hội số 103/GP-BTTTT do BỘ THÔNG TIN VÀ TRUYỀN THÔNG cấp ngày 25/03/2019. Chịu trách nhiệm nội dung: Phạm Đình Bằng. Email: support@24hmoney.vn. Hotline: 0979730484