Lật tẩy chiêu lách thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Câu chuyện về thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên khung giá đất vẫn còn nhiều kẽ hở, những lằn ranh mà các cá nhân và tổ chức lợi dụng để giảm thiểu số thuế phải đóng.

Quy định về khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 vừa được ban hành theo nghị định Chính phủ số 96/2019/NĐ-CP có mức tính tối đa là 162 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh này vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Đơn cử, theo khảo sát giá đất trung bình ở trung tâm quận 1 đã rơi vào tầm 495 triệu đồng/m2, cao gấp 2,5 lần so với mức tối đa theo Nghị định 96.

Chuyển nhượng dự án giữa một cá nhân và một doanh nghiệp

Khung giá đất được Chính phủ quy định thường sẽ tác động trực tiếp đến các công tác như đền bù giải tỏa, chi phí đầu vào của các chủ đầu tư, tiền thuế sử dụng đất… Tuy nhiên trên thực tế, những ảnh hưởng này sẽ không tác động quá nhiều đối với thị trường bất động sản hiện nay khi mà giá thị trường sau chu kỳ 5 năm cũng đã vượt qua con số 20% theo khung giá đất mới.

Vấn đề được quan tâm và là điểm nhức nhối hiện nay là câu chuyện về thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên khung giá đất. Làm sao để đảm bảo các cá nhân/tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tuân thủ các nghĩa vụ về thuế.

Luật thuế chuyển nhượng bất động sản đã được quy định ở các thông tư 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân, thông tư 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp.

Việc chuyển nhượng dự án giữa một cá nhân và một doanh nghiệp là hình thức chuyển nhượng khá phức tạp. Theo đó, chủ thể tham gia giao dịch bao gồm cả cá nhân lẫn các doanh nghiệp nên thuế chuyển nhượng bất động sản cũng phức tạp không kém.

Nếu nhìn đơn giản thì hình thức này tương tự như cá nhân chuyển nhượng cho cá nhân. Người bán sẽ chịu 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá bán và doanh nghiệp phải đóng thuế sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên trong thực tế, việc chuyển nhượng này có thể từ một cá nhân sở hữu một công ty (công ty này có duy nhất 1 dự án và không có hoạt động khác). Việc chuyển nhượng dự án có thể chuyển thành hình thức chuyển nhượng lại luôn cả công ty đang sở hữu dự án.

Việc chuyển nhượng dự án lúc này sẽ trở thành chuyển nhượng toàn bộ cổ phần, cổ phiếu trong công ty cho bên mua. Khi đó thuế phát sinh của loại chuyển nhượng này sẽ không còn là 2% trên giá trị hợp đồng mà sẽ là 20% trên giá trị lợi nhuận hoặc chỉ khoảng 0,1% nếu dựa trên tổng giá trị cổ phần chuyển nhượng.

Lợi dụng điểm này, để giảm thiểu chi phí thuế phát sinh, cá nhân bán sẽ biến giao dịch bất động sản thành chuyển nhượng cổ phần và chỉ phải đóng thuế ở mức 0,1% thay vì 2% trên tổng giá bán. Xét về bản chất, hình thức này cũng là chuyển nhượng dự án nhưng số thuế phải đóng thấp hơn rất nhiều lần.

Chuyển nhượng dự án từ doanh nghiệp cho doanh nghiệp

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chuyển nhượng (chủ đầu tư) có thể được chuyển nhượng một phần dự án chứ không bắt buộc phải chuyển nhượng toàn bộ dự án và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng không cần phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên trên thực tế, để nhanh gọn các doanh nghiệp sẽ mua luôn toàn bộ cổ phần, sở hữu luôn cả dự án. Trong trường hợp này, để giảm mức đóng thuế, doanh nghiệp sẽ áp dụng việc tách thành một công ty mới để chuyển nhượng và đóng thuế chuyển nhượng cổ phần 0,1%.

Ví dụ, công ty A hoạt động trong lĩnh vực sản xuất sở hữu một mảnh đất trị giá 50 tỷ, giá gốc đầu tư 10 tỷ. Nếu chuyển nhượng dự án với giá 50 tỷ thì theo luật thuế TNDN, công ty A phải đóng thuế là (50 tỷ - 10 tỷ) x 20% = 8 tỷ. Để tránh mức thuế này, công ty A chọn cách tách thành công ty A và công ty AB, sau đó chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho đơn vị nhận chuyển nhượng, thuế phải đóng lúc này sẽ là (50 tỷ x 0,1%) = 50 triệu đồng.

Tương tự việc tách công ty để giảm thiểu số thuế phải đóng, hình thức mua lại toàn bộ cổ phần công ty con và sáp nhập toàn bộ vào công ty mẹ cũng là một phương án khác để giảm tối đa số thuế phải đóng.

Ngoài các trường hợp kể trên, các doanh nghiệp có thể thông qua các hình thức khác như hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh để thay đổi con số thuế phải nộp cho nhà nước. Việc truy thu các khoản thuế chuyển nhượng trong thực tế là không dễ dàng.

Thông thường các doanh nghiệp sẽ chia lại các khoản doanh thu/lợi nhuận về từng đơn vị và kê khai phần chênh lệch đóng thuế và bỏ qua bước đóng thuế cho phần chuyển nhượng.

Tóm lại việc kiểm soát và thu hồi đủ số thuế liên quan đến các hoạt động chuyển nhượng gần như bất khả thi, nguyên nhân chủ yếu là chưa có sự kết nối thông tin giữa các cơ quan nhà nước và chưa có công cụ để kiểm soát.

Điều này có thể dẫn đến những doanh nghiệp thực thi đầy đủ nghĩa vụ về thuế lại mất đi lợi thế cạnh tranh so với các doanh nghiệp sử dụng các giao dịch phức tạp để giảm thiểu tối đa về thuế.