MỚI

Lãi suất Bank nào cao nhất?

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Khi giá căn hộ ở hai đầu đất nước cùng “phá đỉnh”

Thị trường chung cư tại hai đầu tàu kinh tế tiếp tục “sôi sục” trong quý 3/2025, khi giá bán leo thang trên diện rộng và nhiều dự án cao cấp tại Hà Nội, TP.HCM đã chạm ngưỡng 150–200 triệu đồng/m². Sự kết hợp giữa chi phí phát triển tăng vọt, quỹ đất khan hiếm và nhu cầu ở thực bền bỉ đang đẩy mặt bằng giá nhà lên một đỉnh mới — phản chiếu sức ép dài hạn của bài toán cung – cầu đô thị.

Báo cáo quý 3/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc trung – cao cấp. Mức giá trung bình các dự án mở bán mới đạt khoảng 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới vượt 100 triệu đồng/m² – thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường nhà ở đô thị.

Giá leo thang toàn tuyến

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², tăng mạnh so với quý trước; gần một nửa nguồn cung mới vượt 120 triệu đồng/m². Hàng loạt dự án trung tâm ghi nhận mức giá cao kỷ lục như Lancaster Legacy (149 triệu đồng/m²), Heritage West Lake (140 triệu đồng/m²), hay Vinhomes Global Gate (110–130 triệu đồng/m²). Ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án như Sun Feliza Suites, The Nelson Private Residences, Starlake Tây Hồ Tây đang rao bán tới 180 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá căn hộ trung bình đạt 91 triệu đồng/m², trong đó khu vực trung tâm chạm mốc 120–150 triệu đồng/m². Các dự án hạng sang như The Opusk Residence (225–290 triệu đồng/m²), Grand Manhattan (150–190 triệu đồng/m²) hay The Metropole Thủ Thiêm (180–225 triệu đồng/m²) tiếp tục dẫn đầu bảng giá.

Hạ tầng giao thông được cải thiện – với các công trình trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 3, cầu Thủ Thiêm 4 – cộng hưởng với tình trạng nguồn cung hạn chế đã đẩy mặt bằng giá toàn thành phố tăng cao.

Ngay cả các vùng vệ tinh như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng ghi nhận xu hướng giá tăng nhẹ, nhờ hưởng lợi từ hạ tầng, du lịch và làn sóng dịch chuyển dân cư.

Hàng loạt lực đẩy cùng lúc

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đà tăng giá nhà hiện nay là kết quả của nhiều yếu tố đan xen, từ cung – cầu mất cân đối đến tác động vĩ mô.

Trước hết, nguồn cung mới vẫn hạn chế dù thị trường phục hồi, do quy trình pháp lý phức tạp, chi phí đầu vào tăng và nghĩa vụ tài chính về đất đội lên sau khi Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực. Việc này khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên cao, buộc doanh nghiệp tăng giá bán để bù đắp.

Cơ cấu thị trường hiện cũng lệch hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở bình dân – phục vụ nhu cầu thực – gần như biến mất. Sự tập trung của nguồn cung vào tay một số doanh nghiệp lớn càng làm giảm cạnh tranh, trong khi thông tin quy hoạch, sáp nhập địa giới hay mở rộng hạ tầng thường khiến giá đất bị đẩy “nóng” theo kỳ vọng.

Ở phía cầu, tốc độ đô thị hóa nhanh, dòng di dân cơ học gần 1 triệu người/năm và tâm lý “an cư lạc nghiệp” khiến nhu cầu nhà ở luôn cao. Biến động của thị trường vàng và chứng khoán cũng khiến dòng vốn đầu tư chuyển hướng sang bất động sản, coi đây là kênh an toàn và bền vững hơn. Chính sách tín dụng nới lỏng giai đoạn trước cộng với thiếu minh bạch trong giao dịch càng tạo dư địa cho đầu cơ, thổi giá.

Cần khôi phục cân bằng cung – cầu

Các chuyên gia của VARS cho rằng để giá nhà trở lại mức hợp lý, cần một chiến lược đồng bộ và có lộ trình rõ ràng.

Trước hết là tháo gỡ pháp lý, đa dạng hóa phân khúc, khuyến khích phát triển nhà ở giá hợp lý. Song song, định hướng tín dụng và thuế phải tập trung vào nhu cầu ở thực, hạn chế đầu cơ.

Bên cạnh đó, phát triển thị trường cho thuê minh bạch và xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch thống nhất sẽ giúp điều tiết giá hiệu quả hơn.

Cuối cùng, các địa phương cần có giải pháp riêng phù hợp với đặc thù phát triển và khả năng tài chính, để đảm bảo thị trường vận hành ổn định, bền vững và phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở.