MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

 Lý giải sự “Ngược pha” giữa cổ phiếu bất động sản và giá đất đời thực

Theo VIS Rating doanh thu và lợi nhuận 9 tháng năm 2024 của các CĐT mà VIS Rating theo dõi đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023. Do đó, VIS Rating cho rằng hơn 60% CĐT sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024

Giải thích cho KQKD này thì theo quan điểm của ad thì các doanh nghiệp bđs sẽ hoạt động ở nhiều phân khúc mà giá bđs chỉ trong năm nay chỉ tăng ở 1 số phân khúc hay các địa điểm tốt như Hà Nội hay Sài Gòn. Tức là những căn hộ chung cư hay các vị trí gần trung tâm hơn, chứ giá bđs chưa tăng ở toàn thị trường bđs nên mới dẫn đến KQKD như này => Vậy 1 phần giá cổ phiếu bđs cũng ảnh hưởng bởi KQKD của doanh nghiệp

=> Điển hình là 1 câu chuyện gần nhất là Vin2 nhiều nhà đầu tư cá nhân gần đây còn phải cutloss cũng như cđt chiết khấu 1 số quỹ căn để đẩy bớt hàng ra

Nhưng liệu có phải KQKD có phải yếu tố tác động chính lên giá cổ phiếu bđs hay đến từ 1 yếu tố khác?

Nhìn lại KQKD của 1 doanh nghiệp bđs rất nổi tiếng hồi 2021, lúc đó đa số cổ phiếu bđs đạt đỉnh vào quý 4/2021. Đây là 1 cổ phiếu nổi tiếng CEO tính từ mức thấp nhất trong 2021 đến cuối 2021 thì giá cổ phiếu CEO x9 lần và đạt đỉnh vào quý 4/2021, là 1 trong những cổ phiếu bđs tăng nhiều nhất trong giai đoạn đó. Vậy giá cổ phiếu CEO lúc đó được tác động bởi điều gì mà tăng nhiều như vậy? Nếu bóc tách kĩ ra thì doanh thu quý 4/2021 là gần 500 tỷ, trong khi đó quý 1,2,3 mỗi quý doanh thu loanh quanh chỉ 100-150 tỷ. Nếu nhìn vào BCTC trong quý 4/2021 của CEO thì lại đến hơn 300 tỷ là từ doanh thu hoạt động tài chính => Vậy doanh thu và lợi nhuận lúc đỉnh điểm đó đến từ hoạt động khác đâu phải thực sự đến từ hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp

Theo quan điểm của ad thì những số liệu về bctc hoặc các yếu tố liên quan để cơ bản của các doanh nghiệp không tác động quá nhiều đến giá cổ phiếu mà thứ quyết định lớn nhất đến giá cổ phiếu bất đông sản vẫn là chu kì của nền kinh tế. Nếu nhìn lại quá khứ những thời điểm mà bất động sản bùng nổ thì là những giai đoạn như 2007-2008 hay 2021 hầu như là nằm trong giai đoạn cuối 1 chu kì ngắn hoặc dài của nền kinh tế

GDP năm 2007 ước tính tăng 8,48% so với năm 2006, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2007 của nước ta đã đạt mức cao nhất trong 11 năm qua và đứng vào hàng các quốc gia có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao trong khu vực.

- GDP cả năm 2018 tăng 7,08%, là mức tăng cao nhất kể từ năm 2008 trở về đây.

- GDP năm 2022 ước tăng 8,02%, lập kỷ lục trong hơn 10 năm qua

Nếu nhìn lại thời gian gần nhất 2021 thì giai đoạn đó 2020-2021 cả thế giới đều bơm tiền, chính sách đều thuận lợi cho tất cả các loại tài sản. Trong giai đoạn bơm tiền thì tất cả các loại tài sản đều tăng và bđs thường được hưởng lợi mạnh mẽ từ cuối chu kì, nhưng nếu nhìn vào giai đoạn hiện tại thì Mỹ vẫn duy trì ở 1 mức lãi suất cao, Việt Nam khó có thể thoát khỏi xu hướng chung được mặc dù duy trì mặt bằng lãi suất ở mức vừa phải để hỗ trợ nền kinh tế nhưng vì ảnh hưởng bởi Mỹ duy trì ở mức lãi suất cao ảnh hưởng tỷ giá nên Việt Nam khó có thể bơm tiền được

Tất nhiên có những phân khúc ít chịu ảnh hưởng bởi chu kì kinh tế như căn hộ chung cư. Còn hầu như nếu tính theo toàn thị trường thì sẽ chịu ảnh hưởng theo chu kì

Nếu tính trong năm 2024 toàn thị trường thì chỉ có những phân khúc có nhu cầu ở thật thì giá bđs mới tăng còn toàn thị trường tính ra chưa tăng đáng kể

=> Theo quan điểm của ad phân tích trong bài viết này thì giá của cổ phiếu bất động sản sẽ ảnh hưởng chủ yếu theo chu kì của nền kinh tế cũng như là chính sách tiền tệ nhiều hơn là KQKD hay các phân tích cơ bản về doanh nghiệp bất động sản