MỚI

Thiệp giáng sinh độc lạ

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Luật Đất đai sửa đổi là “đòn bẩy thể chế” cho bất động sản và hạ tầng – và vì sao nhà đầu tư nên nhìn nó như một cú giảm chi phí vốn

Có những giai đoạn thị trường đi ngang không phải vì thiếu câu chuyện, mà vì nhà đầu tư đã quá mệt với những “câu chuyện” chưa thành dòng tiền. Bất động sản Việt Nam những năm qua rơi đúng trạng thái đó: vướng pháp lý, chậm giải phóng mặt bằng, định giá đất thiếu nhất quán, thủ tục chồng chéo… khiến nhiều dự án đứng yên dù nhu cầu nhà ở và nhu cầu hạ tầng là thật.

Trong bối cảnh ấy, việc Quốc hội kết thúc kỳ họp với khối lượng lập pháp lớn (thông qua 51 luật và 39 nghị quyết, gần 30% tổng số văn bản pháp lý của cả nhiệm kỳ) không chỉ là tin “chính sách” đơn thuần, mà là một tín hiệu rất mạnh về tốc độ tái thiết khung thể chế cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Điểm nhấn với giới đầu tư là Luật Đất đai sửa đổi: nếu coi thị trường bất động sản là một “cỗ máy” tạo ra tài sản và dòng tiền, thì luật đất đai chính là hệ điều hành. Hệ điều hành mà lỗi thì cả hệ sinh thái đều lag; hệ điều hành được nâng cấp đúng chỗ thì năng suất tăng lên theo cấp số cộng.

1) Luật sửa đổi lần này “đánh” đúng 5 nút thắt lớn nhất của thị trường

Tóm lược với 17 thay đổi thành 5 nhóm cải thiện có tính nền tảng cho bất động sản và hạ tầng: (i) linh hoạt hơn trong thu hồi–giao đất–chuyển mục đích; (ii) cải tổ định giá đất & nghĩa vụ tài chính; (iii) tăng tốc giải phóng mặt bằng; (iv) gỡ nút thắt đầu tư; (v) đơn giản hóa quy hoạch và tăng linh hoạt sử dụng đất.

Nhìn dưới lăng kính tài chính dự án, đây là 5 nhóm tác động trực tiếp đến IRR theo đúng “công thức sống còn” của ngành:

2) Ba thay đổi “nặng ký” nhất: định giá, giải phóng mặt bằng, và cơ chế đồng thuận 75%

Định giá đất, từ “đàm phán theo case” sang một chuẩn tham chiếu trung tâm

Luật 2013 cho phép UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể theo từng trường hợp/khu đất. Điểm “đau” với DN/nhà đầu tư là: giá đất cụ thể mang tính case-by-case, nên khó tiên lượng sớm nghĩa vụ tài chính và dễ làm kéo dài thời gian.

Luật mới đưa bảng giá đất thành tham chiếu cốt lõi cho các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, thay vai trò của “giá đất cụ thể” trong nhiều trường hợp. Với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải tranh luận mô hình nào “đúng” tuyệt đối, mà là tính tiên lượng (predictability): doanh nghiệp tính được tiền sử dụng đất/tiền thuê đất sớm bao nhiêu, thì kế hoạch vốn – tiến độ – doanh thu được neo chắc bấy nhiêu.

Giải phóng mặt bằng: rút thời gian – tức là “mua lại” tương lai

Một trong những điểm rất đáng chú ý là rút ngắn thời hạn thông báo thu hồi đất: 60 ngày với đất nông nghiệp và 120 ngày với đất phi nông nghiệp, đồng thời giảm thời gian công khai, đối thoại liên quan bồi thường.

Trong tài chính dự án, 6–12 tháng tiết kiệm được đôi khi tương đương việc cộng thêm một “năm tăng trưởng” vào định giá, vì doanh thu được ghi nhận sớm hơn trong khi chi phí vốn giảm.

Đáng chú ý hơn, luật cho phép thu hồi đất theo giai đoạn, và trong một số trường hợp có thể thu hồi trước khi kế hoạch bồi thường–tái định cư được phê duyệt hoàn toàn, đi kèm cơ chế bố trí tạm cư do địa phương quyết định. Đây là kiểu thay đổi “khó thấy trên headline”, nhưng lại có tác động lớn đến khả năng triển khai dự án ngoài đời thực.

Cơ chế đồng thuận >75%: nâng xác suất “unlock” các dự án kẹt

Luật mở rộng trường hợp thu hồi đất, bao gồm cả các dự án đã đạt thỏa thuận với hơn 75% diện tích và người sử dụng đất (cùng một số nhóm dự án chiến lược khác).

Đây là một cách đưa “điểm tới hạn” vào cơ chế triển khai: khi đã đạt mức đồng thuận đủ cao, dự án có thể bước sang pha xử lý phần còn lại theo hành lang rõ ràng hơn, thay vì bị kẹt vô hạn bởi số ít nút thắt.

3) “Tiền chuyển mục đích” và thông điệp xã hội: giảm gánh nặng, nhưng có điều kiện và có hồi tố

Luật quy định rõ các mức giảm phí chuyển mục đích (theo các ngưỡng 30%/50%/100% tùy trường hợp) khi chuyển đổi đất nông nghiệp/đất liền kề đất ở; mỗi hộ một lần, và đặc biệt có cơ chế hoàn/điều chỉnh hồi tố cho các trường hợp thực hiện trong giai đoạn 01/08/2024 đến 01/01/2026

Với thị trường, đây là điểm mang tính “hàn gắn” kỳ vọng: một mặt giảm cú sốc nghĩa vụ tài chính cho người dân/nhà đầu tư nhỏ; mặt khác đặt điều kiện để tránh lạm dụng. Trong dài hạn, nó hỗ trợ tính chính danh (legitimacy) của cải cách: cải cách muốn đi xa phải “đi cùng” cảm nhận công bằng.

4) Vậy cổ phiếu bất động sản sẽ bứt phá ngay không?

Không. Và chính điều đó khiến câu chuyện này đáng tin.

Thẳng thắn rằng trong ngắn hạn, giá cổ phiếu bất động sản có thể bị “đè” bởi mệt mỏi thị trường, giai đoạn chuyển giao chính trị, chưa có định hướng tín dụng sơ bộ, và bối cảnh lãi suất tăng.

Nhưng điểm quan trọng là: cải cách thể chế không tạo sóng trong 1–2 tuần; nó tạo “biên an toàn” trong 1–2 năm. Khi pháp lý được nâng cấp, thị trường có xu hướng tái định giá các doanh nghiệp theo một chuẩn mới: “ai có dự án sạch – triển khai được – ghi nhận được”.